Il nuovo volto del mercato immobiliare italiano si delinea tra calo demografico e innovazione. Wikicasa analizza come le città italiane in grado di attrarre nuovi abitanti, Milano e Bologna su tutte, vedano un aumento dei prezzi immobiliari, mentre altre località affrontano sfide legate al calo demografico e alla svalutazione del mercato.
L'analisi mette in luce la correlazione tra prezzi degli immobili e andamento della popolazione nelle principali città italiane, mostrando come le città in grado di attrarre un numero crescente di abitanti siano quelle con un mercato immobiliare più florido e dinamico. Milano, Bologna, Bolzano e Treviso rientrano tra le città in grado di soddisfare una domanda di mercato in continuo cambiamento.
Dal 2018 a oggi, la popolazione italiana è scesa di poco al di sotto dei 60 milioni di abitanti con una tendenza negativa. Le cause sono molteplici: da un saldo migratorio progressivamente decrescente a un drastico calo delle nascite. Un numero crescente di italiani raggiunge la stabilità economica in età sempre più avanzata, posticipando la possibilità di sostenere un'intera famiglia e rimandando progetti che spesso finiscono per non realizzarsi mai. Per i prossimi 50 anni, l'ISTAT prevede un drastico calo della popolazione, che crollerà sotto i 48 milioni di abitanti entro il 2070, il 20% in meno rispetto a oggi.
A questo si aggiunge il fenomeno di migrazione interna, per cui un numero crescente di persone tende a spostarsi nei grandi centri urbani, abbandonando le proprie città di origine, che finiscono per svuotarsi quasi completamente, precludendo ogni forma di ricambio generazionale. Di conseguenza, il progressivo calo della popolazione in numerose città italiane mette l'economia locale e nazionale davanti alla necessità di un profondo cambiamento per far fronte al nuovo spaccato sociale in ogni singolo settore.
Calo demografico e mercato immobiliare residenziale: l'analisi di Wikicasa
In questo scenario futuro, suscita interesse la reazione del mercato immobiliare residenziale, da sempre investimento preferito degli italiani. Wikicasa ha realizzato un'analisi su questo aspetto, che mostra come le città che negli ultimi 10 anni si sono mostrate in grado di trattenere la popolazione e attirare nuovi abitanti siano quelle con il mercato immobiliare più florido.
Città come Milano, Bologna, Bolzano e Treviso hanno riscontrato una rivalutazione del mercato immobiliare interno, che negli ultimi 10 anni ha visto un considerevole aumento della domanda che ha portato a un aumento dei prezzi medi di vendita superiore al 20%.
Le ragioni dietro questa correlazione vanno ricercate nella forte attrattività di questi centri urbani. Se Milano è il motore economico d'Italia e Bologna uno dei principali poli universitari della nazione, Bolzano e Treviso si sono dimostrate capaci di creare un ecosistema urbano moderno. Queste città presentano inoltre uno stock immobiliare conforme a quanto richiesto oggi dai potenziali acquirenti. La domanda immobiliare è infatti in continua frammentazione a causa di nuclei familiari sempre più ridotti e si orienta verso fattori come le prestazioni energetiche e i costi di manutenzione e gestione.
Di conseguenza, queste città stanno rinnovando il proprio stock immobiliare con nuove costruzioni e immobili con tagli medi più piccoli che si adattano ai bisogni della nuova domanda.
Il rovescio della medaglia: il resto d'Italia
Il rovescio della medaglia è rappresentato dal resto d'Italia, dove negli ultimi 10 anni a un calo massiccio della popolazione corrisponde quasi sempre una svalutazione degli immobili residenziali. Città come Genova e Taranto hanno assistito a un progressivo calo del mercato del lavoro.
L'eccezione: le località turistiche
Tra le rare eccezioni troviamo località fortemente attrattive dal punto di vista turistico come Venezia, Verona e Firenze. Città con elevati flussi turistici stimolano inevitabilmente il mercato degli acquisti con finalità d'investimento, causando un aumento dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione, portando al tempo stesso a una rivalutazione degli asset immobiliari ma a un progressivo spopolamento nei centri storici.
Come sarà il panorama del mercato immobiliare italiano? Gli scenari futuri
Il mercato immobiliare italiano del futuro mostra quindi una forbice che si sta allargando. Da un lato, città dinamiche dovranno cercare di soddisfare i nuovi criteri di scelta della casa delle famiglie sempre più piccole. Sarà necessario intensificare le attività di rinnovamento dello stock attuale migliorando l'efficienza energetica degli immobili e prevedendo nuove soluzioni con servizi a valore aggiunto per il cliente finale. Complessi residenziali moderni dotati di comfort come palestre, spazi di co-working e sistemi di domotica diventeranno soluzioni apprezzate.
Dall'altra parte, centri urbani in svuotamento devono cercare soluzioni per trattenere parte della popolazione stimolando il mercato degli investimenti immobiliari. Un primo passo potrebbe essere creare un sistema universitario strutturato legato ad attività lavorative sul territorio. Un esempio è Modena con un mercato immobiliare dinamico legato all'industria automobilistica.
Un altro aspetto che può portare a una rivalutazione del patrimonio immobiliare locale è legato al turismo. Come dimostrato dal boom degli affitti brevi negli ultimi anni, città turistiche hanno visto una crescita dei rendimenti immobiliari attirando investitori locali e stranieri. Questa strada è stata intrapresa da alcuni grandi centri urbani del centro sud come Napoli, Bari e Palermo che hanno assistito a un aumento dei prezzi degli immobili specialmente nei quartieri centrali.
"Il calo demografico ha trasformato la struttura delle famiglie portando a un disallineamento nel mercato immobiliare. Come testimoniano i dati relativi alle ricerche degli utenti sul nostro portale Wikicasa, la crescente domanda di monolocali da parte dei nuovi nuclei familiari si scontra con un'offerta ancora composta da immobili ampi retaggio del passato. Per colmare il divario tra domanda e offerta emergono opportunità significative da attività come il frazionamento degli immobili" precisa Pietro Pellizzari, CEO di Wikicasa.
A proposito di Wikicasa
Wikicasa è l'azienda proptech italiana specializzata nella raccolta e distribuzione di informazioni immobiliari online finalizzate a rendere il processo di compravendita più veloce e trasparente. Facendo leva sullo sviluppo tecnologico e un approccio data driven, Wikicasa si inserisce nel mercato immobiliare come provider di annunci immobiliari e insight sul mercato per tutti i player del settore.
