Milano: prezzi delle case +1,4% nel primo semestre 2025, locazioni in rallentamento

Secondo Tecnocasa, nella prima parte del 2025 i valori immobiliari di Milano hanno registrato un aumento dell'1,4%.

La domanda è orientata verso immobili storici, centrali e con spazi esterni, come terrazzi, non sempre facili da reperire e che, quando presenti, sostengono i prezzi. È considerata fondamentale la disponibilità di box ampi, spesso doppi, con spazi di manovra adeguati per vetture di grandi dimensioni, oltre a metrature interne generose. A Milano sono diffuse opportunità di acquisto di nuove costruzioni di pregio: Porta Nuova, City Life e altri contesti recenti offrono soluzioni con ampi terrazzi, layout interni funzionali, arredi moderni, dotazioni domotiche e spazi condominiali (palestra, piscina, aree verdi, control room) che rafforzano la sicurezza e la privacy.

Prezzi più contenuti, intorno a 7000 euro al metro quadrato, si riscontrano nell'area verso Porta Volta, che attira investitori; in zona si mantengono gli affitti brevi. Alcune nuove costruzioni si collocano tra 12.000 e 15.000 euro al metro quadrato. Alta la domanda di locazioni transitorie da parte di professionisti; per un bilocale si spendono circa 1500 euro al mese.

Nell'area di corso Magenta il patrimonio spazia da inizi '900 agli anni '50-'60: gli immobili da ristrutturare si vendono a 7000-8000 euro al metro quadrato. I prezzi massimi si registrano in corso Magenta e in via Vincenzo Monti (circa 13.000 euro al metro quadrato), seguiti da Pagano (fino a 12.000 euro) e dalle aree di piazza Wagner e via Buonarroti (fino a 10.000 euro). Si muovono soprattutto acquirenti di prima casa. Si segnala un rallentamento nelle operazioni di riqualificazione per l'aumento dei costi di ristrutturazione. In via Sanzio e via Colonna prevalgono abitazioni anni '70 che, in buono stato, hanno valori medi di 7000 euro al metro quadrato. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento per canoni elevati; molti immobili da short rent stanno rientrando nella locazione tradizionale. Per un bilocale arredato si chiedono 1400-1500 euro al mese.

Prezzi stabili nella zona di Porta Romana-Crocetta, con mercato più prudente e focalizzato su abitazioni ampie (180-200 mq), ricercate da residenti che effettuano acquisti migliorativi. Queste tipologie, concentrate in piazza Mondadori e strade limitrofe, in ottime condizioni possono arrivare a 9000 euro al metro quadrato. Quotazioni più contenute, intorno a 6000 euro al metro quadrato, in via Crema e via Mantova. Investitori più cauti nell'acquisto per messa a reddito; presenti genitori che comprano per figli studenti. Non si registrano più acquisti finalizzati agli affitti brevi e numerosi immobili sono rientrati nel segmento della locazione tradizionale.

Nella macroarea di Lodi-Corsica i prezzi crescono del 3,3%, trainati da Santa Giulia, Corvetto e Rogoredo. A Santa Giulia si rilevano acquisti migliorativi; l'usato in buone condizioni costruito nel 2005-2006 costa 4000-4500 euro al metro quadrato. A Rogoredo l'aumento è legato a investitori in vista delle Olimpiadi Invernali: l'interesse è concentrato su Rogoredo Vecchia, con immobili antecedenti il 1967 a prezzi medi di 3000 euro al metro quadrato; i bilocali si acquistano a 140-150 mila euro. L'area è apprezzata per stazione e metropolitana e presenta una buona domanda di affitto alimentata da lavoratori impiegati nelle sedi di Sky e Saipem. Le compravendite di prima casa sostengono Corvetto, con domanda di giovani coppie e acquirenti al primo acquisto. Sono in corso interventi legati alle Olimpiadi Invernali 2026 (PalaItalia e futura sede del campus del Conservatorio Verdi) e si prevede il quartiere "Santa Giulia 2" con 3500 nuove unità. Nelle locazioni si registrano canoni medi di 1100 euro al mese per un bilocale e 1200 euro per un trilocale a Santa Giulia; 800-900 euro al mese a Rogoredo.

Valori in crescita nelle zone Montenero e corso Lodi. In viale Montenero si osserva uno spostamento verso tagli più ampi, meglio se con terrazzo; l'offerta è discreta per effetto di un ricambio generazionale. Le soluzioni di fascia alta si concentrano in via Lazio, via Botta e piazzale Libia, con punte di 8000 euro al metro quadrato per il nuovo. In corso Lodi le tipologie da ristrutturare hanno valori medi intorno a 6000 euro al metro quadrato.

Nella macroarea di Città Studi-Indipendenza i prezzi aumentano del 2,8%. Crescono i valori in piazza Udine-quartiere Feltre e piazza Udine-Cimiano, in particolare su monolocali e bilocali, più facilmente collocabili. Acquistano prevalentemente giovani al primo acquisto e investitori, sostenuti anche da canoni di locazione elevati; sui monolocali in affitto si registra un leggero rallentamento. Prezzi dell'usato in buono stato: Feltre 3800-4200 euro al metro quadrato, Cimiano 4000 euro, Udine 4000-4500 euro. L'area è apprezzata per servizi e aree verdi. Nuove costruzioni sono sorte in via Crescenzago (5000-6000 euro al metro quadrato). I bilocali si concentrano soprattutto a ridosso di piazza Udine. Piace anche l'area vicina al Parco Lambro, più popolare, dove i piccoli tagli in buono stato arrivano a 2500-3000 euro al metro quadrato. Il quartiere Feltre registra soprattutto acquisti di famiglie, grazie all'offerta di tagli medio-grandi. I criteri di scelta includono la presenza della metropolitana, la vicinanza al parco, la comodità con tangenziale e stazione di Lambrate, la prossimità a Città Studi e all'Ospedale S. Raffaele. Negli ultimi tempi sono sorti numerosi uffici, con incremento della domanda di affitti transitori. Contribuisce al trend anche il quartiere Regina Giovanna-Porta Venezia, dove si muovono sia acquirenti di prima casa sia investitori legati alla presenza del Politecnico (aree di via Pascoli e via Tiepolo) e ai migliorati collegamenti della linea blu alle fermate Dateo e Tricolore. Le soluzioni da ristrutturare partono da 6000 euro al metro quadrato, quelle ristrutturate si attestano intorno a 8000 euro. Nelle locazioni, alimentate da studenti e lavoratori fuori sede, i canoni medi per un bilocale sono 1000-1200 euro al mese.

La macroarea di Bovisa-Sempione mostra un andamento positivo. Nel quartiere Bonola-Trenno i prezzi sono in lieve aumento per le abitazioni in buono stato; è più difficile mantenere i valori per gli immobili da ristrutturare. Contribuisce la vicinanza al quartiere Cascina Merlata, con nuove costruzioni e centro commerciale, che ha sostenuto anche le aree limitrofe. Si muovono soprattutto acquirenti di prima casa, attratti da spazi esterni, aree verdi e metrature ampie. Bonola, servita anche dall'omonimo centro commerciale, dispone di più fermate della metropolitana. Un buon usato costa 2700-2800 euro al metro quadrato, con quotazioni simili a Trenno. Il mercato delle locazioni è positivo, alimentato da lavoratori fuori sede, giovani coppie e immigrati; si ricorre sempre più al canone concordato e risulta in calo il fenomeno degli affitti brevi. Per un bilocale la spesa media è 900-1000 euro al mese.

Nella prima parte del 2025 aumentano leggermente le quotazioni a Maciachini. Gli investitori acquistano in vista della riqualificazione dello Scalo Farini e del completamento della Goccia. I prezzi sono intorno a 4000 euro al metro quadrato. La riqualificazione di immobili su via Imbonati ha migliorato l'offerta. Tra gli acquirenti figurano famiglie che cercano tagli più ampi; la domanda di affitti è elevata e l'offerta contenuta. Lavoratori fuori sede, persone che non riescono ad acquistare e studenti del Politecnico spendono mediamente circa 1200 euro al mese.

A Bovisa i valori sono stabili; non si segnalano novità rilevanti. Gli investitori puntano su locazioni a studenti, nonostante l'apertura di nuovi studentati. Affori registra una lieve crescita, con domanda elevata da parte di giovani, coppie e famiglie alla ricerca di metrature ampie (quattro e cinque locali), non sempre disponibili. Numerosi investitori acquistano per mettere a reddito, affittando a studenti e lavoratori fuori sede, anche grazie alla vicinanza con l'Ospedale Niguarda e il Politecnico. Un bilocale si affitta a 800 euro al mese più spese. La zona è servita da metropolitana e treno ed è vicina alle uscite autostradali. Gran parte del patrimonio risale agli anni '70-'90. Sono sempre apprezzate via Brembo, via Calvi e via Novaro, più silenziose e con prezzi per un buon usato intorno a 4000 euro al metro quadrato.

Nella macroarea Vercelli-Lorenteggio (+1,2%) si osservano lievi aumenti nell'area intorno a via Paolo Giovio, piazzale Aquileia e strade limitrofe: prezzi più contenuti rispetto a zone più centrali spingono parte della domanda da corso Magenta verso queste aree. In piazza Wagner e via Buonarroti i prezzi massimi raggiungono 10.000 euro al metro quadrato. Si muovono soprattutto acquirenti di prima casa, mentre gli investitori ritengono i prezzi elevati. Si registra un rallentamento delle riqualificazioni per l'aumento dei costi. Valori in crescita anche in via Sanzio e via Colonna, con prevalenza di abitazioni anni '70 in buono stato a 7000 euro al metro quadrato. Nelle locazioni si rileva un rallentamento per canoni elevati; molti immobili da short rent tornano sul mercato tradizionale. Per un bilocale arredato si chiedono 1400-1500 euro al mese.

Nella macroarea Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+0,4%) non si segnalano variazioni marcate. A Loreto-Venini-Pasteur i valori sono in aumento; richiesti bilocali e trilocali con doppi servizi. Le soluzioni ristrutturate sono preferite, ma trovano mercato anche quelle da ristrutturare dopo ribassi di prezzo. Lo stock è composto da condomini d'epoca (anni '20-'30) e fabbricati anni '60-'70. Comprano soprattutto famiglie. Le quotazioni vanno da 4800-5000 euro al metro quadrato (da ristrutturare) a 5200-5600 euro (in buono stato); il nuovo arriva a 6000 euro. Più bassi, intorno a 4500 euro al metro quadrato, i valori in via Ferrante Aporti. Diminuiscono gli investitori orientati a B&B e case vacanza; cresce l'interesse per affitti a studenti, che apprezzano la vicinanza delle fermate Loreto e Centrale e del quartiere Nolo. Un bilocale ristrutturato e arredato si affitta a 1300-1400 euro al mese.

Nella macroarea Navigli-Famagosta i prezzi scendono dello 0,7%. In Santa Rita-Barona si registra una leggera diminuzione per l'usato: i venditori mostrano maggiore consapevolezza dei valori di mercato e i prezzi di richiesta e chiusura si riducono, con tempi di vendita in aumento. Via Ettore Ponti, via Tobagi e il primo tratto di via Santa Rita da Cascia sono tra le aree più costose, con soluzioni medio-signorili anni '70 a 3500 euro al metro quadrato e immobili 2006-2008 a 3700 euro. Più popolare l'offerta in Barona, dove molti ex Aler quotano intorno a 2000 euro al metro quadrato. In diminuzione le richieste degli investitori, che giudicano i prezzi elevati per operazioni di ristrutturazione e rivendita o locazione; parte di essi si orienta verso Corsico. Proseguono i lavori nell'ex area Nestlé, dove stanno sorgendo uffici e residenze con valori fino a 8000 euro al metro quadrato; c'è interesse per il nuovo e per le soluzioni in classe energetica elevata. Prezzi invariati nella zona di via Lodovico il Moro, dalla fermata San Cristoforo fino all'omonima chiesa: l'area più quotata è intorno a via Andrea Ponti e via Pestalozzi, con usato in buono stato a 3700-3800 euro al metro quadrato; verso Corsico si scende a 3200-3300 euro. Valori più bassi per le tipologie popolari in via Paternò, ricercate dagli investitori per la messa a reddito per via dei prezzi inferiori e della nuova fermata della metropolitana. Su entrambe le zone si segnalano numerose compravendite migliorative. Prosegue la contrazione degli affitti brevi; gli immobili sono dirottati sulla locazione tradizionale, con crescente ricorso al canone concordato. La domanda è alimentata da chi non riesce ad acquistare, studenti e lavoratori fuori sede. I lavori legati alle Olimpiadi incidono anche sulle aree Ripamonti-Val di Sole e Spadolini: nuove costruzioni tra viale Ripamonti e Fondazione Prada si vendono intorno a 7000 euro al metro quadrato; l'usato in buono stato intorno a 4000 euro; il nuovo si colloca a 5000-6000 euro al metro quadrato.