Il settore retail dei beni di prima necessità continua a dimostrare resilienza nell'attuale contesto di mercato dinamico. Nei mercati globali, gli asset legati alla vendita al dettaglio di generi alimentari, ai discount, alla salute e al benessere e ai servizi essenziali hanno mantenuto una performance solida nonostante il mutamento delle preferenze dei consumatori e le difficoltà economiche. Questa resilienza è particolarmente evidente nelle aree suburbane o periferiche in crescita, dove i retailer stanno espandendo attivamente la propria presenza per soddisfare la maggiore domanda dei consumatori.
La ricerca condotta da Nuveen Real Estate indica che gli investimenti di successo nel settore retail dei beni di prima necessità condividono tre caratteristiche fondamentali: posizioni strategiche in aree con tendenze demografiche favorevoli, capacità di attrarre e fidelizzare i migliori locatari, e modelli di traffico sostenibili comprovati. Il comportamento dei consumatori ha subito una significativa evoluzione, influenzata dalle tendenze di suburbanizzazione post-pandemia, dall'aumento del lavoro da casa e dalla ricerca di valore in risposta alle pressioni inflazionistiche.
Negli Stati Uniti, l'occupazione solida continua a sostenere la spesa nel settore retail, in particolare gli acquisti e i servizi essenziali. I consumatori europei mantengono bilanci solidi, con tassi di risparmio superiori di circa 200 punti base rispetto alle medie a lungo termine. Gli analisti di mercato prevedono effetti positivi derivanti dal calo dei tassi di interesse, dalla riduzione dei tassi di risparmio e dalla crescita della spesa prevista nei principali mercati europei.
Il calo dell'interesse degli investitori nel settore retail ha portato a una significativa riduzione dei nuovi sviluppi commerciali. L'aumento dei costi di sviluppo, determinato dall'incremento delle spese per i materiali e la manodopera, ha ulteriormente limitato la nuova offerta. L'offerta ridotta favorisce la stabilità dei canoni di locazione nel settore retail, in particolare per i centri commerciali ben gestiti situati in grandi bacini di utenza residenziali.
Il concetto di e-commerce si è evoluto notevolmente rispetto alla percezione iniziale di minaccia per il commercio fisico. Oggi, l'aumento dei costi di evasione degli ordini, come dimostrato da Amazon, avrà un impatto sulla redditività dei rivenditori e la consegna in negozio è diventata un metodo di distribuzione conveniente. Il commercio digitale rappresenta ora un canale complementare che migliora le operazioni dei negozi fisici. I dati del settore indicano che i servizi di click-and-collect nei principali mercati europei, tra cui Francia, Regno Unito e Germania, dovrebbero crescere di circa il 20% all'anno fino al 2033. Questa integrazione tra shopping fisico e digitale ha rafforzato la posizione dei negozi di beni di prima necessità situati in luoghi strategici.
I fondamentali del mercato statunitense dimostrano una particolare solidità, con una nuova offerta di negozi di quartiere limitata allo 0,2% dell'inventario tra il 2020 e il 2024 e proiezioni che indicano un ulteriore calo a meno dello 0,1% all'anno, secondo Costar.
I mercati europei mostrano prospettive simili, con un'offerta nuova minima e un aumento della domanda da parte degli occupanti. Gli investitori sono sempre più interessati ai rendimenti più elevati che possono essere ottenuti dai format commerciali di prima necessità considerati come parchi commerciali. Secondo i dati MSCI, negli ultimi dieci anni i parchi commerciali hanno registrato rendimenti particolarmente elevati e diversificati, con una media del 6%.
Le attuali condizioni di mercato offrono punti d'ingresso interessanti per gli investitori, con aggiustamenti nei prezzi che creano proposte di valore convincenti. I forti spread di rendimento rispetto ad altri settori, combinati con caratteristiche di reddito difensive, rendono il retail dei beni di prima necessità una componente sempre più interessante dei portafogli immobiliari diversificati. Tuttavia, gli investitori devono considerare attentamente i contesti normativi specifici del mercato, la sensibilità ai tassi di interesse, la qualità creditizia dei locatari e i crescenti requisiti di conformità ambientale, sociale e di governance.
Guardando alle prospettive future, Nuveen Real Estate mantiene un outlook positivo per gli asset del segmento retail dei beni di prima necessità. Questa convinzione si basa sulla domanda sostenuta dei consumatori per beni e servizi essenziali, sulla limitata offerta di nuovi immobili, sui crescenti piani di espansione dei retailer nei mercati suburbani e sull'interessante potenziale di rendimento corretto per il rischio. La resilienza dimostrata dal settore nel corso dei cicli economici, unita alla sua capacità di adattarsi alle mutevoli preferenze dei consumatori, lo posiziona bene per continuare a registrare performance solide.
