JLL ha pubblicato la tredicesima edizione del Global Real Estate Transparency Index (GRETI) 2024, un'analisi della trasparenza del mercato immobiliare in 89 Paesi e 151 città nel mondo.
Tra i primi classificati figurano UK, Francia, Stati Uniti, Australia e Canada. In questo gruppo rientra per la prima volta anche Singapore, grazie al progresso raggiunto a livello di target di sostenibilità e di tecnologia. Negli ultimi due anni, i Paesi più trasparenti hanno attratto oltre 1.200 miliardi di dollari di investimenti immobiliari, pari a oltre l'80% del totale globale, posizionandosi così alla guida della ripresa dell'attività del mercato dei capitali.
Insieme a Singapore, i Paesi asiatici sono quelli ad aver registrato il più forte miglioramento in termini di trasparenza, in primis l'India, con una maggiore disponibilità e qualità dei dati in tutti i settori immobiliari, dall'industriale ai data center. Significativi progressi sono stati ottenuti anche da Giappone, Australia, alcune città della Cina continentale, Corea del Sud, Emirati Arabi Uniti e Arabia Saudita. Complessivamente, la regione dell'Africa subsahariana ha mostrato la più modesta evoluzione in termini di trasparenza, anche se in Kenya, Nigeria e Ghana emergono alcuni segnali di miglioramento.
Il posizionamento dell'Europa e dell'Italia
A livello globale, l'Europa si conferma il mercato con i migliori standard di trasparenza, alla guida della trasformazione sostenibile attraverso iniziative quali la revisione della Direttiva sul rendimento energetico degli edifici (EPBD), che stabilisce nuovi requisiti minimi e impone la rendicontazione del potenziale di riscaldamento globale e delle emissioni di carbonio per l'intero ciclo di vita degli immobili. Inoltre, si segnala la pubblicazione della Tassonomia UE e l'attuazione della Direttiva sulla rendicontazione della sostenibilità delle imprese (CSRD).
L'Italia si colloca al 19° posto nella classifica globale, all'interno del cluster dei mercati trasparenti. Questo risultato riflette l'impegno del mercato immobiliare nel fornire dati più completi e accessibili, nonché un ambiente normativo strutturato e pronto a rispondere alle esigenze degli investitori internazionali.
Tecnologia e sostenibilità: due leve fondamentali per il futuro
Il report mette in evidenza come la crescente digitalizzazione stia trasformando il settore immobiliare. Gli strumenti basati sull'intelligenza artificiale (IA) contribuiscono a una maggiore trasparenza del mercato grazie alla capacità di analisi e sintesi dati. Inoltre, favoriscono una gestione più efficiente e automatizzata degli edifici e un potenziamento nella progettazione. Tuttavia, questa evoluzione porta con sé anche dei rischi. A livello europeo si sta intervenendo con normative come il recente EU AI Act per garantire un'implementazione tecnologica responsabile e trasparente.
In questa edizione del GRETI, la sostenibilità si dimostra il principale driver di miglioramento nell'Indice di trasparenza. Le nazioni si stanno attrezzando per dimezzare le emissioni di carbonio entro il 2030 per rispettare l'Accordo di Parigi. Ciononostante, gli indicatori di sostenibilità continuano a essere tra i meno trasparenti a livello globale. Molte aziende sono ancora in una fase iniziale di monitoraggio delle prestazioni ed emissioni del loro portafoglio o del rischio climatico: mancano ancora informazioni e processi standardizzati che eliminino incertezze sulla qualità dei dati e il rischio di greenwashing.
La crescita delle iniziative normative
Le normative sulla trasparenza continuano ad avanzare e Paesi come l'Italia stanno introducendo leggi più stringenti. Questo impegno, insieme a una maggiore digitalizzazione del catasto e dei sistemi di informazione territoriale, sta migliorando il quadro regolamentare per garantire operazioni immobiliari più trasparenti e sicure.
Il mercato immobiliare italiano: focus sugli investimenti alternativi
In Italia, come in altri mercati trasparenti, l'interesse si sta estendendo sempre più verso settori emergenti come data center, student housing e multifamily. Questi asset alternativi stanno guadagnando attenzione da parte degli investitori grazie alla loro resilienza alle fluttuazioni economiche e alla loro capacità di rispondere alle esigenze demografiche in evoluzione e tecnologiche.
Il mercato del debito tra i temi da tenere sotto controllo
Circa 3.100 miliardi di dollari di asset immobiliari globali hanno maturato debiti in scadenza tra il 2024 e il 2025. Si stima che 2.100 miliardi di dollari di debito dovranno essere rifinanziati; di questi il 30% è stato completato nella prima metà dell'anno. Il mercato del debito immobiliare vede l'ingresso di finanziatori non bancari a integrazione delle fonti tradizionali del credito. Le autorità monetarie hanno espresso preoccupazione per i potenziali rischi derivanti dalla mancanza di trasparenza relativa ai volumi dei prestiti di credito privato e alle condizioni di finanziamento. Mentre i prestiti erano storicamente in capo alle banche regolamentate, il panorama dei finanziatori si è ampliato con l'arrivo di nuove fonti di credito come fondi di debito, fondi pensione e compagnie assicurative. Questa diversificazione ha creato un mercato più equilibrato ma ha causato una minore visibilità sulle condizioni di finanziamento in molti Paesi.
JLL: "Questa edizione del GRETI coincide con un periodo di trasformazioni socioeconomiche, tecnologiche, climatiche e geopolitiche che contribuiscono a un nuovo panorama immobiliare in continua evoluzione. La complessità di questi cambiamenti rende la trasparenza un fattore fondamentale per tutti gli attori del settore; è un elemento catalizzatore per gli investimenti - non a caso nella ricerca si dimostra come siano proprio i mercati più trasparenti ad attrarre i maggiori investimenti. Affinché l'Italia rappresenti sempre più un target d'investimento nei settori consolidati e in quelli emergenti è necessario che vi sia collaborazione tra i player del mercato privati e pubblici nel migliorare la trasparenza normativa e l'accesso ai dati e nello standardizzare le pratiche di reporting sfruttando la tecnologia e implementando la sostenibilità nelle proprie strategie".
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