Savills Research ha pubblicato un rapporto (in allegato) sul mercato degli uffici in Italia per il primo semestre del 2024.
Il settore degli uffici è tornato ad essere la classe di asset più ricercata, mostrando una crescita dinamica dei volumi di investimento. Due transazioni significative a Roma hanno guidato i volumi, mentre Milano si conferma la città più dinamica in termini di numero di operazioni. Il semestre ha visto un aumento delle dimensioni delle operazioni e un maggiore interesse da parte degli investitori stranieri.
L'attività di locazione ha mostrato una stabilità complessiva rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, con una diminuzione del 2% su base annua, mentre il numero di operazioni è aumentato del 5% su base annua. Gli inquilini cercano le migliori opportunità in termini di rapporto qualità-prezzo, puntando su immobili di classe A in località semicentrali.
Nel primo semestre del 2024, il volume degli investimenti ha raggiunto circa 800 milioni di euro, con un aumento del 110% rispetto all'anno precedente. Il numero di operazioni è stato pari a 22, con un incremento di 3 rispetto all'anno precedente. Il rendimento netto prime per gli uffici a Milano è stato del 4,25%, con un aumento di 25 punti base rispetto all'anno precedente. I canoni prime per gli uffici a Milano sono rimasti stabili a circa 700 euro al metro quadrato all'anno. Il take-up a Milano è stato di 176.000 metri quadrati, con una diminuzione del 2% su base annua. La pipeline prevista entro il 2027 a Milano comprende circa 640.000 metri quadrati distribuiti su 57 progetti.
Nel mercato degli uffici italiani, il settore è tornato ad essere la principale classe di asset in termini di investimenti nel primo semestre del 2024, raggiungendo un totale di circa 800 milioni di euro e mostrando una crescita che riflette la dinamicità del mercato, rispecchiata anche nel mercato delle locazioni.
Due operazioni significative a Roma, entrambe superiori ai 100 milioni di euro, hanno contribuito a questo risultato, con la città che ha attratto la maggior parte dei volumi del primo semestre (55%, con sei transazioni). Milano rimane il mercato più dinamico, registrando undici operazioni per circa 300 milioni di euro investiti, con attività che spaziano dal centro storico alle aree più periferiche.
Il primo semestre del 2024 è stato caratterizzato da un aumento della dimensione media delle operazioni, pari a circa 36 mln di euro (contro i 23 mln del 2023) e da un aumento della quota di mercato di Roma. Gli investitori internazionali sono tornati a prevalere, rappresentando il 58% dei volumi del semestre, sebbene gli investitori domestici siano stati coinvolti in quindici operazioni.
Il rendimento netto prime si è decompressato a Milano e Roma negli ultimi dodici mesi e nel secondo trimestre del 2024 si attesta rispettivamente al 4,25% e al 4,75%. Con l'attesa ulteriore inversione della politica monetaria e dati i buoni fondamentali del settore, si prevede una compressione dei rendimenti prime degli uffici entro la fine dell'anno. La polarizzazione tra immobili prime e secondari continuerà.
La ripresa del settore è sostenuta da solidi fondamentali e da una domanda latente per uffici di alta qualità e conformi agli standard ESG. Questo porterà a un ulteriore interesse e crescita dei canoni, soprattutto nelle città di Milano e Roma, che rimangono centrali. Si prevede anche un aggiustamento dei rendimenti nella seconda metà del 2024.
Dopo i risultati positivi del primo trimestre del 2024, il take-up degli uffici a Milano ha registrato un rallentamento nel secondo trimestre del 2024, raggiungendo circa 176.000 metri quadrati nel primo semestre del 2024, un valore inferiore del 2% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Mentre i valori del take-up stanno rallentando, il numero delle operazioni è aumentato del 5% rispetto al primo semestre del 2023, rafforzando l'impatto della tendenza verso operazioni di dimensioni più ridotte causate dall'aumento dei valori locativi e dai modelli di lavoro ibridi iniziati recentemente.
La dimensione media delle operazioni si è ridotta a circa 1.090 metri quadrati in questo primo semestre, con il centro storico che si ferma a 970 metri quadrati. Più della metà (69%) dell'attività locativa è stata infatti effettuata su immobili inferiori ai mille metri quadrati, con le operazioni inferiori ai seicento metri quadrati che sono aumentate dell'8% in numero rispetto al primo semestre del 2023, mentre le operazioni superiori ai cinquemila metri quadrati si sono ridotte al 2% (5% nella media dei cinque anni). Tra i settori commerciali, retail e grocery e banking, finance e fintech continuano ad apparire tra i primi tre inquilini, sebbene servizi e consulenza guidino l'attività locativa in questo trimestre.
Le geografie stanno anche cambiando: la maggior parte delle operazioni nel primo semestre del 2024 sono state chiuse in periferia (22%), sebbene il centro storico stia riguadagnando trazione con una quota del 19% sul totale delle operazioni. Nel frattempo, il centro ha visto un aumento del numero delle operazioni (+25%) rispetto al primo semestre del 2023 e il semicentro un aumento (+22%) nello stesso periodo, continuando lo spostamento verso mercati meno centrali. Infatti, sia il centro storico che Porta Nuova mostrano una disponibilità molto limitata accompagnata da una forte domanda per immobili di classe A e l'aumento precedente dei canoni prime all'inizio del 2023 ha reso più difficile per gli inquilini trovare uno spazio adeguato al giusto prezzo. Con meno immobili di classe A disponibili nei mercati centrali, il take-up degli immobili di classe A ha rappresentato il 69% nel primo semestre del 2024, in linea con lo stesso periodo del 2023 e la media degli ultimi cinque anni.
Infine, entro il 2027 si prevede che circa 640.000 mq arriveranno sul mercato attraverso cinquantasette progetti. Il sessanta percento della pipeline è speculativo per natura, con solo l'8% destinato all'uso proprio. Più di 112.000 mq sono stati completati nel primo semestre del 2024, con metà del totale già locato al momento della consegna.
L'attuale disponibilità è pari a 768.000 mq mentre la disponibilità futura è pari a quattrocentosettantamila metri quadrati per una disponibilità complessiva di un milione duecentotrentottomila metri quadrati aumentando leggermente il tasso di sfitto al 9,5%.
