Breglia: investimenti, la casa è sempre più amata dagli italiani

In Italia la casa continua a rappresentare un investimento strategico per il mercato immobiliare. Il comparto residenziale registra nel 2025 una fase espansiva, con un fatturato che sfiora i 135 miliardi di euro, in crescita dell'8,25 per cento negli ultimi dodici mesi e di oltre il 60 per cento nell'ultimo decennio. Nel 2025 sono state compravendute circa 770mila abitazioni, quasi 50mila in più rispetto al 2024 (+7 per cento), consolidando la ripresa dopo il rallentamento del 2023. Le prospettive per il 2026 indicano un incremento delle transazioni fino a circa 800mila unità. I valori medi delle abitazioni aumentano nel 2025 del 3,1 per cento rispetto al 2024, con previsioni di un ulteriore incremento del 4 per cento nel 2026, spinte da una carenza di offerta abitativa di qualità, nuova o ristrutturata, nei principali mercati. Gli investimenti diretti nel residenziale raggiungono 1 miliardo di euro, cui si aggiungono 470 milioni di investimenti indiretti, per un totale di 1,5 miliardi di euro destinati alla produzione e trasformazione di nuovo prodotto abitativo.

Questi dati sono contenuti nell'Osservatorio sull'abitare Una casa è per sempre - un investimento che vale, realizzato da Scenari Immobiliari.

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, sottolinea che la casa resta un investimento per le famiglie italiane e un elemento rilevante del sistema economico e sociale. Il mercato residenziale mostra una buona tenuta, sostenuta da una domanda solida e articolata. La carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città, alimenta la crescita dei prezzi e rende più complesso l'accesso all'abitazione per giovani e famiglie. Breglia indica come prioritari l'incremento della nuova offerta e il sostegno alla rigenerazione urbana.

Nuove abitazioni nelle principali città italiane.

Nelle maggiori città emerge uno squilibrio tra domanda e offerta di nuove abitazioni. Milano e Roma concentrano oltre il 70 per cento delle circa 17.200 unità di nuova realizzazione disponibili sul mercato urbano nazionale, mentre altrove i livelli restano più contenuti. Si stimano circa 12.250 nuove abitazioni a Milano (in calo rispetto alla precedente rilevazione), circa 1.450 a Firenze e tra 600 e 750 unità a Bari, Bologna e Torino. Le città del Sud e realtà come Palermo, Venezia e Catania mostrano livelli contenuti di nuova offerta, con meno di 200 unità complessive. Il peso del nuovo resta limitato e pari all'8 per cento nelle principali città (Milano, Roma e Bari), con quote leggermente superiori a Firenze.

Tipologie immobiliari nelle città.

Si rafforza il ruolo delle abitazioni di piccole dimensioni, trainate da una domanda orientata a soluzioni accessibili e funzionali. I monolocali superano il 10 per cento nei mercati di Milano, Roma, Bologna e Torino, sostenuti dalla presenza di studenti, giovani professionisti e investitori. Bilocali e trilocali rappresentano circa due terzi dell'offerta nelle principali città, con punte oltre l'80 per cento a Firenze. Le abitazioni di grandi dimensioni risultano prevalenti in contesti specifici come Venezia e Palermo.

Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, osserva che l'Italia, con un tasso di proprietà tra i più elevati nelle grandi economie occidentali, ha costruito un modello abitativo che intreccia risparmio familiare e trasmissione della ricchezza. Questo incide sull'attuale carenza di prodotto nelle grandi città, in una fase di transizione demografica, sociale e patrimoniale, con oltre 2.250 miliardi di euro di ricchezza immobiliare delle generazioni nate tra il 1945 e il 1964 che ridefiniscono gli equilibri tra domanda e offerta.

Focus Milano. 

Nel 2025, nella città metropolitana funzionale, le compravendite superano le 81.500 unità, mentre nel solo comune si registrano 26.000 transazioni (+8,3 per cento rispetto al 2024). Il fatturato raggiunge 11,8 miliardi di euro (+10,3 per cento su base annua), trainato anche dal segmento di fascia alta e dalla domanda internazionale. I valori medi nel 2025 si attestano a 10.850 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6.350 euro nelle aree semicentrali e 3.950 euro nelle periferie. Le previsioni per il 2026 indicano ulteriori incrementi a 11.420 euro al metro quadrato in centro, 6.740 euro nel semicentro e oltre 4.100 euro nelle aree periferiche. La domanda si concentra su immobili di qualità, pronti all'uso e in contesti urbani ben serviti, mentre la scarsità di nuova offerta continua a esercitare pressione sui prezzi.

Città metropolitane funzionali.

L'Osservatorio propone una lettura territoriale dell'attuale contesto metropolitano immobiliare, economico e sociale nazionale. L'approfondimento, condotto su fenomeni territorializzabili (tessuto urbano, sociale ed economico, dotazione di servizi pubblici e attrezzature collettive, connessioni e relazioni materiali e immateriali), ha avuto l'obiettivo di sviluppare un sistema di indicatori per mappare dinamiche, opportunità e criticità, delineare limiti fisici e amministrativi e supportare iniziative di governo del territorio metropolitano funzionale.

Federico Rivolta, direttore area ricerca di Scenari Immobiliari, spiega che le nuove città metropolitane funzionali partono dagli attuali limiti amministrativi in una logica di riassetto territoriale basato su funzioni e legami sovraordinati, intermedi e alternativi. Tra i vantaggi rientra la possibilità di recuperare posizioni nella competizione tra città grazie a una migliore integrazione funzionale tra territori non solo in base alla distanza dalla città principale, ma anche secondo andamenti legati a processi storici, insediativi e immobiliari.

La capacità di accogliere nuovi residenti e investitori, di rispondere alle necessità primarie della domanda potenziale e di offrire opportunità a diversi target costituisce un elemento chiave per quantificare e qualificare l'attrattività di una città.