BNP Paribas REIM pubblica il suo report "The Lighthouse H2 2024 - European Property Market Outlook", nel quale descrive la sua visione sul mercato immobiliare europeo per la seconda metà del 2024, basandosi sulle previsioni, le analisi e l'esperienza dei suoi team locali. In questa edizione, la nona, BNP Paribas REIM definisce le sue aspettative e, sulla base del contesto macroeconomico e finanziario atteso per il resto dell'anno, presenta le sue strategie di investimento.
Il primo trimestre del 2024 ha mostrato segnali incoraggianti, indicando l'avvio di una fase di ripresa economica. I tassi d'inflazione si sono notevolmente ridotti in tutta Europa, portando le banche centrali a rivedere la loro politica monetaria. Questo aggiustamento è culminato con il primo taglio dei tassi d'interesse nel mese di giugno da parte della Banca Centrale Europea, che ha indicato ai potenziali investitori come gli asset immobiliari potrebbero riguadagnare slancio in questi ultimi mesi, anche alla luce del fatto che sono previsti ulteriori tagli, con effetti positivi sul costo dell'indebitamento e sulla pressione sugli investitori stessi. Inoltre, nei mesi a venire le condizioni finanziarie dovrebbero migliorare ulteriormente, a vantaggio anche dei mercati real estate.
Dopo aver trascorso gli ultimi 18 mesi in modalità "wait and see", i fondi immobiliari con liquidità a disposizione per investire in strategie europee hanno la possibilità di far fruttare questo capitale grazie ai mercati che stanno entrando in un nuovo ciclo economico. In particolare, gli investitori possono decidere di puntare su rendimenti più alti attraverso strategie value-add, ma anche puntare su asset alternativi per creare portafogli più bilanciati. Tra queste strategie, il residenziale e gli hotel dovrebbero continuare ad essere quelle più considerate, seguite dall'industriale, dalla logistica, dagli uffici e dal settore retail.
Tuttavia, lo spettro investibile si è ridotto rispetto al ciclo precedente, il che potrebbe accrescere la competizione tra investitori, sia per gli asset core sia per gli asset alternativi. Se a questo si aggiunge una crescita delle transazioni in termini di volumi, allora è lecito aspettarsi una maggiore pressione sulle rendite, soprattutto per le soluzioni e le aree più gettonate.
Laurent Ternisien, Deputy Head di BNP Paribas REIM: "Questa nuova edizione del nostro report supporta le nostre precedenti analisi, secondo cui l'immobiliare avrebbe iniziato a riprendersi in modo graduale nel 2024. Ci stiamo avvicinando a un punto di svolta, grazie al quale gli investitori potranno contare su nuove opportunità e adotteranno strategie diverse, come il passaggio a portafogli più bilanciati".
Sei trend chiave per gli investimenti immobiliari:
Vintage: buono ma scarso
Oggi il mercato si divide tra chi sta ancora cercando di riparare i danni causati dai tassi d'interesse più alti e coloro che sono già posizionati per investire nel nuovo ciclo economico. Ciò renderà il 2024 un anno di transizione per il mercato, ma che potrebbe produrre buone opportunità tra le soluzioni vintage di investimento. Bisogna considerare che il capitale accumulato negli ultimi mesi non sarà molto e che gli asset disponibili per l'acquisto saranno pochi. Gli investimenti value-add sembrano essere ben posizionati, mentre quelli core offrono la possibilità di conseguire rendimenti elevati prima che questi inizino a contrarsi con il progredire della fase economica.
I fondamentali fanno la differenza
L'impennata dei tassi d'interesse è stato l'evento che ha praticamente resettato il valore dell'immobiliare, ma sono i fondamentali che determineranno l'entità e le tempistiche della ripresa. Nel 2024 riteniamo che il mercato sarà guidato dalla logistica e dagli hotel; anche la fascia più alta del settore uffici è nelle prime posizioni della classifica e dovrebbe ottenere buone performance anche nel 2025. I paesi che dovrebbero attrarre più capitali saranno il Regno Unito, i Paesi Bassi, la Germania e la Francia poiché la revisione dei prezzi qui è stata rapida ed estesa.
È tempo di misurare e gestire l'impatto sociale
Gli investitori stanno dando sempre maggiore importanza all'impatto degli investimenti immobiliari sulla società, valutandolo assieme agli aspetti ambientali. Purtroppo c'è una forte carenza di standard globali; tuttavia, investitori e manager stanno cooperando per trovare un accordo su come misurare gli impatti sociali per ogni tipo di proprietà. Inoltre hanno iniziato ad allocare sempre più risorse in ambiti quali le soluzioni abitative a prezzi accessibili e le infrastrutture sociali. Il 2024 potrebbe essere un anno chiave nell'implementazione di una gamma completa di criteri di investimento ESG.
La fascia alta del segmento uffici offre protezione contro i rischi
Il processo di repricing che ha già interessato il segmento "prime" del comparto uffici ha lasciato questo mercato in condizioni comunque attrattive; il quadro è meno chiaro per molte altre categorie di asset. In particolare sono due le categorie di investitori che potrebbero essere degli acquirenti attivi: i primi sono gli investitori generalisti con posizioni lunghe in cerca di standard alti a prezzi contenuti; i secondi sono quelli che opportunisticamente cercano rendimenti elevati da asset non soggetti a eccessive pressioni. Entrambe le categorie potranno poi riadattare gli uffici alle esigenze dell'occupante moderno attraverso ristrutturazioni o sviluppando soluzioni a destinazione mista.
Il recupero del retail sulla logistica
Le proprietà a destinazione logistica e retail sono parte della stessa catena di approvvigionamento: le prime sono più volatili ma hanno un maggior numero di soluzioni nuove e buoni contratti di locazione; le seconde offrono un buon livello di rendimenti rispetto alla loro rischiosità ma dopo anni di performance deboli. Se gli investitori decidessero di esporsi ai nuovi trend di consumo rafforzati dalla robusta crescita dei salari registrata recentemente si potrebbe innescare un ribilanciamento tra logistica e retail dopo anni in cui il flusso degli investimenti è andato dalla seconda alla prima.
Investimenti tematici nell'healthcare e nel tempo libero
I comparti healthcare, ospitalità e tempo libero hanno numerosi punti in comune: tutti godono di una elevata domanda caratterizzata da trend europei come l'innalzamento dell'età media della popolazione e le abitudini di consumo; questo può aiutare gli investitori a sviluppare un portafoglio immobiliare diversificato rispetto al mercato complessivo. Tuttavia bisogna prestare attenzione ai rischi operativi poiché i servizi offerti devono sempre essere accessibili onde evitare perdite economiche. Il sanitario garantisce rendimenti stabili mentre ospitalità e attività ricreative sono inclini a registrare picchi.
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