NEXTLOG 2025: tendenze e prospettive della logistica e del real estate

Colliers Italia ha ospitato NEXTLOG 2025 presso l'Ortomercato di Milano, riunendo occupier, sviluppatori, investitori e operatori logistici per un confronto sui fattori che stanno trasformando le supply chain e il mercato immobiliare logistico.

Faustino Musicco, head of logistics, last mile & data centers di Colliers, ha aperto la conferenza insieme a Valeria Falcone, ceo di Colliers Italia. Falcone ha sottolineato l'importanza della collaborazione e della capacità di anticipare i cambiamenti in un contesto segnato da tensioni geopolitiche, nuovi dazi, trasformazioni tecnologiche e modelli di consumo in evoluzione: «La logistica non è più un attore silenzioso: oggi è al centro del cambiamento globale».

Contesto globale ed europeo. I volumi di investimento globali nel settore industriale e logistico (I&L) mostrano una ripresa rispetto al 2024, con l'area EMEA che si conferma tra le più bilanciate per asset class. Il Regno Unito guida le destinazioni dei capitali cross-border, seguito da Stati Uniti e Germania; l'Italia si posiziona al settimo posto, sopra la media degli ultimi cinque anni. Gli Stati Uniti restano la principale fonte di capitali a livello globale, con un ruolo in crescita per Giappone e Canada.

Tendenze di mercato in EMEA. Il fundraising globale per il settore I&L rimane elevato, mentre i data center acquisiscono peso nelle strategie di investimento. In Europa i fondamentali logistici sono solidi: i canoni prime sono in crescita e il tasso di vacancy si stabilizza intorno al 6%. L'offerta di nuovi sviluppi è in calo, ma la domanda (take-up) torna a crescere, segnalando un progressivo riequilibrio del mercato.

Focus Italia. Il PIL per il 2025 è previsto in linea con la media UE (+0,7%), mentre l'inflazione resta su livelli bassi (1,2% a ottobre 2025), inferiore alla media europea. I volumi di investimento nel real estate italiano sono in aumento (+24% su base annua nei primi nove mesi del 2025), con ampia diversificazione tra asset class. Il settore logistico conferma la resilienza: 1,1 miliardi di euro investiti da inizio anno, con una crescita prevista del +15% sull'intero anno. I canoni prime continuano a salire (fino a 70 euro/mq/anno a Milano e Roma), mentre i rendimenti prime si attestano al 5,3%, mantenendo uno spread rispetto ai titoli di Stato. Il tasso di vacancy medio nazionale è al 4,3%, inferiore alla media EMEA; Milano e Roma figurano tra i mercati solidi del continente. La pipeline di nuovi sviluppi speculativi è in linea con la domanda storica, senza evidenze di oversupply.

Driver e prospettive. La crescita dell'e-commerce in Italia (+46% dal 2019, penetrazione al 14,9% nel 2024) sostiene la domanda di spazi logistici moderni. Sostenibilità e compliance ESG assumono centralità: il 94% degli spazi locati nel 2025 rispetta criteri ESG. Gli investitori privilegiano strategie value-add e core+, con un graduale ritorno degli acquirenti core. Il mercato italiano si conferma attrattivo e ben posizionato per nuove opportunità grazie a fondamentali solidi e a una domanda in crescita.

Panel occupiers & developers. Il primo panel ha coinvolto Marco Corti (Barings), Davide Uracchi (DSV), Luigi Brega (Logiman) ed Emanuele Puglia (ID Logistica), offrendo una panoramica sulle dinamiche che stanno ridefinendo il mercato. È emerso come la crescita dei canoni di locazione sia sostenuta da fattori strutturali: scarsità di terreni disponibili e vacancy molto basse (inferiori al 2% in alcune location prime) comprimono l'offerta e spingono al rialzo i canoni, in particolare per gli immobili di classe A. La domanda di spazi logistici resta resiliente, alimentata da nearshoring, reshoring e dall'espansione dell'e-commerce. Gli occupier adottano criteri di selezione più rigorosi: disponibilità di energia per strutture automatizzate e data-driven, accesso a manodopera qualificata a costi competitivi e ottimizzazione dei costi di trasporto. La logistica urbana cresce per la domanda di consegne rapide e la prossimità al consumatore, ma incontra ostacoli legati alla scarsa disponibilità di siti idonei, a costi di sviluppo più elevati e a una regolamentazione urbanistica stringente, che richiede soluzioni innovative e pianificazione attenta.

1. Evoluzione della logistica italiana. Il modello nazionale resta ancorato alla struttura industriale degli anni '90, legata alla manifattura e ai flussi verso la Germania. La transizione verso l'auto elettrica riduce la domanda di componentistica tradizionale: solo il 37% delle aziende italiane del settore è previsto sopravvivere, con impatti diretti sulla filiera logistica. Si prospettano una riconfigurazione dei flussi e nuovi poli per servire le filiere dell'elettrico e delle nuove tecnologie.

2. Nuovi hub e direttrici. L'area di Ravenna si sta affermando come bacino strategico grazie al porto e alla connessione con la Motor Valley. L'Italia resta integrata alla filiera automotive europea, ma la riduzione della produzione termica impatta i flussi storici. Agroalimentare e farmaceutico seguono logiche differenti.

3. Data center. I data center rappresentano una nuova forma di logistica dedicata allo stoccaggio e alla gestione dei dati. Il mercato è in crescita, con rischio di bolla e sovradimensionamento degli spazi. In Italia gli investimenti sono ancora limitati, ma le prospettive sono significative; la localizzazione geografica sarà determinante.

4. Impatto dell'e-commerce. L'e-commerce sta trasformando la logistica, richiedendo magazzini più vicini ai centri urbani e maggiore flessibilità. Cresce l'interesse per la rigenerazione di aree industriali dismesse (brownfield). Burocrazia, costi elevati e normativa urbanistica obsoleta frenano gli investimenti; è necessaria una riforma per favorire la logistica urbana.

5. Rischio delocalizzazione. La delocalizzazione industriale rappresenta una minaccia: se la produzione si sposta all'estero, anche la logistica nazionale rischia di perdere funzione e competitività.

6. Efficienza e dazi. I dazi sono una costante storica, ma le inefficienze logistiche incidono maggiormente sui costi. Migliorare i processi (ad esempio, lo sdoganamento dei container) può compensare l'effetto dei dazi e generare vantaggio competitivo.

7. Una priorità per il futuro. La realizzazione del ponte sullo Stretto di Messina favorirebbe la trasformazione di Augusta in hub logistico del Mediterraneo, con collegamenti ferroviari efficienti verso il Nord Italia e l'Europa.

Panel investment. Il panel sugli investimenti, moderato da Edward Plumley, ha visto la partecipazione di Marco Grassidonio (Garbe), Marco Zorzetto (Hines), Ulrich Steinmetz (DWS) e Mario Costa (Mileway). Negli ultimi anni gli occupier sono stati prudenti su grandi locazioni e sviluppi, ma oggi si osserva una graduale ripresa dell'interesse, sostenuta dalla crescita dell'e-commerce e dai nuovi investimenti europei nella difesa. La prospettiva di una spesa pari al 5% del PIL europeo in ambito difesa (circa 500 miliardi di euro nei prossimi dieci anni) apre scenari rilevanti anche per il mercato logistico italiano. Per ogni miliardo di euro aggiuntivo speso online, si stima una domanda potenziale di circa 75.000 mq di nuovi spazi logistici.

Le performance di mercato indicano un tasso di vacancy medio in EMEA al 6%, con crescita media dei canoni del 5,5% annuo. L'Italia registra una vacancy al 4,3% e un incremento dei canoni prime dell'8,2% annuo. Secondo Grassidonio, le opportunità migliori si trovano in location strategiche e in asset con dimensioni adeguate alle esigenze dei grandi occupier. Costa osserva che, nonostante alcune criticità nella riscossione dei canoni dalle piccole imprese, il mercato italiano mostra solidità e una buona capacità di sostenere i nuovi livelli di canone.

Il panel ha affrontato anche il ritorno degli investitori core. Dopo anni in cui strategie opportunistiche e value-add hanno prevalso, dal 2024 si osserva un rinnovato interesse per asset core, favorito da maggiore stabilità e da una compressione dei rendimenti in alcune aree. Steinmetz ha evidenziato che i nuovi mandati core puntano su mercati solidi fuori dalla Germania, alla ricerca di asset resilienti e ben posizionati. Zorzetto ha confermato un rinnovato interesse verso l'Italia, pur rilevando che la piena ripresa del capitale core dipende da una maggiore fiducia e da minori incertezze.

Ci si è interrogati sul possibile punto di svolta del ciclo. La maggiore attività degli investitori core potrebbe segnare l'inizio di una nuova fase. La riduzione dello spread tra BTP e Bund tedeschi e la compressione dei rendimenti prime (5,25% in Italia contro il 4,75% della Spagna) suggeriscono un avvicinamento al punto di minimo. Per Zorzetto i segnali sono positivi, ma la svolta dipenderà dall'evoluzione del contesto macroeconomico e geopolitico. Steinmetz ritiene che, tra crescita dell'e-commerce e nuovi investimenti nella difesa, le prospettive per il mercato logistico italiano ed EMEA nei prossimi 2-3 anni restino interessanti.