Nomisma: emergenza casa frena i territori, 1,5 milioni di famiglie in grave disagio

Secondo Nomisma, l'emergenza casa non riguarda solo le famiglie ma incide sull'attrattività e sulla competitività dei territori. In Italia 1,5 milioni di nuclei si trovano in grave o acuto disagio abitativo, concentrato tra chi vive in affitto, a causa dell'aumento dei canoni. In molte aree il costo dell'abitare supera il 30% del reddito, soglia di sostenibilità. In attesa del nuovo Piano casa, Nomisma sollecita misure straordinarie per favorire la reimmissione sul mercato di parte dei 4,5 milioni di immobili vuoti o sottoutilizzati, destinandoli alla domanda debole.

Dalla fine degli anni Novanta, con il trasferimento delle competenze alle regioni e la chiusura del fondo Gescal, la politica abitativa ha perso il sostegno diretto dello Stato e si è frammentata. In un contesto dominato dalla proprietà, la locazione è rimasta marginale, riducendo l'offerta di alloggi accessibili all'acquisto o all'affitto.

Il disagio abitativo coinvolge segmenti prima esclusi dall'edilizia residenziale pubblica: famiglie monoreddito e single impoveriti dalle crisi, spesso incapaci di sostenere mutuo o canone. La stima Nomisma, basata su un'incidenza del costo dell'abitare superiore al 30% del reddito, indica che il 15,5% delle famiglie è in disagio: il 2,7% in forma acuta, il 3,1% grave, il 9,7% lieve; l'84,5% non presenta disagio.

Gli inquilini rappresentano il 78% delle famiglie in difficoltà. Il sovraffollamento della domanda sul mercato della locazione ha spinto i canoni: +3,5% su base annua, con un picco per i contratti per studenti (+9,5%). L'incidenza del canone sul reddito oltre il 30% riguarda il 31% dei locatari nel Nord-Ovest, il 34% nel Centro, il 41% nel Sud e nelle Isole; il fenomeno è più marcato nei comuni oltre 200.000 abitanti (38%).

"In questi ultimi anni la diminuzione del potere di acquisto dei redditi ha comportato un aumento dell'onerosità delle spese per l'abitazione nei bilanci familiari, aggravando il problema dell'affordability. Sul mercato degli affitti, il costante aumento della domanda, dovuto all'esiguità dell'offerta disponibile, sta esercitando una pressione al rialzo sui canoni, che mal si concilia con le risorse delle famiglie. Questo sta rendendo alcuni territori e aree metropolitane inavvicinabili per un numero crescente di persone, con il rischio che le imprese locali non riescano ad attrarre o trattenere le risorse umane di cui necessitano", ha dichiarato Elena Molignoni, responsabile dell'Osservatorio immobiliare di Nomisma.

Negli ultimi dieci anni sono state introdotte misure per l'emergenza abitativa: esenzioni dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale per l'acquisto della prima casa da parte degli under 36; fondo di garanzia per la prima casa; agevolazioni per la rinegoziazione di mutui su prime case oggetto di esecuzione; fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione; fondo inquilini morosi incolpevoli. Le risorse destinate ai fondi per la locazione si sono progressivamente ridotte fino all'esaurimento.

Per Nomisma serve un cambio di rotta, canalizzando le risorse in interventi strutturali - aumento dell'offerta e valori di accesso coerenti con le possibilità delle famiglie - evitando sussidi che sostengano gli attuali livelli di mercato. Una priorità è creare condizioni per riportare sul mercato una quota degli immobili vuoti o sottoutilizzati, riducendo i rischi percepiti dai proprietari (morosità, danni, durata contrattuale) e l'attrattività degli affitti brevi, che hanno frenato la locazione tradizionale. Nell'ultimo anno la quota di proprietari intenzionati a locare con contratti ordinari è scesa al 10,5%.

Sullo sviluppo di edilizia residenziale sociale su larga scala, le esperienze esaminate evidenziano canoni calmierati offerti in locazione per periodi definiti. Senza agevolazioni pubbliche finanziarie, fiscali o urbanistiche, gli operatori tendono a privilegiare progetti in vendita sul libero mercato a scapito della locazione accessibile.

Gli strumenti indicati includono: incentivi fiscali e finanziari (riduzione dell'IVA, esenzioni IMU, contributi pubblici per costruzione o ristrutturazione); accesso a fondi dedicati previsti dal PNRR, da programmi regionali o da fondi di housing sociale, come CDP Investimenti SGR; sgravi sugli oneri di urbanizzazione; premialità volumetriche, cambi di destinazione d'uso agevolati e iter autorizzativi semplificati. Sul fronte gestionale: canoni moderati garantiti tramite convenzioni con i comuni e gestione affidata a soggetti terzi (cooperative sociali o agenzie per la locazione) per ridurre rischi e morosità.

Ulteriori interventi riguardano nuovi percorsi di accesso al credito con soluzioni sartoriali, eventualmente integrate da servizi di gestione degli immobili e sostenute da strumenti pubblici di garanzia.

"Considerando che in Italia due famiglie su tre ritengono il reddito disponibile inadeguato o appena sufficiente per far fronte alle necessità primarie, non stupisce che per una quota crescente la casa stia diventando irraggiungibile. Costruire un'alleanza strategica per l'abitare è quindi un obiettivo urgente anche per imprese e territori, che chiama in causa attori pubblici e privati, profit e non profit. La socialità del sistema dovrebbe essere garantita dal pubblico con norme e incentivi che non compromettano la ricerca del profitto da parte dei privati e attraverso alleanze con cooperative, associazioni non profit e fondazioni", ha concluso Molignoni.