JLL Italia: 3,5 miliardi di investimenti immobiliari nel primo trimestre 2026

Nel primo trimestre 2026 il mercato immobiliare italiano ha registrato investimenti per 3,5 miliardi di euro, includendo investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal. I volumi sono aumentati di oltre il 20% rispetto allo stesso periodo del 2025, attestandosi ai livelli più alti degli ultimi cinque anni.

Secondo le analisi di JLL, il risultato riflette una crescente diversificazione per asset class, strategie e profili di capitale, con un maggiore peso di operazioni value add con cambio di destinazione d'uso.

Nel corso del primo trimestre 2026 i capitali internazionali hanno rappresentato oltre il 60% dei volumi complessivi. È confermata la rilevanza della componente di investitori private (UHNWI, family office e holding familiari), che hanno partecipato a circa il 16% delle operazioni incidendo per il 12% dei volumi totali, per un controvalore superiore a 400 milioni di euro, concentrato principalmente negli uffici, seguito da retail e living.

retail: il settore guida il mercato con circa 1 miliardo di euro di investimenti, pari a circa il 30% del totale. La componente out of town rappresenta circa l'80% dei volumi, sostenuta da tre operazioni: l'acquisizione delle quote di un outlet nell'hinterland milanese, l'acquisizione dell'intero capitale sociale della proprietà del nuovo distretto commerciale Waterfront di Genova e l'acquisizione del 31% della European Outlet Mall Venture (EOMV), che include due outlet in Italia.

Il segmento high street ha registrato numerose transazioni tra Milano e Roma, riguardanti asset a uso misto retail-office. Si osserva inoltre maggiore attività in città come Torino e Napoli, con interesse verso asset con ticket più contenuti ma con posizionamento in snodi commerciali urbani in evoluzione.

I rendimenti netti prime si attestano al 4% per l'high street, mentre risultano stabili per il segmento out of town: 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per gli stand alone supermarket.

hospitality: il comparto hotels & hospitality è sostenuto dal consolidamento della domanda internazionale e da operazioni value add. Nel primo trimestre 2026 gli investimenti diretti ammontano a circa 400 milioni di euro, cui si aggiungono circa 200 milioni di euro da riconversioni, prevalentemente da uffici a immobili alberghieri.

Nel mercato urbano proseguono le trasformazioni di edifici a uso direzionale in hotel, soprattutto a Roma e Milano, in aree centrali o semicentrali, insieme ad acquisizioni di strutture già operative nelle fasce economy e upscale. Sono attive sia le città prime sia alcune secondarie, con interesse degli investitori per il mercato italiano.

La domanda resta elevata in destinazioni turistiche come il Lake District, la Puglia e la Sicilia, dove il segmento luxury è in sviluppo. Rimane inoltre attività nelle località balneari, negli ostelli e nel comparto open air.

office: nel primo trimestre 2026 gli investimenti si attestano a circa 690 milioni di euro considerando la destinazione d'uso corrente. Oltre un terzo dei capitali (37%) è allocato su operazioni di riconversione verso nuove destinazioni d'uso, principalmente alberghiera, PBSA e residenziale. Permane domanda mirata per prodotti core di qualità, con clientela privata attiva nelle location prime del CBD.

Milano ha registrato volumi intorno a 260 milioni di euro; circa il 40% ha riguardato asset da riconvertire a residenziale, alberghiero e data center. Le transazioni di puro office hanno interessato asset mixed use nel CBD e operazioni core plus in location periferiche. Gli investimenti core in CBD sono stati effettuati in prevalenza da family office e buyer privati. Il prime yield è stabile al 4%.

Roma presenta circa 300 milioni di euro di transazioni. Le operazioni value add finalizzate alla conversione (prevalentemente alberghiera) rappresentano circa il 50% dei volumi. Si segnala inoltre un'operazione nel CBD su un asset mixed use a prevalenza office che ha contribuito ai volumi del trimestre. Nell'area EUR si osserva una lieve ripresa, con alcuni venditori che rivedono le aspettative e creano condizioni di ingresso per investitori orientati al dividend yield. I rendimenti prime si attestano al 4,5%.

industrial & logistics: il settore registra circa 430 milioni di euro di investimenti nel primo trimestre 2026, pari al 12% del volume complessivo del periodo. Il mercato rimane attivo, con prevalenza di operazioni di taglio mediamente più contenuto rispetto all'inizio del 2025, quando era presente un significativo backlog di portafogli. L'appetito degli investitori resta selettivo, con buona profondità di mercato, sebbene i volumi risultino inferiori di circa il 30% rispetto al primo trimestre 2025.

Per profilo di rischio, gli asset core rappresentano il 40% dei volumi, mentre le acquisizioni da parte di end user incidono per il 30%. I prime yield sono stabili al 5,3%. Sul fronte occupier si registra un assorbimento dinamico nel trimestre, con diverse operazioni in fase avanzata di negoziazione.

living: il comparto multifamily e residential totalizza nel primo trimestre 2026 investimenti per quasi 270 milioni di euro, considerando la destinazione d'uso corrente. Il PBSA è il principale contributore, con operazioni in forward purchase per circa 100 milioni di euro a Milano e Padova. A Milano si registrano anche operazioni relative ad asset BTR e BTS.

I rendimenti prime restano stabili: 4,5% per il multifamily e 5% per il PBSA.

healthcare: il trimestre si chiude con circa 230 milioni di euro di investimenti. Quasi l'80% dei volumi riguarda un'operazione di M&A relativa all'acquisizione di quote di un portafoglio di RSA. La domanda proviene principalmente da investitori specializzati, focalizzati su strutture sanitarie e residenze per anziani in posizioni strategiche. I rendimenti prime sono attorno al 5,75%.

data center e special purpose: il comparto alternative registra circa 500 milioni di euro di investimenti. I data center mostrano crescente interesse, con oltre 300 milioni di euro. Tra le operazioni si segnala l'acquisizione di terreni strategici nell'hinterland milanese da parte di operatori internazionali.

"Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia ha aperto il 2026 con una performance diversificata, totalizzando 3,5 miliardi di euro nel primo trimestre. Si conferma il ruolo del retail nel trimestre, seguito dall'hospitality, sostenuto da operazioni core e da progetti value add e di conversione - commenta Alberico Radice Fossati, Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia. L'attenzione verso comparti in trasformazione come PBSA, healthcare e data center evidenzia la capacità del mercato italiano di offrire opportunità a una platea di investitori specializzati. Nei prossimi mesi sarà rilevante la capacità degli operatori di adattare le strategie per cogliere opportunità sostenibili e resilienti nel tempo".