Grazie a solidi fondamentali e a un basso livello di offerta privata, il settore degli alloggi per studenti è il segmento più dinamico nel settore residenziale.
La popolazione universitaria continua a crescere, raggiungendo 1,9 milioni di studenti nell'ultimo anno accademico, in parte grazie a un aumento della componente internazionale.
L'offerta totale di posti letto per studenti rimane concentrata in cinque città principali: Milano, Roma, Firenze, Torino e Bologna.
L'offerta privata è aumentata negli ultimi anni e oggi rappresenta un terzo del totale.
Milano continua a essere la città più dinamica, sia in termini di stock esistente che di progetti di sviluppo.
Il tasso di offerta italiano rimarrà ben al di sotto della media europea anche nei prossimi anni.
Gli investimenti nel settore degli alloggi per studenti in Italia hanno raggiunto un nuovo record lo scorso anno e il settore continua ad attirare l'interesse degli investitori, con un inizio positivo nel primo trimestre del 2025.
Il numero di studenti universitari continua ad aumentare in Italia. Nell'ultimo anno accademico, il numero di studenti ha superato 1,96 milioni, registrando un aumento del 3% rispetto al periodo precedente. Ci sono un totale di 99 università nel paese, 11 delle quali sono telematiche e principalmente basate a Roma. Inoltre, l'Italia conta 165 istituzioni AFAM (Alta Formazione Artistica e Musicale) legalmente riconosciute con circa 91.000 studenti iscritti.
L'Italia si conferma una destinazione attraente per la popolazione studentesca internazionale grazie anche alle sue rinomate università: nell'a.a. 2023/2024, circa 96.000 studenti stranieri erano iscritti nelle università italiane, una cifra del 127% superiore rispetto a un decennio prima. La quota di studenti mobili domestici è anch'essa in aumento, sebbene a un ritmo più lento (+0,4% YoY; +8% rispetto all'a.a. 2013/2014).
Roma è la città italiana leader sia per numero di scuole (26 Università e AFAM insieme) sia per numero di studenti terziari. Nell'ultimo anno accademico, circa 334.000 studenti si sono iscritti nella Capitale, con il 38% che frequenta università telematiche. Anche escludendo la componente telematica, il numero di studenti a Roma è ancora superiore del 7% rispetto a Milano; in quest'ultima città, il numero di studenti stranieri è il più alto tra le città italiane in termini assoluti (quasi 18.000). Bologna ha raggiunto la quota più alta di studenti internazionali (9,8% del totale) e mobili (47%). Tra le dieci principali città, Bari ha registrato la maggiore quota di studenti domestici (77%), mentre Padova ha registrato l'incremento maggiore anno su anno nelle iscrizioni (+13%, esclusi gli studenti telematici).
Il totale degli alloggi per studenti in Italia ammonta a 83.000 unità con letti pubblici forniti dal DSU che rappresentano la maggioranza del totale. Tuttavia, l'offerta privata è aumentata negli ultimi anni e oggi rappresenta il 31% dello stock (contro il 19% nel 2021). Milano, Torino, Roma e Bologna e Firenze rappresentano le principali località, con circa metà dell'offerta totale concentrata in queste città. Milano in particolare ospita il 18% dello stock totale.
La disponibilità limitata di alloggi per studenti in Italia sta contribuendo a mantenere il settore sotto i riflettori degli operatori, come dimostrato dall'attuale pipeline di letti. Sono previsti 73 progetti da completare entro il 2027, aggiungendo 25.000 letti al mercato.
Milano continua a essere la città più dinamica sia in termini di stock che di progetti di sviluppo con il 33% della pipeline totale sviluppata nella città. Padova presenta anche un buon livello di pipeline: entro la fine del 2027 sono previste l'apertura di 12 strutture per studenti, inclusi otto progetti di grandi dimensioni (>300 letti). Sia Torino che Bologna hanno più di 2.000 letti in pipeline, mentre Roma vedrà l'apertura di dieci nuovi alloggi per studenti nei prossimi due anni e mezzo.
L'offerta di alloggi per studenti varia significativamente tra i paesi europei. Nel Regno Unito c'è il tasso più alto di offerta che supera il 30%, mentre in Italia questa percentuale è appena sopra il 4%.
Guardando alle principali città italiane e considerando solo la popolazione studentesca mobile, i tassi di offerta mobile risultano essere più alti ma ancora insufficienti. Firenze ha la copertura più alta al 26%, mentre Palermo mantiene la percentuale più bassa (7%).
Il tasso di offerta mobile è previsto aumentare entro il 2027 considerando i letti attualmente in pipeline, raggiungendo il 35% a Padova, il 29% a Firenze e il 28% a Milano, mentre Roma, Napoli e Palermo rimarranno sotto il 20%.
Con la popolazione studentesca in crescita e questo aumento previsto continuare nei prossimi anni, l'offerta di alloggi per studenti dovrà aumentare. Nonostante l'alto numero di progetti di sviluppo attuali, le cifre della pipeline rivelano che questi non saranno sufficienti a soddisfare la domanda crescente prevista per i letti. Il tasso d'offerta italiano rimarrà ben al di sotto della media europea anche nei prossimi anni.
Gli investimenti europei nel settore hanno fluttuato negli ultimi cinque anni raggiungendo il picco nel 2022 con oltre dodici miliardi euro registrati in volumi. Dal 2023 l'attività è stata limitata a causa dell'incertezza sull'economia generale e delle crescenti preoccupazioni sui costi delle costruzioni, regolamentazioni e accessibilità economica.
Tuttavia, si prevede che il settore europeo degli alloggi per studenti possa registrare una crescita del 70% nei prossimi due-cinque anni. Questa espansione è sostenuta da un forte appetito degli investitori supportato da solidi fondamentali e mercati emergenti sottosviluppati come Spagna, Italia e Portogallo; dal basso livello dell'offerta privata in molti mercati; nonché dagli sforzi strategici di diversificazione.
L'Italia ha sperimentato un significativo aumento dei volumi nel 2024 raggiungendo un totale di duecentosettanta milioni euro attraverso dodici operazioni: l'80% delle quali ha coinvolto cambi d'uso degli asset esistenti in alloggi per studenti. Nel primo trimestre del 2025 sono stati transati due asset e sviluppi per alloggi studenteschi per un totale intorno agli ottanta milioni euro. L'interesse è rimasto alto nelle geografie consolidate (Milano, Roma, Bologna, Torino e Firenze), ma allo stesso tempo si sta espandendo nei mercati regionali con una forte presenza universitaria come Padova e Pisa.
L'offerta limitata rispetto alla domanda manterrà l'attenzione sugli alloggi per studenti che si prevede saranno il segmento più dinamico nel settore residenziale man mano che iniziano ad essere registrate transazioni su asset operativi.
L'Italia continua ad essere una destinazione attraente per gli operatori degli alloggi studenteschi sia nazionali che internazionali che continuano a guardare al paese con interesse.
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