Ddl edilizia, FIMAA-Italia propone semplificazioni e cambio d'uso degli immobili

Semplificare e digitalizzare le procedure di compravendita di un immobile, risolvendo le criticità createsi dopo la sentenza 8230 del 2019 delle Sezioni unite della Corte di cassazione, favorire i cambi di destinazione d'uso e intervenire sulle discipline della certificazione di agibilità e della dichiarazione di conformità. Sono le proposte avanzate da FIMAA-Italia Confcommercio, in audizione davanti alla VIII Commissione Ambiente della Camera nell'ambito dell'esame dei disegni di legge di delega al Governo per l'aggiornamento, il riordino e il coordinamento della disciplina in materia edilizia.

Secondo il presidente nazionale FIMAA, Santino Taverna, il decreto deve "agevolare le procedure d'accesso alla documentazione edilizia urbanistica e permettere agli acquirenti di manifestare consensi consapevoli sulle operazioni che intendono concludere". A tal fine, "è auspicabile in un prossimo futuro operare per un possibile allineamento tra catasto ed enti locali": la scheda rappresentativa dell'immobile deve "diventare una prova anche nell'ambito della regolarità edilizia urbanistica e non solo per fini fiscali". In tema di cambi di destinazione d'uso, "la flessibilità deve favorire la riconversione di edifici ormai inutilizzati e inutilizzabili verso soluzioni innovative e sostenibili", con un approccio che non si limiti a "riqualificare spazi o stabili obsoleti", ma che consenta "la creazione di nuove unità abitative e di servizi anche nell'ambito dell'edilizia popolare, propedeutiche alla stessa sicurezza dei cittadini e al benessere collettivo".

Michele Pizzullo, consulente legale di FIMAA-Italia, ha illustrato le proposte della federazione, ricordando che la Cassazione, con la sentenza del 2019, ha stabilito che l'atto di compravendita sia valido anche in presenza di difformità urbanistiche, purché l'atto indichi gli estremi del titolo edilizio (licenza, concessione, permesso di costruire, ecc.) e che tale titolo sia esistente e riferibile all'immobile. "In seguito a questa pronuncia - ha commentato Pizzullo - chi acquista si trova in uno stato di incertezza. FIMAA chiede pertanto di intervenire sulle disposizioni in materia di nullità degli atti, per stabilire l'obbligo di inserire negli atti di compravendita, a pena di nullità, una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato che attesti lo stato legittimo dell'immobile. Inoltre, occorre prevedere che gli atti di compravendita siano nulli, in assenza degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, quando riferiti a immobili la cui costruzione sia iniziata dopo il 30 giugno 2003".

Per semplificare le compravendite, FIMAA propone di predisporre un piano strutturato per digitalizzare l'accesso agli atti presso gli uffici tecnici comunali, così da facilitare le verifiche edilizio-urbanistiche. È inoltre ritenuto fondamentale agevolare i cambi di destinazione d'uso degli immobili, per adattare il patrimonio alle nuove esigenze della società e del mercato, riqualificare gli spazi obsoleti e creare servizi che contribuiscano al benessere collettivo. "Con il Decreto Salva Casa - ha aggiunto Pizzullo - sono stati compiuti passi avanti, ma servono integrazioni. Ad esempio, è necessario favorire la conversione di uffici in abitazioni, nel rispetto delle prescrizioni normative e dei requisiti di agibilità".

FIMAA-Italia chiede infine un intervento che renda più coerente la disciplina sull'agibilità degli edifici. "La normativa attuale - ha osservato Pizzullo - ha spesso causato controversie tra venditori e acquirenti. Occorre affermare con chiarezza che l'obbligo di dotare l'immobile di una certificazione di agibilità ricorre solo per gli immobili edificati successivamente al 30 giugno 2003, o per quelli precedenti che abbiano subito interventi edilizi incidenti sull'agibilità". Per favorire la trasparenza nei rapporti tra venditore e acquirente, FIMAA propone di "sostituire la dichiarazione dell'intestatario sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie con un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Quando l'acquirente ottiene la dichiarazione del venditore, è portato a credere, erroneamente, che la conformità catastale equivalga alla conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile".