"Il Q3 è stato incoraggiante per gli uffici europei. Tuttavia, sebbene la domanda sia ancora in crescita per le location migliori, aumentando la pressione su canoni e rendimenti, il mercato sta ancora aspettando una vera ripresa. Ci potrebbe essere un miglioramento nel 2026 se la situazione economica e finanziaria diventa più chiara. Nel frattempo, gli investimenti hanno iniziato a risalire", afferma Etienne Prongué, head of international investment group di BNP Paribas Real Estate.
La ripresa dei take-up fatica a convincere. Dopo due trimestri molto promettenti, la crescita si è indebolita nel Q3. Con un aumento di solo il 2% e un take-up in linea con la media quinquennale, si sono verificati trend misti nel terzo trimestre. Alcuni mercati più resilienti continuano ad attrarre gli utilizzatori, come Francoforte e Londra. Il take-up totale nel Q3 2025 è stato di 5,95 milioni di metri quadrati nei 18 principali mercati europei. Alcune città si distinguono, come Francoforte che ha raggiunto il massimo degli ultimi 20 anni (+63% rispetto al Q3 2024), con un aumento delle transazioni più grandi da parte degli occupier principalmente del settore finanziario/bancario, come Commerzbank (73.000 mq nel Q1), KPMG (33.400 mq nel Q2) e ING-DiBa (32.400 mq nel Q1). Anche Londra ha registrato un trend positivo (+24% rispetto al Q3 2024), trainata da una maggiore fiducia in diversi settori chiave, anche se la maggior parte delle transazioni è stata di piccole e medie dimensioni. I take-up a Barcellona (+18% rispetto al Q3 2024) e a Dublino (+14% rispetto al Q3 2024) hanno raggiunto totali al di sopra della media quinquennale.
Vacancy: un divario crescente tra mercati centrali e periferici. Il tasso di vacancy medio degli uffici in Europa era del 9,3% a fine settembre (+60 punti base rispetto al Q3 2024). Nonostante un aumento generalizzato dovuto a una crescente disconnessione tra offerta e domanda, le situazioni variano nelle diverse località: l'offerta è limitata nelle zone centrali, in particolare per gli edifici moderni, mentre il vacancy rate è aumentato in modo significativo nei submarket periferici e per gli asset non di nuova costruzione. Questo divario si sta allargando dal 2022. Il tasso di vacancy medio nei CBD (central business district) era del 5,4% a fine settembre, in aumento di +20 punti base rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, contro il 10,9% nei mercati secondari (+80 punti base). Le disparità più ampie si registrano a Barcellona, Parigi e Bruxelles: a Barcellona, il tasso di vacancy nel CBD è del 2,1%, mentre è quasi del 14% nei quartieri secondari. Le variazioni sono più contenute nei mercati tedeschi, dove la disponibilità è più coerente tra i submarket. Con le costruzioni rallentate dall'incertezza economica e dai tassi di vacancy in aumento, si prevede che i completamenti diminuiranno nei prossimi mesi. Ciò dovrebbe permettere di assorbire parte dell'offerta, soprattutto se questa risponde alle esigenze degli utilizzatori finali in termini di localizzazione, qualità e prezzo.
Aumenti generalizzati dei canoni prime. La domanda degli utilizzatori per asset centrali e di alta qualità sta ancora spingendo verso l'alto i canoni prime nella maggior parte delle città europee. L'offerta limitata sta aggravando la tendenza. Gli aumenti più significativi su base annua si sono verificati a Francoforte (+10%), Milano (+6%) e Londra centrale (+6%). Per la prima volta, il canone di affitto per un ufficio a Londra ha superato i 2.000 euro/mq/anno. In media, i canoni prime sono aumentati del +4,1% rispetto al Q3 2024 (su circa quaranta mercati in Europa). "Il mercato degli uffici sta diventando più segmentato in base all'età e alla qualità del patrimonio. E un numero crescente di aziende - in particolare nel settore bancario, delle telecomunicazioni, dell'automotive e dell'aerospaziale - sta richiedendo ai dipendenti di recarsi più spesso in ufficio, sostenendo la domanda per le location prime", rimarca Etienne Prongué.
Investimenti ancora in ripresa. Gli investimenti nel settore immobiliare commerciale europeo nei primi nove mesi del 2025 hanno raggiunto i 113,2 miliardi di euro, con un aumento del 5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. La crescita su base 12 mesi rolling è stata del +19% a 167,8 miliardi di euro. Gli investimenti nel settore degli uffici continuano a crescere mentre gli investitori riacquistano gradualmente fiducia. Il settore ha mostrato una crescita del 6% dall'inizio del 2025, raggiungendo circa 30 miliardi di euro, sostenuta da transazioni di grandi dimensioni in mercati chiave, in particolare nel Regno Unito, in Francia e in Germania (l'edificio "Upper West" nel sud-est di Berlino nel Q1, la sede di Deutsche Bank a Londra nel Q1 e l'edificio Solstys nel CBD di Parigi nel Q3). Dove è stata registrata, la crescita è spesso stata a due cifre: gli investimenti in Francia, Regno Unito e Germania sono cresciuti di circa il 13%, totalizzando 16 miliardi di euro. Sono aumentati del 105% in Spagna raggiungendo 1,7 miliardi di euro, tornando in linea con la media quinquennale. C'è stata anche una crescita nei Paesi Bassi (+29%) e in Italia (+14%), con ciascuno dei due paesi che ha attirato oltre 1 miliardo di euro.
I rendimenti degli uffici prime si stabilizzano. Con l'inflazione ora stabilizzata a poco più del 2% (2,1% nella zona euro a fine ottobre) e le prospettive economiche generalmente più favorevoli, anche se ancora incerte, la Banca centrale europea sembra aver completato il suo ciclo di allentamento monetario. Il tasso di deposito è stato ridotto dal 3,75% al 2% da giugno 2024, ponendo fine alla fase di riprezzamento che ha influenzato i mercati immobiliari dalla metà del 2022. Per i mercati degli uffici in generale, i rendimenti prime sono stati gradualmente in discesa nell'ultimo anno. Tuttavia, le tendenze locali continuano a variare. Gli uffici nei distretti più centrali hanno visto i loro valori stabilizzarsi negli ultimi mesi, mentre il valore di capitalizzazione di quelli nelle aree secondarie continua ad aggiustarsi. "I primi segni di una contrazione dei rendimenti dal tardo 2024 sono stati confermati nel Q3 2025, con i rendimenti prime a Parigi, Londra e Milano ora ai minimi di circa il 4%. Questa tendenza conferma la crescente selettività degli investitori, che preferiscono asset di fascia alta in mercati più liquidi e dinamici", conclude Etienne Prongué.
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