Nel primo trimestre del 2019 il mercato degli uffici in Germania ha continuato le eccellenti performance registrate negli anni passati, superando addirittura il take-up eccezionale registrato l'anno precedente. E' quanto emerge dall'ultima analisi di BNP Paribas Real Estate.
Wolfgang Schneider, responsabile della ricerca di BNP Paribas Real Estate Germany: "Si tratta del secondo miglior inizio d'anno che abbiamo visto in 15 anni, superato solo dal primo trimestre del 2017. Finora, il mercato uffici non è stato influenzato dalle previsioni sul calo del Pil e dalle incertezze che ruotano attorno alla Brexit, alla disputa commerciale con gli Stati Uniti e al potenziale rallentamento economico globale. Il robusto andamento del comparto può essere attribuito principalmente alla continua crescita economica, sebbene più lenta rispetto agli anni precedenti. Prevediamo che i livelli occupazionali continueranno a salire moderatamente, il che andrà di pari passo con una crescita della domanda di uffici. Anche se uno shock esterno causato da uno qualsiasi dei suddetti fattori di rischio potrebbe cambiare questa situazione, le aziende al momento si attendono soltanto una lieve contrazione della crescita economica e pertanto non prevedono di cambiare radicalmente le loro strategie. Questa valutazione è supportata anche dalle previsioni degli istituti di ricerca economica che ritengono improbabile una recessione in Germania".
Tuttavia, le tendenze variano molto a seconda delle diverse città. Berlino, per esempio, ha conquistato il primo posto tra i principali mercati della Germania registrando un nuovo record in termini di take-up uffici con 244.000 mq. Questo dato riflette un ulteriore aumento del 14% rispetto al già eccellente risultato dello scorso anno. Anche altre città hanno registrato aumenti significativi nel livello di assorbimento di uffici. In particolare, Colonia ha registrato un nuovo record di 87.000 mq (+53%), valore superiore del 47% rispetto alla media dell\'ultimo decennio. Bene anche Lipsia dove il livello di take-up ha coinciso con il livello record del 2006 a 33.000 mq (+44%). Anche Amburgo (130.000 mq, + 20%) e Düsseldorf (99.000 mq, +27%) hanno registrato aumenti importanti su base annua. In controtendenza, Francoforte dove il take-up di uffici si è attestato ad appena 89.000 mq (-32%), mentre a Monaco il livello di assorbimento è calato del 16% a 194.000 mq. I risultati della capitale bavarese si mantengono, tuttavia, al di sopra del 9% circa rispetto alla media degli ultimi 10 anni. Francoforte ha registrato uno dei risultati Q1 più deboli del decennio a causa della scarsa attività su operazioni di larga scala. Ma è ancora troppo presto per identificare una tendenza per l\'intero anno. Il calo più forte è stato registrato a Essen, che ha visto tagliare il risultato dell\'anno precedente di metà, a 25.000 mq. Questa tendenza non appare sorprendente alla luce del risultato record registrato nel primo trimestre del 2018.
Il livello di sfitto scende sotto i 4 milioni di mq
Il calo del livello di vacancy che abbiamo visto negli anni passati è proseguito a un ritmo senza precedenti negli ultimi 12 mesi. Complessivamente, il livello di sfitto in tutte le principali città del Paese è diminuito del 17%, scendendo al di sotto della soglia di 4 milioni di mq per la prima volta dal 2001 (a 3,92 milioni di mq). Questa tendenza ha interessato tutte le maggiori città, anche se con andamenti diversi. A Berlino, il tasso di vacancy è sceso del 20% a 314.000 mq, un nuovo minimo storico per la capitale tedesca attestandosi ad appena l'1,6%. Anche Lipsia ha registrato un livello di minimo storico in termini di vacancy a 222.000 mq (-23%) posizionandosi al 5,9%, livello poco distante dalla media delle altre città del Paese. Cali significativi anche a Monaco (488.000 mq, -25,5%) e Francoforte (1,08 milioni di metri quadrati, -20,5%). Al momento Monaco, con il 2,3%, presenta il secondo tasso di vacancy più basso della Germania dopo Berlino.
I canoni di locazione continuano a crescere
Come previsto, il livello dei canoni di locazione ha continuato a salire. I prime rent sono aumentati in media poco oltre il 6% in tutte le principali città a causa della forte domanda combinata con un'offerta limitata. Meno di 1,2 milioni di metri quadrati di spazi attualmente disponibili sul mercato soddisfano i requisiti dei tenant. Il livello dei canoni di locazione prime a Colonia e Amburgo, ad esempio, sono aumentati del 10% a 24 euro per mq e del 9% a 29 euro per mq, rispettivamente. In termini di velocità di crescita dei prezzi, entrambe le città si sono posizionate sugli stessi livelli di Berlino, dove anche gli affitti prime sono aumentati poco più del 9% a 36 euro al mq. Monaco si avvicina alla soglia di € 40 al mq (+5%) mentre Francoforte è tornata al livello registrato intorno all'anno 2000 a 44 euro al mq. Düsseldorf e Lipsia hanno registrato una tendenza leggermente più moderata, con un aumento di quasi il 4% ciascuno. Allo stesso tempo, Düsseldorf ha registrato un nuovo massimo storico a 28 euro al mq. Lo stesso vale per Lipsia, dove 14 euro per mq significa anche un nuovo massimo storico in termini di vacancy prime. Essen è l'unico mercato ad esibire stabilità, con gli affitti invariati a € 15 al mq. Questa tendenza all'aumento dei canoni di locazione si può vedere anche nei prezzi medi degli affitti, che sono aumentati di poco più del 12%, poco al di sotto dei 16,60 euro per metro quadrato. Come previsto, Berlino ha guidato ancora una volta la classifica con un aumento del 25% circa a 25,60 euro al mq. Questi livelli di locazione possono essere attribuiti anche a una quota elevata di contratti di affitto stipulati per immobili ancora in corso di realizzazione.
Outlook: un altro forte take-up atteso per il 2019
Piotr Bienkowski, CEO di BNP Paribas Real Estate Germany:"Per il resto dell'anno ci aspettiamo una vivace attività di mercato e take-up più elevati rispetto alla media di lungo termine. I rischi relativi alla performance economica generale sono tuttavia aumentati. Una hard Brexit rallenterebbe certamente la crescita del Pil, anche se sempre più esperti affermano che l'impatto reale sarà probabilmente meno severo di quanto previsto in precedenza. E' perciò difficile anticipare la potenziale reazione delle imprese e quindi l\'impatto reale sulla domanda di spazi. Con la premessa di una soft Brexit e l'attenuarsi della disputa commerciale con gli Stati Uniti, il take-up previsto dovrebbe attestarsi attorno al livello registrato lo scorso anno. Anche se dovessimo assistere a una contrazione più forte dell'economia, tutti i fattori indicano almeno 3,5 milioni di metri quadrati di assorbimento, che sarebbero comunque superiori alla media decennale. Allo stesso tempo, è probabile che il calo del livello di vacancy rallenti a causa dell'aumento dell'attività di costruzione. Tuttavia, gli affitti continueranno ad aumentare nel corso dell\'anno poiché il rapporto tra offerta e domanda rimane teso in molte città del Paese".
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