Investimenti Living in Italia a 1,2 miliardi nel 2025 (+40%), l'analisi JLL

JLL: con 1,2 miliardi di euro investiti nel 2025 (+40% a/a) il Living si conferma dinamico e attrattivo per gli investitori.

Dal 7% attuale degli investimenti totali verso gli standard europei: ampi margini di crescita per multifamily e capitale istituzionale.

Il mercato italiano degli investimenti immobiliari Living ha registrato nel 2025 volumi per 1,2 miliardi di euro, in crescita del 40% rispetto all'anno precedente, distinguendosi per la marcata diversificazione delle strategie di investimento e l'interesse crescente presso il capitale istituzionale. Il dato include asset destinati alla conversione a uso residenziale, terreni e progetti di sviluppo (escluso il settore healthcare).

L'articolazione degli investimenti del 2025 evidenzia le specificità del mercato italiano: il Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) guida con circa il 40% del totale, una proporzione superiore rispetto alla media europea (24%), a testimonianza della concentrazione degli investitori su questo segmento. Il Built-to-Sell rappresenta circa il 25% degli investimenti, seguito dall'Affordable Social Housing (15%) e dal Multifamily/Built-to-Rent (10%). Quest'ultimo segmento risulta ancora sottodimensionato rispetto agli standard europei, dove il multifamily rappresenta il 67% del totale investimenti Living, evidenziando il potenziale di sviluppo dell'asset class in Italia. Le conversioni da altre destinazioni d'uso costituiscono circa il 30% dei volumi complessivi, a conferma della capacità del mercato di valorizzare asset esistenti attraverso strategie di riposizionamento.

Il Living, considerando la destinazione d'uso corrente, rappresenta circa il 7% degli investimenti immobiliari totali in Italia. Questo dato, comparato con la performance EMEA, dove il settore si è attestato al primo posto per volumi transati con 55,8 miliardi di euro, evidenzia come l'Italia presenti ancora un mercato sottodimensionato rispetto agli standard europei, con conseguente potenziale di crescita inespresso.

L'ultimo report di JLL fotografa un mercato Living in evoluzione, sostenuto dai fondamentali dei suoi segmenti. Il miglioramento del contesto macroeconomico, con inflazione stabilizzata sotto il 2%, alimenta dinamiche positive trasversali a tutte le tipologie di investimento, in linea con le previsioni di crescita stabile del capitale core per il 2026.

Built-to-Sell: domanda abitativa in accelerazione

Il segmento Built-to-Sell beneficia della crescita della domanda d'acquisto, con oltre 548.000 compravendite nei primi nove mesi del 2025 (+9,2% secondo NTN - Agenzia delle Entrate). La dinamica coinvolge le principali città: Milano (+8,4%), Roma (+6,8%), Bologna (+4,4%) e Torino (+10%). Il miglioramento delle condizioni creditizie si traduce in 40,6 miliardi di euro di finanziamenti alle famiglie per acquisto abitazioni nel Q1-Q3 2025 (+33% annuo, dati Banca d'Italia), mentre i prezzi registrano un incremento a/a del 3,8% nel Q3 2025 (Istat).

La restante parte è costituita da iniziative per cui non è ancora noto se la vocazione sarà BTS o BTR.

Include operazioni di sviluppo e entity deals, esclude operazioni inferiori a 5 milioni di dollari. Include multifamily, PBSA, government investment; esclude residential built-to-sell.

Built-to-Rent: mercato italiano con potenziale di crescita rispetto agli standard europei

Il mercato delle locazioni italiano beneficia del dinamismo della domanda, con 750.000 unità locate nei primi nove mesi del 2025 (+2% annuo, dati Agenzia delle Entrate), supportato anche dal parziale spostamento della domanda dall'acquisto alla locazione dovuto a condizioni creditizie ancora selettive. Il mercato evidenzia una crescente diversificazione contrattuale: accanto ai contratti standard oltre tre anni (40% del totale), aumenta l'incidenza delle tipologie a breve termine, riflettendo l'adattamento alle nuove esigenze della domanda e l'emergere di soluzioni flessibili.

Nei mercati core europei in cui il Built-to-Rent è un segmento consolidato, la crescita dei canoni procede ora a ritmo più moderato, con i proprietari che devono bilanciare le pressioni inflazionistiche con le crescenti sfide di accessibilità economica per gli inquilini. Questo scenario richiede agli investitori un maggiore focus sulla riduzione dei costi e sul mantenimento di elevati tassi di occupazione, mentre emerge la necessità di riforme a livello regolatorio che favoriscano investimenti e incremento dell'offerta per rispondere alla domanda abitativa. In Italia, nonostante i fondamentali di mercato, la carenza di iniziative BTR native limita il volume degli investimenti istituzionali, impedendo a questo segmento di esprimere il pieno potenziale.

PBSA: consolidamento del segmento e opportunità di sviluppo

I risultati raggiunti dal Purpose-Built Student Accommodation nel 2025 evidenziano la maturità del segmento in Italia e la concentrazione del capitale istituzionale su questa asset class. Il divario strutturale tra domanda e offerta di posti letto, con l'Italia che presenta un tasso di copertura del 4% contro una media europea del 16%, continua a generare opportunità per l'espansione dell'offerta qualificata.

Conversioni asset: strategia chiave per la generazione di valore

Le conversioni da uffici a residenziale rappresentano una strategia sempre più centrale per valorizzare asset sottoutilizzati, accelerando soprattutto nelle città secondarie, dove procedure urbanistiche più snelle offrono vantaggi competitivi. Il calo dei completamenti residenziali intensifica l'importanza delle strategie di conversione per soddisfare la domanda abitativa.

Diversificazione geografica ridisegna il panorama degli investimenti

L'incertezza urbanistica nel mercato milanese crea opportunità a medio termine attraverso vincoli d'offerta che sosterranno l'apprezzamento di asset esistenti e progetti di conversione. Parallelamente, Roma, Firenze e Bologna si posizionano come alternative per intercettare flussi di capitale crescenti.

Rendimenti prime in compressione segnalano crescente appeal istituzionale

Nel Q4 2025, i rendimenti prime multifamily si sono attestati al 4,5% a Milano (-50 punti base annui) e al 5% a Roma (-25 punti base annui), con compressioni di 25 punti base anche nelle località secondarie (Firenze, Bologna, Torino) al 5,5%. Anche nel PBSA, la fiducia nel settore si è riflessa in una compressione di 50 punti base su base annua, con Milano confermata benchmark nazionale intorno al 5% nel quarto trimestre del 2025.

Questa compressione, insieme ai tagli dei tassi BCE e alla competizione intensificata per asset di qualità, indica fiducia istituzionale e anticipa ulteriori compressioni nel 2026.

Il momentum positivo è destinato a sostenersi nel 2026, supportato dall'arrivo di nuovo capitale core e dalla diversificazione geografica che valorizza mercati emergenti con opportunità di sviluppo focalizzate su PBSA e conversioni.

"Il mercato del Living italiano evidenzia un chiaro potenziale inespresso: nonostante la crescita del 2025, il settore rappresenta ancora solo il 7% degli investimenti immobiliari totali, a fronte di una leadership di settore a livello EMEA. La concentrazione attuale sul PBSA e le opportunità nelle conversioni da uffici a residenziale offrono un posizionamento strategico distintivo. I fondamentali del mercato supportano una traiettoria di crescita strutturale che nel 2026 vedrà probabilmente l'ingresso di nuovo capitale core specializzato e una progressiva diversificazione verso il multifamily tradizionale, colmando gradualmente il gap con i mercati maturi europei" - commenta Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy.