Immobiliare residenziale 2026: domanda in aumento, prezzi stabili e mutui in ripresa secondo Gabetti

Le previsioni di Gabetti per il 2026 indicano circa 785.770 compravendite (+2,5% rispetto al 2025) e un contesto di prezzi stabili. Nel primo trimestre 2026 i prezzi di vendita residenziali crescono dello 0,8% su base annua, confermando una fase di stabilizzazione del mercato.

Il mercato immobiliare residenziale italiano prosegue il percorso di ripresa, con segnali dinamici già dai primi mesi del 2026. Dopo la frenata del biennio 2023-2024 legata al rialzo dei tassi, il 2025 ha segnato l'avvio di un recupero progressivo, chiudendo a +6,4% sul 2024. 

Nel 2025 le intenzioni di acquisto sono tornate a crescere, fino a +3,2% a fine anno. Il dato Istat del primo trimestre 2026 segnala un'accelerazione della domanda potenziale: le intenzioni di acquisto toccherebbero il 12%. Un incremento di queste dimensioni, se confermato, suggerirebbe lo sblocco di decisioni d'acquisto rimaste in sospeso; il dato richiede tuttavia cautela interpretativa, in attesa di possibili revisioni.

"Il mercato residenziale italiano mostra segnali incoraggianti, ma che bisogna leggere e interpretare in relazione sia al loro contesto, sia alle sfide strutturali di medio-lungo periodo ancora aperte. Le tensioni geopolitiche internazionali continuano a pesare sull'energia, sull'inflazione e sul potere d'acquisto delle famiglie. A livello immobiliare, l'aumento dei valori degli ultimi anni, a fronte di salari che non hanno tenuto il passo, ha reso il mutuo sempre più determinante per chi vuole comprare casa, e i segnali di tensione nel rapporto rata-reddito sono reali. La domanda è alta, la volontà di acquistare è diffusa: la sfida è trasformarla in acquisti effettivi, in un contesto in cui l'accessibilità, sia in vendita sia in locazione, rimane il nodo strutturale irrisolto" commenta Luca Dondi dall'Orologio, amministratore delegato di Patrigest - Gabetti Group.

Nel 2025 le principali dieci città italiane hanno registrato complessivamente una crescita del 3,9% delle compravendite, nonostante una flessione nell'ultimo trimestre (-2,5%). Nel primo trimestre 2026 i prezzi residenziali aumentano dello 0,8% su base annua: i capoluoghi segnano +1,3%, i comuni non capoluogo +0,7%. Il quadro indica un rallentamento rispetto ai trimestri precedenti, con dinamiche ancora positive ma più selettive e non omogenee.

Previsioni: per il 2026 si stimano circa 785.770 transazioni (+2,5% sul 2025), con andamento più vivace nei centri non capoluogo. Dopo il picco del 2025 (+3%), i prezzi sono attesi in normalizzazione (+1% nel 2026 e +0,4% nel 2027), mantenendo il segno positivo. Nelle dieci città principali, dopo il +1,4% del 2025 sul 2024, si prevede +0,7% nel 2026 e +0,5% nel 2027. Le transazioni sono attese in aumento anche nel 2027, sostenute dalla stabilizzazione del mercato e da una domanda ancora dinamica nei principali centri urbani.

Mutui: lo scenario internazionale resta incerto. La guerra nel Golfo Persico ha accresciuto le tensioni energetiche, con riflessi sull'inflazione europea, risalita al 2,6% nell'Eurozona a marzo 2026; in Italia è all'1,7%. Le attese di riduzione dei tassi non si sono concretizzate: i tassi armonizzati per l'acquisto di abitazioni sono al 3,44% a febbraio 2026; l'EURIRS a 10 anni è salito di 31 punti base nell'ultimo anno. L'EURIBOR a 1 mese è sceso all'1,96%, rendendo più competitive le soluzioni a tasso variabile.

Il credito continua a svolgere un ruolo propulsivo, con primi segnali di irrigidimento dei criteri a livello europeo. Nel 2025 il mercato dei mutui in Italia ha sostenuto le compravendite: la crescita è stata del 32,8% nel primo trimestre 2025, per poi attestarsi a +9,3% nel quarto. Gli acquisti senza finanziamento sono tornati a crescere nella seconda metà del 2025, fino a +6,2% nel quarto trimestre. Prevalgono ancora le compravendite senza mutuo (54,9%) rispetto a quelle con mutuo (45,1%).

Il ticket medio dei mutui per acquisto casa si è attestato a 131.948 euro, in calo di circa 12.000 euro rispetto ai picchi del primo e quarto trimestre 2025, per l'aumento dei mutui di fascia più bassa. Cambia la distribuzione degli importi rispetto allo stesso trimestre del 2025: crescono le richieste sotto i 100.000 euro (39,5%), calano quelle tra 100.000-150.000 euro (30,5%), si stabilizzano quelle tra 150.000-200.000 euro (17,6%) e diminuiscono quelle oltre i 200.000 euro (12,5%).

Per le caratteristiche dei mutui, nel primo trimestre 2026 prevalgono le durate lunghe (26-30 anni), pari al 53,9% delle richieste, in calo rispetto al primo trimestre 2025 (64,4%), quando era aumentata la quota di mutui oltre 200.000 euro.

L'andamento dei tassi continua a influenzare la scelta dei mutuatari: resta dominante il tasso fisso (96,9%), mentre crescono i mutui a tasso variabile (3,1% nel primo trimestre 2026 contro 1% nel primo trimestre 2025). Dato elaborato su informazioni di Monety, società di Gabetti Group.

Nuove costruzioni: nel 2025 si è registrata una contrazione del numero di transazioni di abitazioni nuove (-16,6% sul 2024) nei principali dieci mercati, circa 1.500 in meno. Il calo è trainato soprattutto da Firenze (-32,1%), Milano (-25,9%) e Roma (-12,8%), mentre Palermo (+19,6%) e Bologna (+19,4%) sono in crescita su mercati più piccoli.

A livello territoriale emergono differenze: il nuovo è più diffuso e costoso nelle grandi città come Roma e Milano, dove la domanda resta alta ma i prezzi limitano l'accesso; nei centri minori i valori sono più bassi, ma il divario tra nuovo e usato è più ampio. I costi di costruzione risultano più uniformi a livello nazionale rispetto ai prezzi di mercato.

Le nuove costruzioni sono concentrate soprattutto nel Nord e in parte del Centro, con un peso minore nel Sud. La quota è più alta a Roma e Milano (11,3%), seguita dai capoluoghi di provincia (7,1%) e dalle grandi città (6,9%), mentre nei comuni minori è al 6,4%.

Nel segmento delle nuove abitazioni, il trilocale è il formato più richiesto, con una domanda pari al 40,7% del totale, in linea con lo stock in vendita (40,0%). Sul totale mercato (usato e nuovo), bilocali e trilocali concentrano la quota prevalente della domanda, mentre l'offerta tende a sovrarappresentare le metrature maggiori.

Driver d'acquisto: un italiano su due considera prioritario che la casa in cui trasferirsi in futuro sia di nuova o recente costruzione. La sensibilità è più alta tra gli under 45, le famiglie con redditi più elevati o più numerose e tra chi ritiene che l'abitazione attuale sia adeguata alle esigenze dell'immediato futuro e cambierebbe solo per un miglioramento consistente.

Secondo l'Osservatorio "Gli italiani e la casa" di Patrigest, la ricerca di una casa nuova o recente è influenzata principalmente da classe ed efficienza energetica, presenza di spazi esterni e dimensione, all'interno di un processo decisionale articolato. Spazi e servizi condivisi hanno un peso marginale, come la dotazione tecnologica e la possibilità di personalizzare l'abitazione; dove considerati, l'interesse ricade soprattutto su aree verdi comuni.

Locazioni: nel 2025 il mercato cresce dell'1,4% sul 2024, con prevalenza di giovani, single e coppie senza figli o con figli piccoli tra gli inquilini. La scelta dell'affitto è spesso dettata da condizioni economiche, personali e familiari che ostacolano l'acquisto; meno frequenti le motivazioni legate a stili di vita e incertezze sul futuro.

I contratti a lungo termine rappresentano il 40% del mercato, seguiti dai transitori (29%) e dai concordati (25%); gli affitti per studenti sono il 6%. Cresce la domanda di soluzioni più flessibili: i transitori e gli studenti aumentano rispetto al 2018, mentre il lungo termine perde peso relativo.

Nei comuni ad alta tensione abitativa i nuovi contratti sono cresciuti del 2% nel 2025 sul 2024, mentre nel resto d'Italia risultano stabili.

Per i canoni, dopo la crescita tra 2023 e 2024, il 2025 mostra un rallentamento: lieve calo nel terzo trimestre (-1,8%), stabilizzazione nel quarto (+0,2%) e nuovo aumento nel primo trimestre 2026 (+2,2%). Le grandi città continuano a trainare i prezzi; nei centri minori la crescita è più contenuta.

Investimenti: nel primo trimestre 2026 gli investimenti in Italia ammontano a 2,8 miliardi di euro, +12% su base annua. Nel comparto living sono stati investiti oltre 300 milioni di euro (11% del totale), in crescita del 90% anno su anno, la variazione più ampia tra le asset class del trimestre.