Il Superbonus 110% e più in generale il tema dell’efficientamento energetico costituiscono una pagina estremamente attuale dell’immobiliare italiano. In che situazione ci troviamo a un anno dalla sua introduzione?
Ne abbiamo parlato con Andrea Ciaramella, Politecnico di Milano.
Il problema dell'efficientamento degli edifici è un problema europeo, non solo italiano. L'Unione Europea stima il 75% degli edifici come scarsamente efficienti, è chiaro quindi che la stessa UE ha sensibilizzato molto tutti i Paesi per avviare delle iniziative utili a efficientare il proprio parco immobiliare.
L'Italia ha delle specificità, rispetto agli altri Paesi europei, la più importante è l’elevata quota di edilizia di tipo residenziale. In Europa la media di edilizia non residenziale sullo stock complessivo è di circa il 26%, in Italia l'edilizia non residenziale vale il 10%. Abbiamo un parco immobiliare enorme di edilizia residenziale che, peraltro, per oltre il 50% ha più di 50 anni, l'esigenza di efficientamento è quindi molto forte, soprattutto in questo ambito.
Il Superbonus rappresenta un'opportunità, è una grande quantità di denaro che si sta indirizzando in modo particolare verso questo tipo di patrimonio immobiliare, ma credo opportuno fare qualche riflessione di tipo critico su alcune esperienze osservate da vicino.
La prima è che c'è una notevole lievitazione dei costi legati al processo di efficientamento e anche di acquisto di prodotti, oltre che dei materiali e delle materie prime, per cui banalmente anche alcuni organismi di informazione non specialistici hanno sottolineato come alcuni prodotti comprati in negozio possono essere acquistati a un terzo del prezzo che oggi, con il Superbonus, molte famiglie si trovano a dover pagare.
Il secondo aspetto che credo opportuno sottolineare è che noi abbiamo sempre in qualche modo criticato il comparto edilizio come un comparto che ha una scarsa propensione all'innovazione, non ha efficientato i propri processi, non si è digitalizzato come oggi i mercati richiederebbero. Questa grande iniezione di denaro, che farà correre per un paio d'anni molte imprese, anche le medie e le piccole, sicuramente non supporterà il processo di innovazione perché le imprese devono lavorare in tempi compressi. Ricordiamo che il tempo in cui si potrà utilizzare questo incentivo arriva alla fine del 2022.
La standardizzazione delle attività e, soprattutto, la scarsità dei prodotti che oggi possono essere reperiti sul mercato, costringerà a fare delle scelte spesso estemporanee in fase di cantiere. Sicuramente questo non aiuta a realizzare interventi di efficientamento così come potrebbe essere fatto con degli interventi molto mirati, con grande attenzione al cliente e scelte puntuali di prodotti e materiali, che potrebbero essere fatti con un processo più tradizionale.
Ovviamente ci rendiamo conto, credo opportuno sottolinearlo, che questa manovra è fatta non solo per dare un'iniezione di liquidità a un mercato che ne aveva bisogno, ma per portare a un complessivo efficientamento in termini di prestazioni energetiche al parco immobiliare italiano. Dovremo capire e misureremo ex post i risultati di questo importante processo.
Il rischio che vedo è che, probabilmente, ci troveremo con le finestre nuove ma con un settore che forse ha perso un'occasione per innovare e modernizzare così come avrebbe bisogno.
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