Immobiliare: 2025 in crescita, compravendite +6,4% e prezzi in rialzo nelle città

Compravendite a +6,4% e prezzi in aumento nelle principali aree urbane. Nell'anno si contano oltre 766 mila transazioni e una crescita dei valori del 2,6% nelle grandi città. La carenza di offerta continua a sostenere i prezzi, mentre una parte degli affitti brevi rientra nel mercato residenziale.

"Il mercato immobiliare residenziale italiano - afferma Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - chiude il 2025 con un bilancio positivo: compravendite, prezzi e canoni di locazione sono in aumento. Una persistente carenza di offerta, da diversi semestri, insieme a una sostenuta domanda, sta contribuendo all'andamento dei valori. Nella seconda parte del 2025 si evidenzia un leggero ridimensionamento della percentuale di acquisto per investimento. Si conferma l'interesse degli stranieri per la casa nel nostro Paese, spinti anche dalle tensioni geopolitiche in atto. Sul segmento degli affitti si segnala una maggiore offerta di immobili che, in precedenza, erano destinati agli short rent".

Compravendite

Nel 2025 le compravendite residenziali in Italia sono state 766.756, con un aumento del 6,4% rispetto al 2024. La crescita ha interessato in particolare i comuni non capoluogo (+6,9%). I comuni capoluogo chiudono a +5,4%. Diminuiscono le transazioni di nuove costruzioni (-21%), mentre crescono quelle delle case usate (+9,1%).

Prezzi

Nella seconda parte del 2025 le grandi città registrano un aumento dei prezzi del 2,6%. Bari segna +6,3%. Milano e Roma chiudono a +2,2%. In nessuna grande città si evidenziano cali. I capoluoghi di provincia segnano +1,7% e l'hinterland delle metropoli +2,2%. Tra le province delle aree metropolitane si distinguono Firenze (+4,0%), Bari e Bologna (+2,8%). Le abitazioni di nuova costruzione chiudono con una rivalutazione del 2,5%.

Tempi di vendita

A gennaio 2026 i tempi di vendita nelle grandi città sono 108 giorni, in linea con un anno fa (109 giorni). Milano e Bologna sono i mercati più rapidi con 88 e 91 giorni, in aumento rispettivamente di 5 e 12 giorni. I tempi sono più lunghi a Genova (133 giorni) e Bari (126 giorni). Nell'hinterland delle metropoli servono 136 giorni, contro i 142 di un anno fa. Vendite più veloci si rilevano nell'hinterland di Firenze (109 giorni) e di Verona (122 giorni). Nei capoluoghi di provincia servono mediamente 127 giorni, 5 in meno rispetto a un anno fa.

Sconto medio

Nella seconda parte del 2025 lo sconto medio è del 7,7%. Valori più elevati, pari a -7,8% e -7,9%, si registrano rispettivamente nelle grandi città e per le tipologie usate che necessitano di lavori.

Domanda, disponibilità di spesa e offerta

A gennaio 2026 la domanda nelle grandi città è concentrata sul trilocale (41,2%), seguito dal bilocale (24,9%) e dal quattro locali (22,3%). A Milano il bilocale è il più ricercato (45,1%). Il quattro locali prevale a Genova (43,6%), dove i prezzi sono più contenuti. Nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, il trilocale è il più richiesto (53,7%), seguito dai bilocali (21,5%).

La disponibilità di spesa nelle grandi città è più concentrata nella fascia fino a 119 mila euro (22,5%), quota che sale al 41,8% nei capoluoghi di regione. La rete segnala una carenza di offerta, soprattutto di immobili in buono stato. Il trilocale è la tipologia più presente (33,6% degli immobili sul mercato), seguito dal quattro locali (23,4%) e dal bilocale (22,9%).

Analisi sociodemografica

Il 75,2% delle compravendite riguarda l'abitazione principale e il 17,9% l'investimento, in lieve calo rispetto al 18,4% di un anno fa. Crescono gli acquisti nelle fasce 18-34 anni e 55-64 anni. L'età media è 43,3 anni. La tipologia più scambiata è il trilocale (33,9%). Nella seconda parte del 2025 aumenta la quota di chi acquista casa in una grande città diversa da quella di residenza.

Locazioni

Rallenta la crescita dei canoni. Nella seconda parte del 2025 i canoni segnano: +2,2% per i monolocali, +2,3% per i bilocali e +2,2% per i trilocali. Si registra un calo medio a Milano e Bologna, mercati che negli ultimi anni hanno mostrato maggiore tensione. Genova e Palermo guidano gli aumenti più significativi.

La domanda di affitto resta alta ma l'offerta non è ancora sufficiente, pur in miglioramento grazie al ritorno sul mercato di immobili dagli short rent, soprattutto nelle aree sature. Incidono il timore di morosità da parte dei proprietari e un basso turn over sugli immobili già locati. Anche nei capoluoghi di provincia i canoni crescono: +1,9% per i monolocali, +2,7% per i bilocali e +2,4% per i trilocali, con un ritmo più contenuto rispetto al semestre precedente.

A Milano i canoni mensili medi sono pari a 837 euro per un monolocale, 1128 euro per un bilocale e 1525 euro per un trilocale. Nel secondo semestre 2025 i contratti stipulati per scelta abitativa rappresentano il 59,3% (60,2% un anno prima). Cresce la quota dei contratti per studenti universitari (14,1% contro 11,1%). I contratti a canone libero raggiungono il 39,5% (38,9% in precedenza), mentre restano stabili i transitori (33,4%). I tempi di locazione nelle grandi città salgono a 34 giorni (31 un anno fa). I rendimenti annui lordi da locazione di un bilocale sono pari al 5,7%.

Previsioni

"Gli indicatori di mercato del 2025 sono positivi e lo stesso potrebbe valere per il 2026 - conclude Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - che potrebbe chiudere tra 780 e 790 mila compravendite e con prezzi in leggero aumento, compreso tra +1% e +3%. Anche i canoni di locazione sono attesi in rialzo, tra +3% e +5%, in seguito a una domanda elevata. Restano le incognite legate al contesto geopolitico internazionale, che potranno incidere sull'andamento dell'economia e sulla fiducia dei potenziali acquirenti".