Immobiliare healthcare: nel 2025 investimenti per 650 mln e ritorno dei portafogli

Il settore immobiliare healthcare in Italia ha registrato un forte incremento nel 2025, raggiungendo 650 milioni di euro di investimenti, il triplo dei  volumi rispetto all'anno precedente. Il mercato è in forte evoluzione: dopo un 2024 dominato da transazioni su singoli asset, il 2025 ha visto il ritorno di operazioni di portafoglio, a indicare una fiducia rinnovata da parte degli investitori.

Secondo l'ultimo report di JLL, il mercato mostra una crescente sofisticazione. Gli investimenti si sono distribuiti tra portafogli che uniscono asset care (residenze sanitarie assistenziali) e cure (cliniche e ospedali), con la componente care pari a circa il 70% dei volumi 2025.

La platea di acquirenti si amplia includendo operatori sanitari oltre ai capitali istituzionali. La presenza internazionale resta significativa, con il 54% dei capitali proveniente da investitori esteri.

I fondamentali demografici guidano la crescita a lungo termine.

Il 25% della popolazione italiana (circa 14 milioni di persone) ha più di 65 anni, quota attesa al 35% entro il 2050, con domanda crescente di strutture sanitarie e assistenziali.

L'offerta è insufficiente. L'Italia dispone di circa 270.000 posti letto in strutture sanitarie residenziali (case di cura, alloggi protetti e hospice), di cui l'80% dedicati agli anziani. Il tasso di copertura è circa il 2% (posti letto ogni 100 abitanti over 65), lontano dal target del 5%. Il divario attuale è di circa 440.000 letti. In prospettiva, per raggiungere il target al 2035 serviranno circa 600.000 nuovi posti letto.

Il deficit non è uniforme sul territorio nazionale: circa il 70% dei posti letto residenziali è concentrato in cinque regioni (Lombardia, che da sola copre quasi il 30% del totale, Piemonte, Veneto, Emilia-Romagna e Toscana). Regioni del Centro-Sud come Lazio, Campania e Sicilia evidenziano criticità maggiori e una domanda insoddisfatta crescente, richiedendo strategie di investimento mirate.

Outlook: i rendimenti prime per le RSA sono stabili al 5,75%, con un differenziale di circa 50 punti base rispetto alla media europea. Il consolidamento del mercato, la fiducia degli investitori istituzionali e il miglioramento della liquidità alimentano attese di compressione dei rendimenti, allineando l'Italia ai benchmark europei.

"I fondamentali demografici del mercato healthcare sono solidi, con una significativa domanda insoddisfatta di posti letto che crea un potenziale di crescita a lungo termine - commenta Francesca Fantuzzi, head of research di JLL Italia. Il settore sta vivendo un'evoluzione, passando da singole transazioni a operazioni di portafoglio che combinano asset assistenziali e ospedalieri. Questo cambiamento testimonia la crescente sofisticazione del mercato e consolida il ruolo degli immobili sanitari come asset class per i capitali istituzionali".

'Il mercato healthcare italiano ha raggiunto un nuovo livello di maturità. Lo attestano l'aumento dei volumi nel 2025 e la maggiore complessità delle operazioni e l'interesse dei capitali istituzionali, anche internazionali - precisa Alberico Radice Fossati, country leader e head of capital markets di JLL Italia. Per chi investe oggi, l'Italia offre ancora un premio di rendimento rispetto ad altri mercati europei, un vantaggio destinato a ridursi con l'aumento della competizione".