“Tenuta dei valori nel breve periodo, contrazione degli spazi nel retail, ampliamento delle superfici nel residenziale, espansione della logistica e incremento delle vendite on line, tendenze nel retail food e non food e nel Fast Fashion; Virtual Open House e forte digitalizzazione dei servizi di Agency”: sono questi i primi sentiment di mercato emersi nel corso del webinar “Prezzi e canoni degli Immobili post Covid, nuove tendenze del mercato e innovativi servizi di Agency digitale” promosso dal nostro Studio legale ERRELegal e da me moderato, al quale hanno partecipato i rappresentanti del principali gruppi di intermediazione immobiliare e primarie società di gestione fondi immobiliari.
In particolare, erano presenti Luca D’Antrassi Responsabile Valutazioni Dea Capital SGR; Vincenzo Altieri, Retail Portfolio Manager di Savills Investment Management S.g.r.; Luca Blasi Toccacelli, Direttore Generale Divisione Agency di Gabetti Property Solutions Agency; Giuseppe Caruso, Presidente di IPI Intermediazione; Flavio Rebellato, Head of Luxury Real Estate di RE/MAX Corporate; Marco Clerici, Head of Development Network di Coldwell Banker Commercial; Dario Lovato, Managing Director di Tecnocasa Advisory Group; Carlo Dedeo Losa, Direttore Commercial Services di Enpam Real Estate e Giuseppe Tomarchio, Chief Risk Officer e Responsabile Valutazioni di Torre SGR.
La nota pandemia ha indubbiamente causato un impatto destabilizzante su tutte le attività economiche del Paese ma ha anche rappresentato un momento di profondo ripensamento delle proprie abitudini quotidiane e, conseguentemente, delle esigenze di utilizzo degli spazi lavorativi e abitativi.
Per questo motivo, abbiamo voluto riunire i manager di alcune importanti società di gestione dei fondi immobiliari e dei principali gruppi di intermediazione immobiliare, per condividere primi sentiment e prime reazioni “a caldo” su valori e nuove tendenze del mercato, post Covid, nei principali segmenti degli uffici, residenziale, logistica, retail, grande distribuzione, alberghi, RSA e cinema.
Gli uffici ed il residenziale: nuovi competitor con lo smart working?
Luca Blasi, Direttore Generale della Divisione Agency di Gabetti Property Solutions Agency “lo Smart Working imporrà sicuramente un nuovo assetto organizzativo nell’uso degli uffici: a fronte di una contrazione dello spazio lavoro per dipendenti, è già prevedibile una tendenza verso la preferenza di spazi per team working e momenti aggregativi, l’ufficio quasi una nuova “Agorà”. Dal punto di visto dei valori, seppur le previsioni siano al momento difficili, questa crescita dello smart working non implicherà necessariamente una caduta lineare dei valori di acquisto o di locazione; al contrario, il mercato pare più selettivo: riceviamo segnali di aumento del divario tra crescita di valore degli uffici di qualità rispetto ad una contrazione di valore per gli uffici non di qualità”
Luca D’Antrassi Responsabile Valutazioni Dea Capital SGR, società che ha una significativa quota del proprio patrimonio fondi investito nell’asset class uffici, conferma che “gli uffici Premium non dovrebbero risentire nel breve periodo di eccessi di correzione di valore: vedremo se nel medio o lungo periodo ci sarà una correzione del ciclo economico e quindi dei canoni di mercato richieste dalle aziende, il ché comporterebbe – simbolicamente, a livello negoziale - un graduale passaggio di mano del coltello, da quella del locatore a quella del conduttore, così come si è già rilevato in precedenti fasi economiche ondulatorie”.
Tra tutti gli stravolgimenti imprevedibili di questo fenomeno Covid, si è registrato anche il paradosso che il residenziale è divenuto il primo competitor del segmento uffici: abbiamo chiesto quindi a Flavio Rebellato, Head of Luxury Real Estate di RE/MAX Corporate se questo cambio repentino di abitudini sta avendo impatti sul nuovo residenziale di lusso: “Il residenziale ha sicuramente intercettato questa nuova esigenza del tele-lavoro e sta amichevolmente invadendo il campo del settore uffici. Infatti, infatti il gruppo RE/Max - nell’asset class del residenziale di lusso – non sta non registrando variazioni considerevoli: nelle trattative non notiamo scossoni né discese e nelle vendite già concluse non abbiamo richieste di sconto. Per quanto riguarda le nuove operazioni, più developers da noi assistiti stanno selezionando palazzi da convertire in residenziale di lusso”
Riflessioni incoraggianti anche per il residenziale nel centro città e il residenziale in costruzione, provengono da Giuseppe Caruso, Presidente di IPI Intermediazioni: “Nelle prime tre settimane di riapertura dei nostri punti vendita, abbiamo constatato una crescita nelle proposte di acquisto, soprattutto nella nostra iniziativa a Torino, Corte Alfieri (www.cortealfieri.it) dove sono state raccolte numerose sottoscrizioni in breve periodo, soprattutto per ticket medi sopra i 500.000 euro; analoghi segnali di apprezzamento li abbiamo constatati in un’altra nostra iniziativa a Firenze (www.civico-22.com), derivante dalla riqualificazione di un immobile ex uffici in residenziale di pregio. Abbiamo la sensazione diffusa che anche il cliente sia nuovo, post Covid: richiede superficie maggiori e presta crescente attenzione alla qualità costruttiva ed impiantistica, all’efficienza della classe energetica e, soprattutto alla estensione degli spazi condominiali e alla innovatività dei servizi comuni. Tutto questo, in un quadro di sostanziale stabilità dei prezzi di vendita”
La logistica e il retail: gemelli diversi
Altra segmento immobiliare analizzato nel corso del Webinar ERRELegal è stato quella della logistica. Marco Clerici, Head of Development Network di Coldwell Banker Commercial ha confermato che “il mercato logistico era già dinamico prima del Covid e si conferma il grande motore che non sembra soffrire crisi, perché rappresenta l’ultimo miglio nel collegamento tra distributore e cliente. Seppur la logistica sia un segmento da sempre molto attento alla sostenibilità economica poiché i margini del gestori sono ridotti, gli operatori di logistica in questo periodo stanno confermando la loro strategia di ricerca nuovi spazi, secondo tagli molto variabili in ragione della tipologia di merce gestita ma, comunque, con preferenza verso il recupero di spazi esistenti piuttosto che lo sviluppo da green field, perché la location rimane sempre il criterio primario di selezione; l’operatore di logistica ha inoltre ampliato il proprio raggio territoriale di ricerca, non limitato alle usuali grandi città ma estendendosi a tutte le città, purché con bacino di oltre 200.000 abitanti.“
Proseguendo nel nostro fil rouge dei vari investimenti immobiliari, con i nostri relatori abbiamo analizzato la tenuta del segmento del retail (sia food che non food), destinatario finale dei prodotti distribuiti dalla logistica.
Vincenzo Altieri, Retail Portfolio Manager di Savills Investment Management S.g.r., società che gestisce – tra gli altri - un fondo immobiliare da 300 mln/€ nel retail-food di prossimità, conferma la bontà delle scelte strategiche da loro adottate: ”la nostra acquisizione in “sale & lease back” di immobili di proprietà Conad, oggi nostro conduttore, conferma che il settore retail - food è una asset class molto resiliente e rappresenta quindi un investimento difensivo di lungo periodo: questi punti vendita infatti hanno performato molto bene sia in Fase 1 del Lockdown che in Fase 2, sia perché il food rientrava tra le attività di pubblica utilità ma anche perché i punti vendita sono ben gestiti e le location sono molto interessanti.
L’Asset class del retail - non food è stato invece significativamente colpito da COVID perché ha subìto il blocco delle vendite imposto dal lockdown. In particolare, il Fast Fashion, cioè la moda giovani, a prezzi contenuti, sta subendo – ma già da tempo -una razionalizzazione dei punti vendita, processo resosi necessario a seguito di eccessi di espansione degli anni precedenti. Nonostante questo, vediamo in prospettiva una ripresa positiva anche di questa asset class perché percepiamo da tempo un ritorno consistente del commercio di prossimità, nel centro o semicentro delle città, anche in piccoli centri abitati: proprio in questi giorni, stiamo valutando l’interesse di una catena del settore dell’elettronica che, ante Covid, sviluppava superfici da oltre 2.000 mq concentrate in pochi grandi città e oggi invece seleziona nuovi punti vendita da 100 mq ma in numerose città anche secondarie: questa è una rivoluzione importante. Se riusciamo a valorizzare questo nuovo filone di distribuzione commerciale, valorizziamo anche le città secondarie e contribuiamo anche alla riqualificazione sociale del loro contesto urbano di riferimento”
Domando ancora a Vincenzo Altieri se condivide la persistente sinergia tra vendite online e punti vendita tradizionali: “numerosi punti vendita tradizionali stanno sperimentando la multicanalità: sebbene il primo contatto tra venditore e cliente avvenga on line, tuttavia, poi il ritiro merce avviene presso il punto vendita. L’online assoluto, da solo, non può funzionare, soprattutto in un paese come l’Italia caratterizzato da tanti centri urbani distribuiti su tutto il territorio, nei quali quindi il retail tradizionale può ancora svolgere il proprio ruolo: infatti, la marginalità sul prezzo di vendita nello store tradizionale rimane ancora elevata, pari a circa il 20% rispetto alla marginalità pari all’8% del prodotto venduto on line“
Dario Lovato, Managing Director di Tecnocasa Advisory Group, gruppo che concentra circa il 25% del proprio portafoglio clienti nel retail, conferma che “la domanda di spazi da parte di operatori commerciali non pare essersi modificata, neanche nella modalità giuridica; l’imprenditore commerciale continua a privilegiare la locazione rispetto all’acquisto, ritenendo lo spazio uno strumento di lavoro nel quale non immobilizzare risorse. Se, usualmente, i commercianti al 90% prendevano in locazione e al 10% compravano l’immobile e questa tendenza è stata confermata”.
Giuseppe Tomarchio, Chief Risk Officer e Responsabile Valutazioni di Torre SGR. “il portafoglio fondi gestito da Torre SGR è concentrato su asset class Core Plus e Core. I primi – Core Plus - sono soggetti a processi di valorizzazione che non si andranno a concludere nel breve periodo e che in ogni caso incrementeranno il valore degli immobili: per questo motivi, non vediamo impatti importanti. Per il portafoglio Core, nel segmento Retail dove siamo presenti, nel lungo periodo non vediamo oscillazioni; nel breve, se le gestioni dei nostri conduttori presenti nel settore moda hanno risentito di flessioni di fatturato, la nostra società li sta accompagnando con misure temporanee di step rent o free rent”
Due settori che, per motivi diversi, sono stati particolarmente colpiti dalla pandemia sono quelli delle RSA e delle sale cinematografiche. Osserva Luca D’Antrassi Responsabile Valutazioni Dea Capital SGR” ”Nonostante il forte impatto della pandemia su tutti gli immobili che si basano su flussi di persone, riteniamo che le RSA rimarranno un investimento stabile in prospettiva, perché svolgono una importante funzione sociale per un Paese come il nostro che soffre di senescenza. Il futuro del settore Cinema dipenderà invece molto dalla concorrenza della pay tv e dal futuro cambiamento di abitudini sociali degli utenti.”
Alcune prassi negli sconti canoni richiesti dai conduttori
Veniamo al tema scottante delle riduzioni canoni e revisioni accordi, che tanto ha occupato la nostra categoria degli avvocati in questo periodo.
L’Avv. Raffaella Bono, capo ufficio Legale del Gruppo IPI: “le richieste pervenute da parte dei nostri conduttori sono state eterogenee, sia per il fondamento giuridico invocato – risoluzione per impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità sopravvenuta, recesso per gravi motivi – che per l’entità economica della riduzione richiesta: esenzione totale per l’intero periodo di lockdown o sconto significativo. In questo contesto, la strategia legale adottata dal Gruppo IPI è stato quello di ponderare le singole richieste dei conduttori, se fondate giuridicamente e ragionevoli nell’ammontare: tuttavia, quando la richiesta di riduzione da parte del conduttore si avvicinava al 50% del canone, la nostra società preferiva valutare lo scioglimento consensuale del contratto di locazione, anche in un’ottica di turn around gestionale. In linea tendenziale, le maggiori richieste sono pervenute dai conduttori commerciali rispetto ai conduttori uffici, perché evidentemente i primi hanno patito maggiormente l’impatto del lockdown”
Sul tema dei rapporti con i conduttori, Luca D’Antrassi ci illustra la linea di Dea Capital SGR: “Ad oggi, non abbiamo ricevuto significative richieste di correzione canoni: quando è successo, le abbiamo valutate caso per caso, prevedendo generalmente più la dilazione nel pagamento che il write off del canone di periodo, tenuto conto che il canone notoriamente è il maggior driver per l’apprezzamento economico dell’ufficio”.
Carlo Dedeo Losa Direttore Commercial Services di Enpam Real Estate S.r.l. “stiamo adottando tutte le necessarie misure volte a supportare le attività commerciali dei nostri conduttori e accompagnarli in questa difficile fase di transizione. Al momento, le ipotesi in analisi sono un rinvio nel pagamento del canone del 2° e 3° trimestre 2020 verso la fine del 2020 oppure, in casi eccezionali e motivati, verso il primo trimestre 2021; per i grossi centri commerciali, le richieste avanzate sono di step rent, coerente con le previsioni di ripresa nel 2021 e, nel settore hotel, la introduzione di accordi temporanei per assicurare un canone parametrato sull’effettivo fatturato sostenibile nella gestione transitoria, ove possibile per legge. Sempre al fine di sostenere i nostri conduttori, stiamo valutando forme di short term delle locazioni che nel terziario e commerciale non avevamo preso in considerazione”.
Le agency immobiliari: tra il digitale e la stretta di manoNel corso del Webinar promosso dal nostro Studio ERRELegal, tutte le società di intermediazione hanno confermato il processo di rafforzamento del digitale nella erogazione dei servizi di prima visita dell’immobile e primo incontro con il cliente, finalizzate ad una macro selezione del prodotto; permane invece nelle seconde visite la tendenza generalizzata a proseguire con gli incontri di persona.
Flavio Rebellato, Head of Luxury Real Estate di RE/MAX Corporate “Abbiamo già avviato da tempo i cd. “virtual open house” in 3D: sono visite tridimensionali in diretta, nelle quali il cliente, dalla distanza (anche dall’estero), governa di persona la visione, attraverso Macchine per riprese videofotografiche di ultima generazione in 3D, che generano stampe foto di qualità 4K e produzioni di planimetrie schematiche e tour video guidati, inclusa la possibilità di effettuare misurazioni degli spazi per effettuare home staging virtuali”
IPI Intermediazione, per i progetti residenziali in sviluppo, “sta sviluppando innovativi configuratori – mutuati dal settore Automotive – per permettere al cliente di visionare il proprio futuro appartamento”, rammenta Giuseppe Caruso.
In conclusione, tutti concordi nella spinta verso il digitale ma, come sottolineato tra gli altri da Dario Locato di Tecnocasa e da Marco Clerici di Coldwell Banker Commercial “sarà sempre la persona a fare la differenza”.
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