I cicli innovativi più brevi, catastrofi climatiche in aumento, migrazioni, cambiamenti nello scenario geopolitico e mercati più volatili stanno spingendo gli investitori a cercare una maggiore resilienza per i loro portafogli. È fondamentale considerare le performance in periodi di crisi e lo sviluppo al di fuori di fasi recessive come due elementi separati per ottenere un'analisi chiara del comportamento del contesto immobiliare. Dal 2001 a oggi, le flessioni si sono registrate nei periodi 2001-2003, 2007-2009, 2011-2013, 2020 e 2022-2024. Questo evidenzia l'importanza di analizzare le performance durante gli anni negativi per rendere i portafogli più resistenti alle crisi future.
Negli ultimi 24 anni si possono rilevare due elementi interessanti. Il primo è che le crisi successive al 2022, quando i tassi d'interesse venivano tagliati per compensare una flessione della crescita del Pil, sono state diverse rispetto a quelle degli anni precedenti a causa dell'invasione dell'Ucraina da parte della Russia e della reazione della Banca Centrale Europea contro l'inflazione generata dall'evento. Il secondo riguarda i settori che hanno dimostrato maggiore resilienza: sanitario, residenziale e logistica. La resilienza degli asset all'interno dei settori individuati dipende dal valore percentuale cumulativo di quattro parametri: crescita del capitale, crescita del valore locativo, rendimento netto del reddito operativo e rendimento complessivo. Tuttavia, la tabella sottostante mostra risultati che confermano solo in parte queste conclusioni.
È interessante notare come il comparto industriale sia abbastanza in alto in termini di performance cumulativa, ma ha registrato risultati deboli in cinque anni su sei e solo in tre anni su quattro dell'ultima fase di crisi individuata si è risollevato. Nel lungo periodo l'industriale non si è dimostrato particolarmente convincente, ma nel breve è esploso grazie al livello degli affitti e alla correzione dei rendimenti del 2022. Il sanitario è stato il segmento più forte in almeno un anno di tutti i quattro periodi di crisi individuati e, considerando la sua indipendenza dalla crescita del Pil, risulta il settore più resistente alle flessioni di mercato assieme al residenziale.
Nel paragrafo precedente si è visto come le performance complessive possano nascondere delle trappole se ci si concentra solamente sulle destinazioni d'uso; ciò è ancora più vero se a queste si affianca anche la localizzazione degli asset. Incrociando casi d'uso e aree geografiche è emerso come Londra sia al primo posto per il residenziale, dato che nessun'altra città ha raggiunto un rendimento cumulativo così alto in un arco di 24 anni: un multiplo azionario di circa 2,12 (rendimento cumulativo normalizzato con base 100). Altre opzioni che hanno dimostrato una certa tenuta sono state Oslo, Gothenburg, Stoccolma e Monaco. Tuttavia, se si guarda alla top 10 complessiva per rendimenti, anche altri segmenti vi sono entrati come gli uffici di Marsiglia, il retail di Lille e gli hotel di Parigi.
Gli uffici sono all'ultimo posto rispetto alle altre destinazioni d'uso per il periodo 2023-2024 e anche nei periodi meno recenti vi è sempre un anno in cui sono la categoria peggiore. Questo significa che si tratta di un segmento molto suscettibile all'andamento economico e non può essere la soluzione ideale per accrescere la resilienza di un portafoglio, nonostante in aggregato abbia generato multipli dell'1,98. Ciò è dimostrato dall'andamento dei quattro parametri individuati inizialmente: tra 2003 e 2004 e poi durante gli anni della Grande Crisi Finanziaria gli uffici hanno sofferto per l'abbassamento dei canoni d'affitto, mentre nel 2023-2024 è stato il declino della crescita del capitale a colpirli più duramente. Dei 44 mercati esaminati, solo Zurigo e Lisbona mostrano rendimenti complessivi positivi in ognuno dei 24 anni presi in esame. Anche Marsiglia non è sempre riuscita a chiudere un anno col segno positivo negli anni post pandemia.
Il caso degli uffici dimostra quanto sia difficile individuare le caratteristiche che rendono un determinato mercato resistente alle crisi, ma ci sono comunque elementi che possono indirizzare le scelte dell'investitore. Uno riguarda l'andamento dei rendimenti totali e la correlazione con il "vacancy rate" negli anni di downturn; nelle fasi positive del ciclo questa correlazione scompare. Alla luce di ciò si conclude che i tre mercati più resilienti sono stati il sanitario, il residenziale e la logistica poiché hanno sempre garantito rendimenti positivi costanti anche se inferiori a quelli di altri segmenti più volatili. In conclusione, alcune località possono compensare la sottoperformance delle crisi con risultati positivi nelle fasi di espansione del mercato; tuttavia, per migliorare la resilienza del portafoglio è opportuno concentrarsi sui periodi negativi. Si ritiene quindi che quanto presentato possa spingere ad allocare parte delle risorse in uno o due investimenti resilienti per apportare benefici al portafoglio complessivo.
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