Deloitte: Hotel di lusso, Italia prima in Europa per attrattività degli investimenti

L'Italia è il Paese più attrattivo per investitori e operatori internazionali del settore hospitality nel segmento lusso. Grazie a un vantaggio competitivo basato sul patrimonio culturale, enogastronomico e paesaggistico, l'Italia potrebbe diventare il principale polo di sviluppo dei luxury hotel nei prossimi tre anni, con il 70% degli operatori e degli investitori intervistati che dichiara l'intenzione di effettuare investimenti entro i prossimi tre anni. Questo emerge da «The Italian Luxury Hospitality: Time to Elevate?», lo studio di Deloitte condotto su oltre 900 operatori e investitori dell'ospitalità intervistati in Italia e all'estero.

«Nel settore real estate, gli hotel di lusso e, più in generale, di alta gamma stanno vivendo una fase di crescita, affermandosi come una delle categorie di investimento immobiliare redditizie», commenta Angela D'Amico, partner e real estate sector leader di Deloitte. «Dalla survey emerge un clima di ottimismo tra operatori e investitori riguardo alle performance operative delle strutture e ai rendimenti attesi: circa 7 operatori intervistati su 10 stimano una crescita annua del fatturato medio del settore compresa tra il 6% e il 20% nel triennio 2025-2027, sottolineando la fiducia nella capacità del luxury hospitality di generare buone performance».

Attese di sviluppo del mercato luxury hotel: Italia al top con il 59% delle preferenze. Il 59% del campione intervistato individua l'Italia come principale polo di sviluppo dei luxury hotel in Europa nei prossimi tre anni. L'interesse verso altri mercati risulta marginale, senza che emergano destinazioni di rilievo comparabile. Il divario osservato, difficilmente ipotizzabile fino a pochi anni fa, delinea oggi una realtà consolidata e un'opportunità di crescita per il mercato italiano del luxury hospitality.

Inoltre, il 70% degli operatori e degli investitori intervistati dichiara l'intenzione di effettuare investimenti nel Paese entro i prossimi tre anni. Soltanto una quota marginale del campione (5%) esclude del tutto la possibilità di investire nel mercato italiano. A spingere gli investimenti sono le attese di una redditività sopra la media: oltre la metà degli operatori intervistati (52%) prevede per il mercato italiano del luxury hotel una crescita annua del fatturato compresa tra il 6% e il 10% nel prossimo triennio. Un ulteriore 25% del campione stima un incremento superiore al 10%, segnalando aspettative positive per il segmento.

«Dal punto di vista geografico l'Italia si conferma il mercato più attrattivo in Europa, grazie a una combinazione di fattori: un patrimonio culturale e paesaggistico rilevante e una reputazione come destinazione turistica», aggiunge Benedetto Puglisi, director real estate & hospitality di Deloitte. «Quasi il 60% degli intervistati individua l'Italia come il principale polo di attrazione e di sviluppo dei luxury hotel in Europa nei prossimi tre anni, mentre l'interesse verso altri mercati è marginale. La maggior parte di questi investimenti si focalizza sul riposizionamento di hotel già esistenti e sulla conversione di edifici storici. Bisogna però affrontare questo processo di riqualificazione con attenzione al prodotto e alla location.

Il riposizionamento nel segmento di alta gamma rappresenta più di una semplice riqualificazione immobiliare: è un processo di trasformazione che ridefinisce l'essenza stessa degli hotel. In questo percorso, elementi chiave quali il design, il giusto dimensionamento, l'offerta dei servizi e le politiche ESG diventano leve fondamentali che consentono di personalizzare il soggiorno degli ospiti. Trovare la combinazione tra location e caratteristiche dell'asset è una delle difficoltà principali, e una parte di investitori e operatori è disponibile ad abbassare la soglia minima di dimensionamento in termini di numero di camere: compresa tra 31 e 50 camere per gli operatori (44% del campione) e leggermente più alta per gli investitori, con il 34% che privilegia hotel tra 51 e 70 camere, mentre il 25% esprime preferenza per asset compresi tra 71 e 100 camere. L'attenzione si sposta quindi sul concept di prodotto, mentre ostacoli prima considerati limitanti come burocrazia e tassazione sono oggi considerati marginali».

Investimenti: oltre la metà degli intervistati ne prevede per più di 100 milioni di euro. Oltre la metà degli investitori (53%) prevede di allocare più di 100 milioni di euro nel triennio e il 22% è disposto a superare i 200 milioni. Questa disponibilità di capitale è importante per realizzare un processo di riposizionamento adeguato nel segmento luxury, ma si scontra spesso con la disponibilità delle famiglie proprietarie a cedere l'asset o a entrare in partnership con investitori istituzionali.

Le destinazioni più gettonate: in testa le città, ma cresce l'investimento anche su nuove location. Analizzando nel dettaglio le diverse destinazioni italiane, le città come Milano, Roma, Venezia e Firenze rimangono i mercati più attrattivi per le strategie di sviluppo di investitori e operatori. Seguono le località balneari e lacustri già associate al lusso - come la Costa Smeralda, la Costiera Amalfitana, Portofino o il Lago di Como - che, pur caratterizzate da una stagionalità marcata, continuano a esercitare appeal turistico internazionale. Al quarto posto si collocano le località montane: nonostante una domanda più circoscritta, alcune destinazioni nelle Alpi e nelle Dolomiti registrano una crescita. Le città secondarie risultano invece residuali tra le preferenze, sebbene alcuni operatori si stiano orientando verso questi mercati alla ricerca di alternative alle destinazioni già sature.

Ottimismo tra gli investitori: aspettative di rendimenti e focus sulla fascia alta. Gli investitori considerano il segmento di lusso - top luxury (13%), premium (12%) ed entry level (16%) - come il più attrattivo per i prossimi tre anni, mentre il 27% guarda all'upper upscale. Complessivamente, il 68% del campione prevede di orientare la propria strategia verso prodotti di fascia alta. Questo conferma il rafforzamento di tale segmento come principale area di interesse dell'offerta, sostenuto da una domanda in crescita capace di assorbire livelli tariffari più elevati.

Gli investitori, inoltre, esprimono aspettative di rendimento elevate. Quasi la metà del campione (49%) stima un tasso interno di rendimento (IRR) compreso tra il 16% e il 20% assumendo di intervenire nel progetto di completo riposizionamento dell'asset, mentre un ulteriore 21% si aspetta ritorni nell'intervallo 11%-15%. Un quarto del campione si attende ritorni tra il 5% e il 10%, mentre una minoranza (5%) indica aspettative superiori al 20%.

Ricavi in crescita grazie all'aumento delle tariffe medie giornaliere. Investitori e operatori concordano sul fatto che la crescita del luxury hospitality sarà trainata principalmente dall'aumento delle tariffe medie giornaliere. In particolare, gli operatori prevedono un aumento delle tariffe del 24% tra il 2025 e il 2027, passando da 780 euro a 970 euro, mentre gli investitori, nonostante partano da una base più elevata (1.045 euro), prevedono una crescita minore, pari al 17%. In media si prevede un incremento dei prezzi del 21% nei prossimi tre anni. Anche le previsioni sulle percentuali di occupazione delle camere sono positive: gli operatori stimano un incremento dal 71% nel 2025 al 75% nel 2027; gli investitori ipotizzano un passaggio dal 68% al 72% nello stesso periodo.

Food & beverage sempre più strategico, molto quotate le partnership con chef o brand rinomati. Intervistati sul ranking dei principali fattori strategici nel riposizionamento di asset in luxury hotel, operatori e investitori evidenziano l'importanza di un'offerta food & beverage di livello: oltre il 70% prevede di destinare investimenti significativi a quest'area e gli intervistati stimano che, in media, circa il 24% del capitale destinato a un progetto di riposizionamento sarà dedicato all'offerta food & beverage. Inoltre, il 94% del campione ritiene che la partnership con chef o brand rinomati possa costituire un fattore strategico nel riposizionamento di asset nel segmento luxury. Tra questi, il 20% la considera un core component, mentre il 74% la valuta solo in determinati contesti o casi eccezionali.