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22 Gennaio 2025

Logistica: Roma e Napoli rincorrono Milano

di Red

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Il mercato degli immobili logistici nel secondo semestre del 2024 conferma la solidità dei canoni di locazione, con incrementi dei prime rent nella maggior parte delle location italiane: Milano rimane stabile a 73 euro/mq/anno, seguita da Roma che raggiunge, per la prima volta, la soglia dei 70 euro/mq/anno, così come Napoli. Bologna e Padova confermano i 68 euro/mq/anno, mentre solo Catania, Civitavecchia e Sassari si attestano sotto i 60 euro/mq/anno. Analogamente, sul versante degli immobili usati - sempre per quanto riguarda i valori massimi - Milano rimane stabile a 70 euro/mq/anno, mentre Roma, Bologna e Padova raggiungono quota 60 euro/mq/anno, seguite da Napoli con 57 euro/mq/anno.

I dati sono tratti dal Borsino Immobiliare della Logistica (H2 2024), il report realizzato da Nomisma in collaborazione con World Capital Group.

La domanda rimane alta nelle principali location del Nord Italia e in Toscana, Lazio e Campania, dove, di conseguenza, si registra una scarsa offerta. La durata delle trattative si attesta, nel 45% dei casi, tra 0-8 mesi, mentre il tasso di sconto, nel 60% dei casi, si aggira tra il 10 e il 20%. Il 45% delle richieste riguarda tagli tra i 5.000 mq e i 15.000 mq.

Per i rendimenti, i valori rimangono stabili con percentuali del 5,3% nelle prime location. Focalizzandoci sul take-up, nel Q4 2024 il valore è stato di 620.000 mq, che portano il secondo semestre 2024 a quota 1.170.000 mq, con un totale di 2.250.000 mq in tutto il 2024.

Gli operatori logistici definiscono il 2024 come un periodo stabile (41%), e sempre meno instabile (34%) o dinamico (25%). Analogamente, gli stessi operatori prevedono che il futuro sarà in crescita (47%), mentre per il 19% ci sarà una contrazione e il 34% prevede un'ulteriore stabilità. La visione degli sviluppatori immobiliari, invece, ha definito il 2024 come un periodo stabile (75%) e solo per il 25% dinamico. Il sentiment per il futuro rimane identico.

Milano, Napoli e Roma restano le province con il maggior numero di unità locali nel settore logistico, con 10.934, 9.208 e 8.857 imprese rispettivamente. Tuttavia, rispetto all'ultima rilevazione, si osservano variazioni rilevanti: Milano e Roma perdono rispettivamente 370 e 146 unità locali, mentre Napoli ne guadagna 72 rispetto al primo semestre del 2024.

Il comparto del 'Trasporto di merci su strada' continua a essere rilevante in termini numerici, rappresentando quasi il 50% del totale delle imprese. Tra le Secondary Location, si distinguono le performance positive delle province del Mezzogiorno, con Caserta e Palermo che registrano miglioramenti significativi.

Le imprese del settore logistico sono per lo più micro-imprese, con meno di nove addetti. Nella quasi totalità delle Primary e Secondary Location, la quota di micro-imprese sul totale delle imprese logistiche supera l'80%, arrivando al 95% se si considerano anche le piccole imprese (10-49 addetti). Analizzando i singoli casi, spiccano Lecce e Sassari per la loro forte microimprenditorialità.

Dall'analisi dell'anzianità aziendale emerge che Milano e Roma registrano più di un quarto delle imprese del settore logistico fondate dopo il 2020. Viceversa Genova e Udine emergono tra le province con un'anzianità più accentuata.

Nel 2024 Milano si è confermata al primo posto tra le Primary Location con un punteggio di attrattività territoriale pari a 72,5/100. Seguono Roma (69,3/100), Bologna (66,2/100) e Firenze (65,3/100). Tra le Secondary Location spiccano Prato (65/100), Venezia (64,5/100) e Trento (63,7/100).

"Il mercato immobiliare logistico si conferma stabile - precisa Marco Clerici. Questo sta portando gli sviluppatori a progettare non solo semplici spazi per lo stoccaggio delle merci ma luoghi di lavoro sempre più evoluti".

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