Uffici in Europa: domanda stabile nel 2025, investimenti in ripresa (BNP Paribas)

L'assorbimento di uffici in Europa nel 2025 è rimasto complessivamente stabile, in linea con il 2023 e il 2024, confermando che la media a cinque anni è il nuovo punto di riferimento post pandemia. La dinamica di mercato continua a essere trainata dalle location centrali e dagli asset di alta qualità, mentre la polarizzazione si intensifica sia sul mercato occupier sia su quello degli investimenti, con quest'ultimo in chiaro rimbalzo. Con la stabilizzazione dei tassi di interesse, la ripresa delle operazioni di maggiore dimensione suggerisce un graduale ritorno della fiducia degli investitori nei principali mercati europei.

Domanda stabile nel 2025, in linea con il 2023 e il 2024

Dopo un H1 promettente, le locazioni in Europa hanno rallentato nella seconda metà del 2025, con un calo del 6% nel Q3 e un ulteriore 4% nel Q4. Il take-up totale nel 2025 ha superato 8 milioni di mq nei 18 principali mercati europei.

"Questo risultato è sostanzialmente in linea con i due anni precedenti e vicino alla media quinquennale, che si sta affermando come nuovo benchmark post pandemico. L'attività rimane sostenuta nei distretti direzionali centrali, mentre le location secondarie affrontano sfide crescenti", afferma Etienne Prongue, head of International Investment Group (IIG) di BNP Paribas Real Estate.

Alcuni mercati hanno registrato buone performance nel 2025, a partire da Francoforte, dove l'assorbimento è aumentato del 54% su base annua fino a 611.000 mq, livello più alto dal 2019 e superiore del 31% rispetto alla media quinquennale. Il risultato è stato trainato da operazioni di rilievo, in particolare nei settori finanziario e bancario, tra cui Commerzbank (73.000 mq nel Q1), KPMG (33.400 mq nel Q2) e INGDiBa (32.400 mq nel Q1).

Anche Londra ha registrato una crescita dell'11% rispetto al 2024, sostenuta da submarket dinamici come King's Cross (+35%) e Southbank (+16%). Lussemburgo e Dublino, tipicamente più volatili per via delle dimensioni ridotte, hanno anch'essi performato bene nel 2025, con crescite rispettivamente del 34% e del 14%.

Offerta in aumento con forti disparità tra le location

La vacancy rate complessiva in Europa si è attestata al 9,5% a fine 2025, in aumento di 50 punti base su base annua. Sebbene la vacancy sia generalmente cresciuta per l'ampliamento del divario tra domanda e offerta, le tendenze variano sensibilmente in base alla location. I distretti centrali continuano ad avere disponibilità limitata, in particolare per edifici di recente costruzione, mentre la vacancy aumenta nelle aree periferiche e per gli asset second hand.

A fine 2025, il tasso di vacancy medio nei CBD era pari al 5,6%, rispetto all'11,1% dei mercati secondari. Il divario, in ampliamento dal 2020, evidenzia la crescente dicotomia del mercato. Le differenze più marcate si osservano a Barcellona, Parigi e Bruxelles. A Barcellona il tasso di sfitto nel CBD è dell'1,6%, contro oltre il 12% nei distretti secondari.

"I modelli di lavoro ibrido e la rinnovata enfasi sull'incontrare colleghi in ufficio continuano a sostenere la domanda da parte degli utilizzatori di immobili situati in zone centrali consolidate. L'accessibilità rimane importante quanto la qualità dell'immobile. Sebbene vi siano spazi moderni disponibili fuori dai centri città, spesso non risultano ben collegati", spiega Etienne Prongue.

I canoni prime continuano a crescere

I canoni prime degli uffici hanno continuato a crescere nella maggior parte delle città europee, sostenuti dalla scarsità di spazi nuovi e di alta qualità.

I mercati dell'Europa meridionale si sono distinti con una crescita dei canoni a Milano (+11%), Barcellona (+10%), Madrid (+6%) e Roma (+4%). In media, considerando circa quaranta mercati europei, i canoni prime sono aumentati del 4,4% nel 2025.

"Nonostante questa tendenza al rialzo, le strategie immobiliari degli occupier sono sempre più orientate ad attrarre e trattenere i talenti, piuttosto che a semplicemente ridurre i costi. La scarsità di immobili moderni nelle location centrali sta spingendo alcuni occupier a valutare aree periferiche più accessibili quando gli sconti rispetto ai CBD sono significativi, a condizione che siano rispettati i criteri di accessibilità e qualità", aggiunge Etienne Prongue.

Gli investimenti recuperano slancio

Nel 2025 il commercial real estate ha confermato la ripresa, con quasi 177 miliardi di euro investiti, in aumento del 9% rispetto al 2024. La crescita riflette il ritorno degli investitori verso strategie più mirate e selettive.

"Il mercato degli uffici ha beneficiato di questo ritorno, affermandosi tra le asset class di punta dell'anno. Grazie a una maggiore visibilità e a una domanda costante per asset di alta qualità, gli investimenti negli uffici sono aumentati del 13% su base annua, raggiungendo 47 miliardi di euro nel 2025. Lo slancio è stato sostenuto dal ritorno delle operazioni più grandi nelle principali capitali europee", precisa Etienne Prongue.

Tra gli highlight del Q4 figurano la vendita della torre Can of Ham (30.000 mq) a Londra e la vendita di un immobile di 40.000 mq in Avenue Kléber a Parigi per oltre 700 milioni di euro.

La ripresa è stata osservata in tutta Europa. Francia e Germania hanno registrato crescite del 30% e del 19% rispettivamente, mentre il Regno Unito ha continuato a stabilizzarsi (+2%). La Spagna ha segnato un'accelerazione, con investimenti raddoppiati su base annua a 2 miliardi di euro. Anche Paesi Bassi (+34%) e Italia (+12%) hanno confermato un trend positivo, riflettendo un clima di investimento più favorevole e una maggiore fiducia nel segmento uffici.

Rendimenti prime stabili, con contrazione attesa

La compressione dei rendimenti iniziata alla fine del 2024 è proseguita in modo irregolare tra le varie città, portando a una stabilità complessiva nella seconda metà del 2025 a livello europeo. La stabilizzazione giunge in un contesto di maggiore visibilità per gli investitori, con un'inflazione intorno al 2%. Mentre la Banca centrale europea ha stabilizzato il tasso di riferimento, ulteriori misure di allentamento da parte della Bank of England dovrebbero migliorare le condizioni di finanziamento e facilitare la conclusione delle operazioni.

Gli ultimi trimestri hanno confermato la persistente polarizzazione del mercato degli uffici. Nelle zone più richieste delle grandi città i valori rimangono stabili, mentre i prezzi degli asset secondari continuano ad aggiustarsi, evidenziando divergenze tra le diverse realtà locali.

"Come visto a Londra e Parigi, l'interesse degli investitori sta tornando nelle grandi città europee, sostenuto dal miglioramento delle condizioni di liquidità. Ci aspettiamo una ripresa più marcata delle transazioni nella prima metà del 2026 nel Regno Unito, in Francia e in Germania. La domanda per asset core dovrebbe continuare a esercitare una pressione al ribasso sui rendimenti prime", conclude Etienne Prongue.