Savills Outlook 2026: real estate in cerca di equilibrio in un contesto incerto

Secondo il report di Savills 'Outlook 2026', le prospettive per il 2026 sono positive: dopo un 2025 di crescita è atteso il consolidamento dei volumi di investimento. L'incertezza macroeconomica e geopolitica è ormai strutturale e il mercato tende a un nuovo punto di equilibrio, con cambiamenti nelle asset class protagoniste e nei livelli di rendimenti e canoni prime. I trend di domanda di lungo periodo guideranno strategie sempre più granulari e selettive, basate su una conoscenza approfondita delle dinamiche dei mercati locali. Gli investitori core saranno più attivi, ma i value-add resteranno al centro del mercato.

Per il 2026 è attesa una sostanziale stabilità dei volumi: i costi di finanziamento non dovrebbero subire variazioni significative nei prossimi mesi. Sul fronte locazioni, i canoni prime hanno raggiunto livelli record in molti settori e il divario tra domanda e offerta continuerà a spingerli al rialzo in modo selettivo. Benessere, servizi, gestione professionale, flessibilità e sostenibilità sono priorità per gli occupier di tutti i settori.

Come i tassi di interesse, anche i rendimenti si assesteranno su livelli superiori al periodo pre-Covid, dato il diverso quadro dei fondamentali. È probabile una lieve compressione, limitata agli asset prime e a opportunità selettive in specifici segmenti e location. La correzione dei prezzi continuerà a interessare gli asset secondari, ampliando la polarizzazione tra prime e secondary.

Sul lato occupier, la sostenibilità economica incide sull'assorbimento; è atteso un rallentamento della crescita dei canoni anche nei settori caratterizzati da domanda elevata. I canoni prime hanno toccato livelli record in molti comparti, ma la dinamica tra domanda e offerta continuerà a sostenere incrementi selettivi.

Per quanto riguarda i settori, il retail out-of-town continuerà a guidare i volumi nel 2026 grazie a KPI solidi, rendimenti interessanti e disponibilità di asset sul mercato; l'high street resterà attrattivo per investitori istituzionali e privati su opportunità selezionate, sostenuto dalla forte domanda dei brand per le location più esclusive. L'hospitality proseguirà il percorso di crescita grazie agli asset prime nelle destinazioni di Milano, Roma, Firenze e Venezia, e a location secondarie con fondamentali solidi. Negli uffici l'attività di investimento si consoliderà: gli investitori rimangono cauti e molto selettivi, ma nella seconda parte del 2026 è attesa una ripresa più vivace, sostenuta da una domanda di leasing che resta solida. L'industrial & logistics consoliderà la propria rilevanza nel mercato italiano, con crescente interesse per cold storage, asset cross-dock, self-storage, light industrial e Industrial Outdoor Storage. Il living continuerà ad attrarre capitale istituzionale grazie ai fondamentali e alle opportunità di diversificazione, con lo student housing che manterrà la leadership dell'interesse.

Davide Dalmiglio, Managing Director - CEO di Savills: "Il mercato immobiliare italiano nel 2026 sarà caratterizzato da cauto ottimismo e strategie di investimento selettive sia dai value-add funds sia dai core investors rientranti. Gli asset prime in tutti i settori continueranno ad attrarre capitali internazionali e domestici anche grazie a un solido mercato degli occupier, mentre gli asset secondari saranno sottoposti a una crescente attenzione nella profilazione del rischio. La conoscenza approfondita dei mercati, dei trend demografici e macroeconomici e delle norme porterà a maggiore selezione nelle decisioni d'investimento e a tempi più dilatati dei processi, ma anche a un ampliamento delle opportunità".

Marco Montosi, Head of Investment di Savills: "Il mercato immobiliare italiano sta entrando in una fase di maggiore leggibilità del pricing, con differenziali tra domanda e offerta in progressiva riduzione e un'allocazione del capitale sempre più orientata alla qualità degli asset. Nel 2025 sono attesi volumi di investimento oltre i 10 miliardi di euro, sostenuti da un quadro di prezzi progressivamente riallineato. In questo contesto, la performance nel 2026 sarà sempre più legata alla capacità di allineare prezzo e rischio, di privilegiare flussi di cassa a bassa volatilità e di gestire con attenzione il rischio di reinvestimento. Sul fronte occupier, i principali segmenti mostrano fondamentali solidi, con domanda resiliente e metriche operative che continuano a sostenere la tenuta dei canoni per gli asset di qualità".