Nomisma: immobiliare in crescita moderata, +5,5% compravendite nel 2025

L'attuale ciclo espansivo del settore immobiliare, avviato nel secondo semestre del 2024 e giunto all'apice nel primo semestre del 2025, mostra segnali di attenuazione nella seconda metà dell'anno, prospettando una crescita moderata e costante per i prossimi tre anni. È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul mercato immobiliare 2025 realizzato da Nomisma, che ha analizzato le performance a livello nazionale e nei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Secondo Nomisma, la bassa inflazione, il recupero del potere di acquisto delle famiglie e tassi di interesse sui mutui ancora contenuti hanno favorito l'aumento del capitale erogato dalle banche a sostegno dell'acquisto di abitazioni e il proseguimento della crescita delle compravendite. Il preconsuntivo per il 2025 prevede un incremento delle compravendite di abitazioni nell'ordine del +5,5%, confermando la fase di ripresa avviata nell'ultimo trimestre del 2024.

A trainare il comparto dell'acquisto sono state le compravendite assistite da mutuo, cresciute del +25,5% in termini tendenziali nel primo semestre 2025, mentre quelle sostenute da liquidità hanno mostrato una sostanziale stabilità.

I prezzi delle abitazioni registrano nel corso dell'anno una crescita moderata e costante: nell'ultimo semestre si osserva un +0,6%, più contenuto rispetto al +1,3% del primo semestre. L'aumento è riconducibile a un effetto trattativa positivo, che ha limitato la correzione al ribasso della domanda, mentre le aspettative dei venditori si sono stabilizzate. «Il quadro delineato nel secondo semestre dell'anno in corso suggerisce un mercato ancora vitale, ma con segni di maggiore cautela rispetto al rimbalzo osservato nei primi mesi dell'anno. Sull'anno i prezzi nominali delle abitazioni hanno registrato una certa tenuta, con un aumento medio del +1,5%, confermando un trend positivo ma in progressivo rallentamento rispetto al biennio 2022-2023».

Nella seconda parte dell'anno Nomisma rileva uno spostamento della domanda potenziale d'acquisto verso la locazione (rispettivamente 49% e 51%). Secondo gli agenti intervistati, la crescita della domanda di affitto, pari a 4 punti percentuali nell'ultimo anno, è legata soprattutto all'uso della locazione come soluzione temporanea in attesa di condizioni più favorevoli per l'acquisto e, in seconda battuta, alla capacità di rispondere ai cambiamenti del lavoro e degli stili di vita, oltre a consentire di impiegare la liquidità in altre forme di investimento.

Il sovraffollamento sul segmento della locazione ha impresso una nuova spinta ai canoni, in aumento del +3,5% su base tendenziale. Nel complesso, si osservano differenze per tipologia di contratto: i contratti ordinari diminuiscono del -2%, mentre quelli transitori e per studenti crescono rispettivamente del +3,1% e +9,5%.

Per i tempi medi di assorbimento nel residenziale, il rapporto evidenzia che negli ultimi dieci anni il trend dei tempi di vendita è stato discendente, con un recente consolidamento dei livelli raggiunti: per concludere una vendita servono in media 4,7 mesi; sul fronte della locazione i tempi sono stabilizzati intorno a 1,9 mesi.

Le previsioni per il triennio 2026-2028 indicano compravendite in crescita moderata (+0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +1,4% nel 2028), oltrepassando quota 780 mila transazioni al termine del 2028. I prezzi delle abitazioni sono attesi in aumento con intensità decrescente e inferiore all'inflazione: +1% nel 2026, +0,7% nel 2027, +0,5% nel 2028.

La componente corporate del mercato opera in un contesto internazionale complesso, segnato da rallentamento economico, tensioni geopolitiche e timori legati all'inflazione. Nel complesso, gli investitori stanno diversificando i portafogli e ampliando le tipologie di asset. L'Italia continua ad attrarre capitali: nei primi nove mesi dell'anno gli investimenti hanno raggiunto 7,8 miliardi di euro, con un incremento del +21,9% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il preconsuntivo Nomisma indica che entro fine anno si potrebbe arrivare a 11,5 miliardi di euro, in linea con altri mercati dell'Europa meridionale.