Milano, prezzi delle case sempre in crescita, anche nel II semestre 2025: Centro +5,5%, Navigli +4,1%

Secondo le analisi dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nella seconda parte del 2025 a Milano i valori delle abitazioni sono aumentati del 2,2%.

La macroarea del Centro ha evidenziato una crescita marcata (+5,5%). I prezzi degli immobili di lusso nel cuore di Milano risultano in aumento. Tra gli acquirenti si confermano anche stranieri, europei e non, che beneficiano della flat tax e accelerano le decisioni di acquisto per il timore di possibili variazioni fiscali. La ricerca si concentra su immobili esclusivi, spesso d'epoca e inseriti in contesti storici, con top price pari a 27-30 mila euro al mq. Nei contesti moderni, come "City Life" e "Porta Nuova", per attici e piani alti le quotazioni si attestano tra 20 e 30 mila euro al mq. Gli acquirenti stranieri prediligono soluzioni pronte all'uso; quelli italiani scelgono sempre più spesso immobili personalizzabili, con attenzione al rapporto qualità-prezzo. Si registra interesse anche per soluzioni di nuova costruzione. Chi vende immobili di pregio lo fa in genere per motivi successori, per migliorare la qualità abitativa o per liquidare parte di patrimoni rilevanti, approfittando della fase positiva del segmento. Tra gli acquirenti figurano anche investitori che optano per la locazione o per interventi di riqualificazione finalizzati alla rivendita e alla realizzazione di plusvalenze; in tal caso possono acquistare metrature ampie da frazionare, selezionare immobili da ristrutturare per riqualificarli e rivenderli o rivendere dopo alcuni anni puntando su una rivalutazione futura. Milano attrae questa clientela grazie ai servizi, al carattere cosmopolita e alla presenza di soluzioni di lusso, anche di nuova realizzazione.

Crescono i valori nella zona di Porta Romana - Crocetta, con un mercato prudente e un interesse, ancora embrionale, da parte di acquirenti stranieri. Le soluzioni usate si scambiano tra 6000 e 7000 euro al mq, con punte di 9000 euro al mq se in ottime condizioni o in location di pregio come piazza Mondadori. Tornano sul mercato immobili acquistati per attività di B&B o casa vacanza, con conseguente aumento dell'offerta di locazioni. I canoni di locazione sono diminuiti: un bilocale si affitta a 1200 euro al mese.

Tra le macroaree con incrementi di prezzo si colloca Navigli - Famagosta (+4,1%), dove diversi quartieri hanno registrato un recupero. In Ludovico il Moro e nella confinante zona dei Navigli l'arrivo della metropolitana blu ha portato a una rivalutazione che ora attira anche investitori. La domanda di locazione è in crescita grazie ai collegamenti più veloci con il centro. Gli interventi sulle facciate esterne degli stabili Aler hanno contribuito alla riqualificazione. Tra via Andrea Ponti, via Pestalozzi e le vie limitrofe si acquista a 4000 euro al mq. L'andamento risente anche della vicinanza di via Watt, interessata da nuove costruzioni che si scambiano a 6000-7000 euro al mq. Il tratto di Ludovico il Moro verso la metropolitana blu quota 3800 euro al mq. L'aumento dei prezzi in queste aree sta spostando la richiesta verso il comune di Corsico. Rimane sostenuta la domanda di locazione: per un bilocale si richiedono mediamente 1000-1100 euro al mese.

Andamento positivo in via Ripamonti - Val di Sole, in particolare per le soluzioni usate, sostenute dalle quotazioni delle nuove costruzioni. Negli ultimi tempi si sono susseguiti numerosi interventi, con scambi a 5000 euro al mq (ex aree industriali dismesse in viale Ripamonti e via Cortina). Si segnala attività anche di investitori, favorita dalla vicinanza dell'Università "Bocconi", dell'"IEO" e del complesso Symbiosis. Sul mercato delle locazioni si osserva un rallentamento: i canoni sono invariati e un bilocale si affitta intorno a 1100 euro al mese.

I prezzi del quartiere Tibaldi - San Gottardo risultano in aumento, mentre quelli di Tibaldi - Cermenate restano stabili. Nella prima zona un medio usato costa 6000 euro al mq. In zona Cermenate sono in corso nuove costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 8000 euro al mq e incontrano il favore di chi ricerca un immobile in classe energetica elevata.

Mercato dinamico nel quartiere di Ripamonti - Spadolini. Sono presenti nuove costruzioni di pregio acquistabili a 7000-8000 euro al mq, con punte di 10 mila euro al mq. Queste ultime incontrano maggiori difficoltà di collocamento, perché il prezzo risulta elevato rispetto alla capacità di spesa dell'area. Un buon usato si attesta intorno a 5000 euro al mq, mentre le soluzioni popolari oscillano intorno a 4000 euro al mq. Il mercato degli affitti è alimentato soprattutto da studenti di IED, Bocconi e NABA. Per un bilocale si spendono intorno a 1000-1100 euro al mese. Si è in attesa di valutare l'effetto dell'immissione degli appartamenti del "Villaggio Olimpico".

I prezzi delle abitazioni nella macroarea di Vercelli - Lorenteggio crescono del 3,3%. Tra i quartieri con valori in aumento si segnalano corso Vercelli, via Pagano e piazzale Aquileia, nonché corso Magenta, diventati zone alternative al centro con un'offerta, in parte, di immobili di prestigio. Su corso Magenta si vende intorno a 7000-8000 euro al mq con punte di 13 mila euro al mq. Valori simili si rilevano in via Vincenzo Monti. A seguire, Pagano con prezzi top di 12 mila euro al mq e corso Vercelli, piazza Wagner e via Buonarroti con 10 mila euro al mq. Si muovono prevalentemente acquirenti di prima casa, mentre gli investitori trovano i prezzi elevati. Su corso Vercelli è previsto un intervento di nuova edilizia di lusso negli spazi oggi occupati dallo store Coin.

La metropolitana blu continua a spingere i prezzi nel quartiere di Lorenteggio - Frattini, dove bilocali da 250-300 mila euro sono acquistati da giovani che studiano e lavorano a Milano con il supporto dei genitori. Le quotazioni più alte si rilevano in piazza Frattini e via d'Alviano, con valori intorno a 4000-4500 euro al mq. In piazza Tirana, dove prevalgono soluzioni popolari ex Aler, si acquista a 2500-2700 euro al mq. Sono in corso alcune nuove costruzioni con prezzi compresi tra 3500 e 4000 euro al mq. Sul segmento della locazione c'è una domanda sostenuta da studenti, lavoratori fuori sede e giovani coppie, ma i potenziali inquilini sono più riflessivi e optano per la zona di piazza Tirana, dove un bilocale si affitta a 800 euro al mese contro i 1000 euro al mese di piazza Frattini.

I valori delle abitazioni nella macroarea di Fiera - San Siro aumentano del 2,9%, con buon andamento per il quartiere di San Siro - QT8. Nel quartiere QT8 le quotazioni crescono grazie alla tranquillità, al verde e alla metropolitana; contenuta la presenza di investitori. I prezzi si attestano intorno a 3000 euro al mq. A San Siro sono in corso interventi di riqualificazione sugli immobili popolari. Sono apprezzate le soluzioni in via Rembrandt, per la vicinanza alla fermata metro di De Angeli e alla zona omonima. Un immobile in buono stato si valuta intorno a 4000 euro al mq. La metropolitana lilla sostiene la domanda di case in affitto. Per un bilocale si spendono mediamente 750 euro al mese e si stipulano soprattutto contratti a canone concordato. Da gennaio 2026 si nota un rallentamento.

Nel quartiere Fiera - Monterosa i prezzi sono in aumento, soprattutto per gli immobili signorili realizzati tra gli anni '60 e '70, con quotazioni intorno a 6000-7000 euro al mq. Nell'area compresa tra via Monterosa e piazzale Arduino (Vecchia Fiera) un buon usato anni '60-'70 si colloca mediamente intorno a 5000 euro al mq. Sono in corso diversi interventi di nuova costruzione, con prezzi tra 9000 e 12 mila euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un calo della domanda: i canoni elevati spingono i potenziali inquilini in altre zone della città. Per un bilocale si chiedono 1400-1500 euro al mese spese incluse.

I prezzi delle abitazioni nell'area Città Studi - Indipendenza aumentano dell'1,9%. A Città Studi i valori crescono anche grazie agli acquisti per i figli studenti presso le sedi universitarie della zona e l'Università "San Raffaele", con cui l'area è ben collegata. Si osserva un lieve calo degli acquisti a scopo di investimento. Sono richieste le abitazioni in via Teodosio e nelle traverse, dove si vende mediamente a 5500-6000 euro al mq. Gli studenti, bacino principale, esprimono una disponibilità di spesa più contenuta rispetto al passato. In aumento il ricorso al canone concordato.

I prezzi delle case nel quartiere di Padova - Cimiano registrano una contrazione. L'offerta, soprattutto sui trilocali, è in aumento così come i tempi di vendita: si tratta maggiormente poiché i prezzi sono arrivati a livelli elevati. In prossimità delle fermate della metropolitana "Cimiano" e "Udine" si compra intorno a 3000 euro al mq, mentre presso il Naviglio della Martesana si raggiungono 3500 euro al mq. Su via Padova si scende a 2500 euro al mq.

Prezzi stabili nella zona di via Eustachi e via Morgagni, con potenziali acquirenti più riflessivi. L'area offre un'abitazione di medio-alto livello con acquirenti sia famiglie alla ricerca della prima casa sia investitori. Si nota un ritorno sul mercato di soluzioni acquistate per casa vacanza e tra gli acquirenti si segnalano anche stranieri. Gli immobili più signorili si concentrano in via Morgagni, piazzale Lavater e nelle vie laterali: edifici d'epoca, spesso esclusivi, con giardini e terrazzi, che raggiungono quotazioni medie di 8000 euro al mq. Gli investitori si orientano su via Panfilo Castaldi, via Casati e via Tunisia, con prezzi medi di 5000-6000 euro al mq. Le punte massime, pari a 8000 euro al mq, si registrano per gli ultimi piani in piazza della Repubblica e per le soluzioni d'epoca integralmente ristrutturate. Valori analoghi in via Vittor Pisani. In prossimità della Stazione Centrale le quotazioni scendono a 5000 euro al mq. Si nota una riduzione dei frazionamenti a causa dei valori elevati.

Intorno a corso XXII Marzo il mercato immobiliare presenta valori complessivamente stabili; le quotazioni risultano ancora elevate per gli investitori. Su corso XXII Marzo i piccoli tagli esprimono valori medi compresi tra 5000 e 5500 euro al mq, con punte di 6000 euro al mq nelle vie interne. Le soluzioni di maggior pregio possono superare 7000-8000 euro al mq; le nuove costruzioni in via Compagnoni arrivano a 9.000-10.000 euro al mq. Riscuotono interesse le case di recente realizzazione, in classi energetiche elevate, in complessi con servizi quali piscina e portineria attiva 24 ore su 24. Proseguono i lavori per la BEIC; in prossimità della quale gli immobili del complesso "Porta Vittoria" sono proposti in vendita a circa 11.000 euro al mq. In aumento gli studenti stranieri che frequentano il Politecnico, l'Università Bocconi, l'Istituto Marangoni e altri atenei milanesi, con budget per affittare appartamenti con standard qualitativi elevati; per un trilocale si spendono anche 2.500 euro al mese. Gli studenti italiani, con disponibilità più contenute, tendono a spostarsi verso zone meno costose.

I valori delle abitazioni nell'area Lodi - Corsica crescono dell'1,8%. Positivo l'andamento nelle zone di Montenero e corso Lodi. Le compravendite hanno riguardato prevalentemente abitazioni di ampia metratura, superiori a 150 mq (in via Lazio, via Botta e piazzale Libia), quasi sempre da ristrutturare e destinate a prima casa. Richieste le soluzioni di prestigio, che arrivano a 8.000 euro al mq, a fronte di una media di zona pari a 7.000 euro al mq per immobili da ristrutturare. Tra gli acquirenti si segnalano anche genitori di studenti della "Bocconi" e investitori che affittano a studenti. In aumento chi sceglie di lasciare l'immobile vuoto.

Prezzi sostanzialmente stabili nei quartieri di Santa Giulia e Rogoredo. In aumento i valori a Corvetto, dove si muovono acquirenti di abitazione principale, spesso già residenti. Un buon usato costa intorno a 3500-3800 euro al mq. Restano stabili i valori a Santa Giulia e Rogoredo. In quest'ultimo quartiere si è fermata la spinta all'investimento legata alle Olimpiadi invernali. Sul mercato degli affitti si registra un rallentamento: i canoni hanno raggiunto livelli elevati.

La macroarea Bovisa - Sempione evidenzia un lieve incremento (+1,4%). Prosegue la crescita dei prezzi nel quartiere Gallaratese, con acquisti migliorativi da parte di famiglie già residenti. La vicinanza di Cascina Merlata sta portando in zona i primi investitori che acquistano per mettere a reddito. Un buon usato costa intorno a 2900-3000 euro al mq.

Diminuiscono i valori delle abitazioni nella macroarea Centrale - Gioia - Fulvio Testi (-1,0%), con un calo delle quotazioni in Bicocca, dove la capacità di spesa degli acquirenti si è leggermente ridimensionata e i potenziali compratori appaiono più prudenti, soprattutto in presenza di immobili da ristrutturare. Dinamica analoga anche nella vicina area Testi - Ca' Granda, dove una soluzione usata si vende intorno a 3500-3700 euro al mq. Molti giovani inquilini del quartiere hanno liberato le case in affitto per acquistare nell'hinterland di Milano a prezzi più vantaggiosi, scegliendo comuni serviti dal Passante ferroviario e dalla metropolitana.