Comprare per frazionare? L'analisi di Tecnocasa tra investimenti e affitti

I professionisti del Gruppo Tecnocasa segnalano che, in diverse città, sono in atto attività di frazionamento. Interventi eseguiti quasi sempre su unità di grandi dimensioni (spesso oltre 100 mq) che faticano a incontrare la domanda di mercato e situate in aree in cui la richiesta è orientata su tagli piccoli, sia in vendita sia in affitto.

Queste operazioni, spiega Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, spesso avvengono in corrispondenza di quartieri universitari: si ricavano bilocali o trilocali da affittare a stanze. Nelle città universitarie capita più frequentemente che gli immobili molto ampi possano essere frazionati o ristrutturati anche con questa finalità (ad esempio con un bagno a camera, ove la metratura lo consente). Un bilocale in genere rende intorno al 5,8% annuo lordo, percentuale che può essere superata se si affitta a posto letto. In generale il bilocale è la tipologia più richiesta in affitto.

Oltre all'investitore privato sono numerose le imprese di costruzione che effettuano queste operazioni con l'obiettivo di rivendere l'immobile, anche alla luce della domanda di nuove costruzioni; il recupero dell'esistente è una strada spesso praticata. Mediamente, nelle grandi metropoli, una soluzione nuova costa il 31,5% in più rispetto a una tipologia usata.

Una delle città maggiormente interessate al fenomeno del frazionamento è Roma, ma il fenomeno si verifica anche a Firenze, Napoli e Verona. A Milano si segnala un rallentamento dei frazionamenti a causa degli elevati costi raggiunti dagli immobili, che rendono gli investitori più prudenti, anche alla luce dei costi di ristrutturazione da sostenere.

Frazionamenti e affitti brevi. Può succedere che gli immobili siano ristrutturati per essere destinati a B&B o ad affitti turistici (nel rispetto dei regolamenti comunali previsti per questa finalità), ma molto più sovente sono destinati alla vendita, nella casistica riscontrata dalle reti Tecnocasa. Ad acquistarli spesso sono investitori che poi possono destinarli allo short rent; quest'ultimo fenomeno, nelle grandi città, sta registrando un rallentamento a favore di affitti transitori e a studenti.

Elementi che spingono i frazionamenti. Al di là dell'investimento, incidono un cambiamento di esigenze e un cambiamento sociale. In generale, soprattutto nelle città con struttura demografica caratterizzata da famiglie monocomponenti o più piccole, le case costruite negli anni passati e di metrature generose sono frazionate anche per rispondere a esigenze abitative mutate. Questo è un tema con cui il mercato immobiliare si dovrà confrontare in un futuro le cui prospettive demografiche sono orientate a una riduzione del numero dei componenti dei nuclei familiari e all'invecchiamento della popolazione.

La riduzione dei tempi di vendita. Se mediamente i tempi di vendita di un immobile sono di 107 giorni, per i tagli più piccoli (monolocali e bilocali) si scende a circa 85 giorni.

Frazionamento e cambio di destinazione d'uso. Questo fenomeno è in atto da diversi anni: molti uffici nelle zone centrali delle grandi città si sono svuotati e sono stati convertiti in residenziale. Nelle grandi città gli uffici obsoleti, soprattutto se inseriti in contesti residenziali, hanno subito un cambio d'uso in abitativo, a volte anche con finalità turistico ricettiva quando consentito dai regolamenti urbanistici. È noto che molti uffici di ampie dimensioni e di vecchia generazione si sono liberati nel tempo sia perché lo smart working ha ridotto gli spazi necessari sia perché si ricercano prevalentemente uffici nuovi, efficienti, in aree servite e facilmente raggiungibili.

In generale l'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa registra operazioni di frazionamento in aumento. Tra le tipologie più ricercate figurano i piani rialzati e i piani terra, acquistabili con ribassi significativi in fase di trattativa. Questi immobili vengono ristrutturati e spesso venduti come prima casa oppure acquistati da investitori che li destinano alla locazione per studenti o turisti.