Il Real Estate può e deve spingere sulla riqualificazione per uscire definitivamente dalle sacche della crisi. I prezzi continueranno a scendere, ma offrendo prodotto residenziale nella fascia intermedia gli operatori possono intercettare la domanda. Lo ha spiegato Ugo Debernardi, amministratore delegato per gli investimenti immobiliari di Finint Finanziaria Internazionale, intervistato da MonitorImmobiliare in merito al mercato immobiliare italiano di cui si discuterà più ampiamente nel corso di Re Italy l'8 giugno.
Al 31 dicembre 2015 Cassa Depositi e Prestiti ha concluso l’avvio di nuove piattaforme di social housing, come vi muoverete in questo nuovo contesto?
Finint SGR è partita fin dall’inizio in stretta collaborazione con gli uomini di CDP e oggi abbiamo tre fondi attivi: il fondo della Provincia di Trento ottenuto in gestione attraverso una gara pubblica, il fondo Friuli Venezia Giulia e un fondo di housing sociale dedicato a un’istituzione finanziaria. Nei primi due abbiamo oltre alla Cassa la partecipazione rispettivamente della Provincia di Trento e della Regione FVG. Stiamo cercando di arricchire i fondi attraverso nuovi progetti, come la rivalorizzazione di situazioni in difficoltà e l’acquisizione di nuovi edifici da dedicare a questo tipo di attività.
Come si inserisce all’interno delle attività di Finint, il mondo del social housing?
Queste attività si inseriscono nel rapporto famigliare che abbiamo con le istituzioni pubbliche i grandi investitori. Inoltre abbiamo tutte le tipologie di fondi che possiamo immaginare: dai core a quelli dedicati alle energie rinnovabili passando per le operazioni di sviluppo. Ci siamo dedicati sempre a prodotti piuttosto innovativi e poi ci siamo mossi verso spazi vuoti del mercato.
Su cosa vi state focalizzando in questo momento?
Oggi stiamo guardando tutto il tema delle sofferenze bancarie. Abbiamo fatto partire un fondo multi banca dedicato ad alcuni istituti di credito cooperativo e altre banche di medie dimensioni diventando il loro asset manager sui portafogli delle banche stesse. Lavoriamo come una Reoco andando quindi ad acquisire immobili di cui la banca tiene ancora in mano il credito e questo è uno dei settori in cui noi riusciamo a sfruttare la piattaforma complessiva di Finint che opera anche direttamente nel mondo degli npl. Ci stiamo muovendo in alcuni sviluppi perché crediamo che ci sia assenza di buon prodotto e stiamo cercando di intervenire nel settore alberghiero insieme a investitori internazionali che sono molto sensibili a questo mercato.
In apparenza gli stranieri guardano al Real Estate italiano solo per l’alberghiero e il retail nelle high street. È effettivamente così?
Credo che ci sia oggi molto interesse da parte degli investitori internazionali che vengono in Italia a cercare rendimenti. La redditività è il problema principale di chi fa asset management, non solo immobiliare. Noi stiamo parlando con alcuni di questi e alcuni hanno già un ruolo nei nostri fondi. La destinazione più tipica del terziario, degli uffici è quella un po' più problematica perché il prodotto di alta qualità richiesto manca. Non c’è una preclusione su un settore particolare. Noi andiamo anche a sfruttare l’interesse di questi investitori di entrare anche a valori molto bassi, vedi npl, sofferenze bancarie e asset in situazioni critiche, che possono produrre maggior valore nel corso del medio termine.
Questi valori molto bassi ci accompagneranno anche nel futuro o avremo un’inversione?
Io credo che non possono tornare a salire in questo momento. Il problema dell’immobiliare in termini di valori è connesso e legato strettamente al tema della deflazione o bassa inflazione che oggi condiziona tutti i mercati. Non vi è solo un termine di crescita dei prezzi come valore che essere recuperato all’interno del mercato, credo che ci sia la necessità di produrre. Se ci fosse prodotto adeguato probabilmente anche la percezione del prezzo pagabile sarebbe diversa. Oggi abbiamo un tema di riqualificazione del patrimonio esistente. Abbiamo un tema di nuovo senza uso del territorio che non viene affrontato ancora in maniera adeguata. Noi abbiamo alcuni interventi di sviluppo residenziale e vediamo che se il prodotto c’è, la domanda esiste e risponde. Non a prezzi elevatissimi, ma nella fascia intermedia, dove il prodotto manca peraltro, vediamo una notevole domanda. Per cui la necessità di rifornire lo stock di quel segmento è una grandissima opportunità.
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