Retail traina il real estate: investimenti in crescita nel primo trimestre 2026

Dopo aver chiuso il 2025 con dati positivi (investimenti complessivi pari a circa 13 miliardi), il mercato immobiliare conferma le performance nel Q1 2026, con il retail quale asset class più dinamica. È quanto emerge dalla tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, il rapporto sul mercato immobiliare italiano, realizzato da RE/MAX Italia.

Nell'ultimo anno il comparto retail ha registrato livelli record, tornando al centro delle strategie degli investitori e posizionandosi come prima asset class per volumi in Italia, con investimenti pari a 3,8 miliardi di euro (+46% rispetto all'anno precedente). L'avvio del 2026 conferma lo slancio del settore, con crescita anche nel primo trimestre. A trainare il mercato è soprattutto il segmento out-of-town (OOT), che concentra circa l'80% del volume complessivo degli investimenti, a testimonianza dell'interesse per asset capaci di coniugare catchment, accessibilità e solidità dei flussi. La crescita è stata sostenuta da una maggiore disponibilità di capitale di debito e da operazioni di grande scala. Tra le operazioni di rilievo si segnalano due share deal: uno relativo a Scalo Milano (a gennaio 2026, VIA Outlets ha acquisito l'intero capitale sociale di Locate District S.p.A., società proprietaria e operatrice di Scalo Milano Outlet & More) e l'altro, relativo al centro commerciale Waterfront Mall a Genova, che complessivamente rappresentano il 45% del volume totale investito nel settore retail. Si conferma l'interesse degli investitori verso asset core di grandi dimensioni, caratterizzati da standard qualitativi e posizionamento strategico.

Nel segmento high street, il primo trimestre 2026 conferma l'interesse per le location prime, con una fase caratterizzata da nuove aperture, ampliamenti e restyling di spazi iconici, oltre all'ingresso fisico di operatori nati nel digitale e allo sviluppo di concept innovativi, che ha interessato tutte le principali città italiane. Nel corso del 2026 numerose nuove aperture hanno riguardato le città analizzate. Le strategie dei brand evidenziano una duplice tendenza: da un lato, il consolidamento del settore high-performance e lifestyle (sportswear) e del luxury d'autore; dall'altro, una scommessa su format esperienziali che integrano design contemporaneo e contesti storici preesistenti. L'espansione è supportata dall'aumento della spesa dei turisti internazionali e tende a estendersi oltre le piazze consolidate, coinvolgendo con crescente interesse anche mercati regionali come Bologna, pur restando Milano la destinazione più ambita (anche con beneficio delle passate Olimpiadi invernali).

Centri commerciali, retail park e grandi superfici tornano al centro dell'attenzione degli investitori dopo il ridimensionamento post-Covid, con focus su asset dominanti e di grandi dimensioni, capaci di generare flussi di cassa stabili, bacini solidi e operazioni value-add su asset secondari o da riposizionare. In Italia sono previsti 7 nuovi centri commerciali entro il 2028, in una pipeline contenuta ma strategica, con una quota rilevante di interventi legata a riqualificazioni e ampliamenti. Il comparto ha superato i 1.000 complessi attivi, con 16 strutture, e registra vacancy tra 3% e 8% nell'ultimo anno (segnale di equilibrio raggiunto fra domanda e offerta). Tra le aperture previste 2026-2028 si ricordano, tra le altre, Galleria Porta Vittoria (Milano) e Milanord (Cinisello Balsamo), oltre a interventi in diverse città italiane. Dal punto di vista geografico, il baricentro del retail rimane ancorato al Nord-Ovest, che continua a rappresentare l'area più dinamica e strutturata; si nota tuttavia un'espansione degli investimenti anche negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie. Il centro commerciale rimane il canale preferito dal 68% dei retailer, ma solo dal 28% dei consumatori. Il periodo 2021-2025 ha visto crescere retail park, high street e negozi di prossimità, con un saldo netto di circa 550 aperture.

Il formato OOT (out of town) continua a essere caratterizzato da KPI solidi e tassi di vacancy minimi. Il Q1 2026, per operazioni e sviluppo, si delinea come periodo di consolidamento dello stock esistente. La strategia degli investitori privilegia interventi di rigenerazione, riposizionamento e ampliamento delle strutture attuali, a discapito di nuovi sviluppi di tipo greenfield, come dimostrano le recenti iniziative promosse da operatori attivi sul territorio: tra queste, l'espansione e il consolidamento di Sicilia Outlet Village e Torino Outlet Village e il progetto di trasformazione dell'ex Soratte Outlet nel nuovo Roma Outlet Village, destinato a configurarsi come una destinazione retail e leisure di taglio premium. Guardando alle prospettive, il mercato retail italiano ed europeo appare orientato verso una selezione qualitativa dell'offerta e formati esperienziali. In questo contesto, il settore outlet sta evolvendo da canale di smaltimento delle rimanenze a piattaforma retail premium, con assortimenti più curati e ambienti di fascia alta. I brand, sempre più selettivi, privilegiano location con bacini d'utenza solidi e operatori capaci di sviluppare partnership di lungo periodo, mentre gli outlet rafforzano il proprio ruolo come punto di ingresso per nuovi consumatori e di relazione con il canale full price. In prospettiva, si prevede un'ulteriore professionalizzazione e concentrazione del settore, sostenuta anche da flussi turistici in crescita e da aspettative elevate in termini di sostenibilità ed esperienza. L'evoluzione dei comportamenti di consumo, integrati tra fisico e digitale, favorisce inoltre l'ingresso di brand nativi digitali nel canale outlet. Parallelamente, gli outlet continueranno a trasformarsi in destinazioni leisure complete, integrando shopping, ristorazione e intrattenimento, mentre crescerà l'attenzione verso modelli circolari, inclusi format second-hand. Nel complesso, il comparto si conferma resiliente e posizionato per offrire una combinazione di convenienza, esperienza e accessibilità.

La nuova ondata di aperture e restyling agisce da stimolo per il mercato, considerando la tenuta dei canoni di locazione su livelli alti e confermando, in particolare per Milano e Roma, la resilienza del valore immobiliare nelle location prime. Per quanto riguarda l'andamento medio dei tassi di rendimento, le indicazioni per l'ultima parte dello scorso anno suggeriscono un possibile avvio di compressione selettiva, trainata da un rinnovato interesse per asset prime resilienti, caratterizzati da location consolidate ad alta footfall, tenant mix di qualità e contratti di locazione indicizzati e di lungo periodo. I dati sui rendimenti prime mostrano una stabilizzazione con segnali di possibile compressione selettiva per gli asset core. Relativamente ai canoni prime, si rileva la continuità nella crescita avviata nel corso dell'anno precedente, orientata a una fase di rafforzamento selettivo, con canoni prime in ulteriore crescita o consolidamento sui livelli più elevati. Questo riflette una domanda più focalizzata su asset di qualità (elevata visibilità, accessibilità, performance commerciali), a fronte di un'offerta limitata di spazi prime disponibili.