Ospitalità all'aria aperta in Europa centro-sud: investimenti, trend e operatori

Il settore dell'ospitalità all'aria aperta nell'Europa del centro-sud si è affermato come un'asset class di interesse per gli investitori immobiliari. Questo andamento è trainato dalla crescente domanda di turismo naturalistico post pandemia e da un'offerta limitata, dovuta a normative ambientali e urbanistiche rigorose e alla scarsa disponibilità di terreni idonei. I dati raccolti da PGIM mostrano una diminuzione dei posti letto nei campeggi nell'ultimo decennio; in particolare, l'Italia ha registrato il calo più significativo dell'offerta, evidenziando opportunità per nuovi sviluppi e ampliamenti.

Secondo Grand View Research (Europe Camping and Caravanning Market, 2026-2033), il mercato europeo del camping e del caravanning è stimato a 38,26 miliardi di dollari nel 2025. Si prevede una crescita media annua del 10,3% dal 2026 al 2033, fino a circa 81,74 miliardi di dollari. La Francia detiene una quota di ricavi di circa il 24,9%, seguita dalla Spagna, dove è attesa una crescita della domanda con un aumento previsto del 14,4% annuo fino al 2033.

Il settore è caratterizzato da due tendenze principali: spostamento verso l'offerta di fascia alta e sostenibilità. Il glamping, con tende di design, eco-lodge, bungalow e case mobili dotate di comfort, attrae un pubblico più ampio rispetto al campeggio tradizionale, offrendo un'esperienza a contatto con la natura con livelli di comfort paragonabili a quelli degli hotel. In questa direzione, alcuni marchi alberghieri hanno stretto partnership con operatori dell'ospitalità all'aria aperta di fascia alta (Hilton con AutoCamp nel 2024 e World of Hyatt con Under Canvas a gennaio 2025).

Secondo un'analisi di Jefferies, la riconversione di terreni in strutture glamping in mercati come la Croazia ha generato un rendimento del capitale investito superiore rispetto agli hotel tradizionali: i costi di costruzione sono di circa euro 30.000 per unità glamping contro euro 200.000 per una camera di hotel, a parità di margini generati.

La sostenibilità è diventata un requisito operativo. Risponde alle preferenze dei consumatori per soluzioni a ridotto impatto ambientale e agli interessi degli investitori, anche in relazione a pressioni regolamentari di enti come la Banca centrale europea, che esamina i profili ambientali dei portafogli di prestiti immobiliari. Molti operatori perseguono certificazioni ambientali, implementano efficienza energetica, pratiche a rifiuti zero e soluzioni di energia rinnovabile, come installazioni solari.

Tra gli esempi: il gruppo francese Pierre & Vacances sta ampliando il marchio Maeva nell'ospitalità all'aria aperta, avendo acquisito Parcel Tiny House per offrire soluzioni di alloggio ecosostenibili all'interno di tenute agricole. Valamar Riviera segue questa tendenza in Croazia, con investimenti in progetti di efficientamento energetico, tra cui pompe di calore, fotovoltaico e iniziative di riciclo dei rifiuti organici nei propri campeggi, tra cui Lanterna e Krk.

La natura frammentata del mercato europeo dei campeggi offre opportunità di consolidamento per operatori capitalizzati, in grado di implementare sistemi operativi moderni e realizzare economie di scala.

Principali investitori, investitori emergenti e relative strategie

European Camping Group (ECG), con sede in Francia e controllata da PAI Partners, opera come piattaforma paneuropea con oltre 450 destinazioni in undici paesi. Agisce principalmente attraverso i marchi Eurocamp e Homair, gestendo circa 56.000 piazzole e una flotta di circa 48.000 case mobili, e ha accolto oltre tre milioni di ospiti nel 2024. La strategia di PAI è incentrata sul miglioramento delle strutture e dei servizi nelle sedi del gruppo e nella flotta di case mobili, incrementando ricavi e redditività. La sostenibilità è parte del programma, con operazioni efficienti dal punto di vista energetico e certificazioni ambientali nel portafoglio. Con l'acquisizione di Vacanceselect e Alannia, ECG ha consolidato la propria presenza in Francia, Italia, Spagna e Croazia.

Meridia Capital è attiva nel segmento del glamping sostenibile in Spagna e Portogallo attraverso una joint venture con Wecamp. L'approccio prevede l'acquisizione di campeggi sottoperformanti, spesso da proprietari-gestori in età avanzata, e il loro riposizionamento come resort all'aria aperta sostenibili sotto il marchio Wecamp. La strategia risponde alla frammentazione dei mercati spagnolo e portoghese, dove la professionalizzazione e il capitale istituzionale sono ancora relativamente scarsi.

Sandaya, fondata nel 2010, gestisce circa 68-69 campeggi in Francia, Spagna, Italia e Belgio, per oltre 24.200 piazzole. Nel 2021 il fondo infrastrutturale francese Infravia ha acquisito una quota di maggioranza in Sandaya per circa 400 milioni di euro, rilevando la partecipazione di Apax Partners e perseguendo un'espansione tramite l'acquisizione di dieci nuovi campeggi nel 2025, di cui quattro in Italia. Il fatturato totale ha raggiunto circa 357 milioni di euro nel 2025, in aumento rispetto ai 310 milioni del 2024, sostenuto dall'aumento delle presenze e da una politica di prezzi considerata ragionevole. Il programma di investimento per il 2026 prevede circa 70 milioni di euro per modernizzare le strutture. La società opera oggi 57 strutture certificate secondo lo standard di sostenibilità Clef Verte.

First Camp, gruppo di campeggi e resort nel Nord Europa, ha avviato una strategia di espansione nei mercati dell'Europa centrale. Sostenuta dalla società di private equity norvegese Norvestor, First Camp è cresciuta da 24 destinazioni nel 2017 a 91 destinazioni in Svezia, Danimarca, Norvegia, Finlandia, Germania e Svizzera all'inizio del 2026, raggiungendo ricavi superiori a 2,1 miliardi di corone svedesi.

Human Company è un gruppo con 11 strutture tra villaggi e "camping in town" in Italia e in Europa. Nel 2025 i villaggi hanno registrato un aumento del 5% delle presenze, con incrementi nei mesi di coda. I tre "camping in town", alle porte di città d'arte italiane e operativi tutto l'anno, hanno totalizzato 1,2 milioni di presenze, in crescita del 12% rispetto al 2024. L'obiettivo per il 2025 era chiudere con un fatturato in crescita del 9%. Il business plan, con il supporto dei partner Hines e Clessidra, prevede investimenti per oltre 350 milioni di euro nei prossimi anni, che porteranno alla costruzione dell'Hu Eraclea Village in Veneto (apertura nel 2027) e dell'Hu Cavriglia Sport Village in Toscana (inaugurazione nel 2028).

Il settore, pur presentando criticità legate a stagionalità, condizioni climatiche, sensibilità ai cicli economici, rigidità del mercato del lavoro e complessità normativa, continua a mostrare capacità di adattamento. Questi fattori richiedono un'attenta valutazione da parte degli investitori, ma non ne compromettono il potenziale. La solidità della domanda nel lungo periodo, unita a rendimenti spesso superiori rispetto agli hotel tradizionali, conferma il ruolo di questo segmento negli investimenti turistici e immobiliari in Europa, come opzione per la diversificazione nel real estate.