Il cavallo comincia a non bere più

La correzione dei canoni di locazione nelle grandi città potrebbe non bastare a garantire l'accesso alla casa delle famiglie italiane.

Il comparto locativo residenziale è interessato da cambiamenti che ne stanno modificando caratteristiche e accessibilità.

Andiamo con ordine individuando i fenomeni più significativi:

L'offerta si mostra sempre più propensa a valutare soluzioni alternative rispetto alla locazione tradizionale di medio-lungo periodo (4+4 e 3+2). Si tratta di una conseguenza della percezione di accresciuta rischiosità della domanda (soprattutto in termini di potenziale morosità) e della sostanziale assenza di tutela della proprietà promosse dal legislatore. Tali dinamiche si traducono in un crescente interesse per forme di locazione brevi o transitorie (si veda al proposito l'evoluzione per tipologia contrattuale nell'ultimo biennio), se non addirittura in utilizzi saltuari che sfuggono a qualsiasi censimento.

La domanda che si rivolge al segmento locativo continua a risultare in prevalenza fragile dal punto di vista reddituale (come evidenzia l'inadeguatezza della progressione salariale del nostro Paese negli ultimi 35 anni) e non adeguatamente supportata da sussidi economici o dall'ampliamento dell'offerta di edilizia residenziale pubblica (ERP) e di affordable housing (ERS).

Il soggetto pubblico e gli investitori istituzionali privati continuano, infatti, a mostrarsi poco propensi ad aumentare la propria esposizione nei confronti del settore residenziale. Che si tratti di ragioni legate alle disponibilità economiche della domanda o a valutazioni di carattere strategico, la conseguenza di tale latitanza è un patrimonio di residenze multifamily insufficiente rispetto al fabbisogno.

La carenza di offerta e l'esuberanza della domanda, seppure connotata da fragilità economica, associate alla presenza di forme di locazione più remunerative, hanno determinato una pressione rialzista sui canoni tale da ampliare ulteriormente il gap tra valori di mercato e disponibilità delle famiglie, come risulta evidente dall'aumentata incidenza del canone di affitto sulle disponibilità reddituali personali.

I valori di mercato nelle grandi città, lievitati per l'azione congiunta della scarsità di offerta e dell'effetto di trascinamento delle componenti più redditizie (transitorie e a breve termine), sono arrivati a collocarsi su livelli non più sostenibili per buona parte della domanda potenziale.

Tali dinamiche nel corso dell'ultimo anno hanno in molti casi pregiudicato l'incontro tra domanda e offerta, favorendo un ampliamento dei tempi di giacenza e l'avvio di una timida flessione dei canoni per consentire l'avvicinamento di un equilibrio tra aspettative e disponibilità. L'inversione di tendenza ha riguardato talune grandi città italiane (Milano, Bologna, Napoli, solo per citarne alcune), dove i canoni erano cresciuti negli scorsi anni in maniera più significativa.

Se la flessione dei canoni rappresenta un vantaggio per una domanda messa a dura prova dall'erosione del potere di acquisto immobiliare, la propensione dei proprietari a valutare opzioni alternative al ripiegamento verso posizioni economiche più sostenibili potrebbe in prospettiva favorire l'ulteriore ridimensionamento di un mercato già insufficiente.

Il nuovo equilibrio su valori più contenuti rischia pertanto di riguardare una porzione minoritaria di patrimonio e di essere comunque fuori dalla portata della maggior parte della domanda in cerca di soluzioni abitative in locazione.

Prima di trarre conclusioni sui potenziali benefici per le famiglie italiane della lieve correzione in atto, occorre valutarne l'effettiva entità e, soprattutto, la dimensione dell'offerta disponibile che ne scaturirà in rapporto al montante fabbisogno. L'ulteriore fuoriuscita verso forme alternative di utilizzo potrebbe rappresentare l'ultimo frutto avvelenato di una stagione in cui la mancanza di gestione dei fenomeni ha favorito lo scivolamento di parte della popolazione verso la povertà abitativa (e non solo).