L’evoluzione degli indici di riferimento Euribor e IRS avvenuta nel corso dell'ultimo trimestre 2022, impatta sulla tipologia di tasso preferita da privati e famiglie che, nel momento della scelta, tornano a optare per i mutui a tasso fisso.
Un indice Euribor 3 mesi che aumenta da un valore medio dell'1,43% a ottobre a un 2,23% medio a dicembre e un indice IRS a 20 anni che sullo stesso periodo diminuisce da un valore medio di 2,96% a un valore medio del 2,57%, spingono una parte sempre crescente della platea dei potenziali mutuatari a optare per la scelta di un mutuo a tasso fisso. È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF e MutuiSupermarket.it.
Mentre i tassi Euribor seguono da vicino la politica monetaria BCE e i rialzi attesi sui prossimi mesi del tasso BCE (oggi al 2,5% ma previsto ulteriormente in crescita sui prossimi trimestri), l'andamento dei tassi IRS di lunga durata incorpora sin da ora una correzione attesa della politica monetaria sul lungo periodo, che viene quindi interpretata come meno stringente di quanto previsto nel terzo trimestre 2022, complici i primi segnali percepiti di rallentamento dell'inflazione.
La percentuale delle richieste sul canale online di mutuo a tasso fisso passano quindi dal 58% del totale nel terzo trimestre 2022 al 72% del totale nell'ultimo trimestre dell'anno.
Allo stesso tempo, il forte aumento degli indici Euribor a 3 mesi avvenuto a partire da inizio 2022, aumento che ha portato l'Euribor 3 mesi a crescere di un 2,85% complessivo sull'anno, da un valore negativo pari a -0,55% a gennaio 2022 ad un valore di 2,30% a gennaio 2023, ha prodotto nel corso dei mesi un forte e significativo aumento dell'importo della rata per i privati e famiglie già sottoscrittori di mutui a tasso variabile.
Ciò ha comportato a partire dal terzo trimestre 2022 una forte ripresa della domanda di mutuo con finalità surroga, a tasso fisso o tasso variabile con CAP, trainata da mutuatari interessati a mettersi al riparo da futuri e probabili ulteriori aumenti della rata. La domanda di mutui con finalità surroga sul canale online è quindi passata a spiegare dall'8% del totale richieste nel secondo trimestre all'11% nel terzo trimestre e infine al 24% nel quarto trimestre 2022.
La domanda di mutuo con finalità surroga è attesa in ulteriore rafforzamento sui prossimi trimestri, date le aspettative di continuo aumento degli indici Euribor 3 mesi nel corso del 2023. Osservando infatti le quotazioni dei futures sull'Euribor 3 mesi scambiati al mercato Liffe di Londra, si può evincere l'aspettativa degli operatori di mercato che si attendono un Euribor 3 mesi in crescita sino ad un 3,5% previsto a settembre 2023. Questo ulteriore aumento atteso dell'Euribor 3 mesi, oggi a valori attorno allo 2,30%, potrà indurre un crescente numero di mutuatari con contratti a tasso variabile a considerare una surroga del proprio mutuo verso una soluzione a tasso fisso o a tasso variabile con CAP.
L'aumento di popolarità registrato per i mutui a tasso fisso nel corso del quarto trimestre è da collegarsi anche a un restringimento della forchetta di differenza fra tassi fissi finiti e tassi variabili.
Prendendo in considerazione un mutuo a tasso fisso per acquisto casa di durata 20 anni - importo € 140.000 e valore immobile € 220.000 - un richiedente di 35 anni può rilevare sul mercato un miglior tasso fisso finito pari al 3,12% e ottenere una rata mensile fissa di 785 euro; per la medesima operazione il miglior tasso variabile permette di ottenere oggi un tasso del 2,56% con una rata mensile di 746 euro, inferiore di 39 euro rispetto alla rata fissa ma sicuramente prevista in decisa crescita sui prossimi mesi. La ridotta differenza di tassi fra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile (differenza di 56 punti base nell'esempio) e le aspettative di aumento indici Euribor nel corso del 2023 (per ulteriori 120 punti base) sono quindi ulteriori fattori che spiegano il forte ritorno di popolarità del mutuo a tasso fisso nel momento della scelta tasso.
Lato real estate il rialzo dei tassi frena ma non arresta il mercato immobiliare, che prosegue nel percorso positivo iniziato nella seconda metà dell'anno 2020. Nel terzo trimestre 2022, le compravendite residenziali sono cresciute del +1,7% rispetto al corrispondente trimestre 2021. Parallelamente, nel quarto trimestre 2022 il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un andamento anch'esso positivo pari allo +0,2%. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano una riduzione del prezzo al metro quadrato pari al -0,6%, mentre gli immobili nuovi segnano un incremento del +5,9%. Per il terzo anno consecutivo il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario aumenta dunque segnando un +3,3% rispetto al 2021. Tuttavia, analizzando il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia sul periodo 2012/2022 emerge una contrazione media dei prezzi degli immobili a livello nazionale pari al -13,8%. Entrando nel dettaglio, il prezzo/mq degli immobili nuovi nell'anno 2022 cresce rispetto all'anno 2021 del +5,5% e il prezzo/mq degli immobili usati cresce del +3,5%. Analizzando l'andamento dei prezzi a livello territoriale, sempre su base annuale, i maggiori incrementi si rilevano nel Nord Est, Nord Ovest e Sud e Isole, rispettivamente +3,9%, +2,4% e +2,4% mentre il Centro cresce in misura minore al +1,7%.
Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it: "Continua l'avanzata degli indici Euribor – cresciuti negli ultimi 12 mesi di poco meno del 3% e, quasi sicuramente, destinati ad aumentare di un ulteriore 1% nel corso del nuovo anno – mentre gli indici IRS diminuiscono marcatamente nel quarto trimestre 2022, complici aspettative di politica monetaria meno stringente grazie ai primi segnali di rallentamento inflazione. In questo scenario di forte volatilità tassi, la domanda di mutuo si riposiziona di nuovo in maniera evidente sulla scelta del tasso fisso, che arriva a rappresentare circa il 72% delle preferenze di privati e famiglie sul canale online. Parallelamente la domanda di mutui con finalità surroga torna ad assumere un ruolo centrale, arrivando a spiegare nel quarto trimestre 2022 circa 1 richiesta su 4 del totale richieste raccolte sull'online. La domanda di surroga odierna risulta trainata da mutuatari già sottoscrittori di mutui a tasso variabile che, dopo circa 5-8 mesi di osservazione di continui aumenti della propria rata di mutuo - decidono di correre ai ripari e proteggersi da ulteriori incrementi attesi degli indici Euribor sui prossimi trimestri. L'appetibilità della scelta di una surroga - da mutuo a tasso variabile a mutuo a tasso fisso - risulta in aumento da ottobre ad oggi grazie anche alla riduzione osservata degli indici IRS sull'ultimo trimestre dell'anno. La forchetta di differenza tassi fra mutui a tasso variabile e fisso è dunque in continuo restringimento e, in ipotesi di stabilizzazione tassi IRS, potrebbe anche azzerarsi sui prossimi mesi, offrendo una opportunità quanto mai interessante per tutti quei consumatori che sono interessati tramite una surroga a bloccare la propria rata mensile per l'intera durata residua del proprio mutuo".
Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services: "Nei primi 9 mesi del 2022 le compravendite di abitazioni sono aumentate del +7,5% rispetto allo stesso periodo del 2021, rallentando il ritmo di crescita nella seconda parte dell'anno, a fronte di un peggioramento della congiuntura economica ed all'innalzamento repentino dei tassi di interesse.Le previsioni per la chiusura d'anno sono di una crescita ulteriormente ridotta, nell'ordine del 2-3%, per una probabile contrazione delle transazioni nell'ultimo trimestre del 2022. Le previsioni di una congiuntura negativa, accompagnata da ulteriori crescite dei tassi di riferimento, interesseranno anche l'anno 2023 ed è per tale motivo che gli indicatori sul mercato dei mutui ed immobiliare ci parlano di riduzioni sui volumi con potenziali perdite di terreno anche in doppia cifra. I valori immobiliari sono sostenuti dall'inflazione, per cui non si ravvedono per l'anno a venire riduzioni sul comparto abitativo, mentre per gli immobili "corporate", si sono già registrati cali dei prezzi e incrementi degli yield.
La Direttiva UE sugli immobili green fa da sfondo al quadro tratteggiato sino a ora. Essa prevede infatti, stando all'ultima bozza, una doppia stretta con l'obbligo di passaggio alla classe energetica E per tutti gli immobili residenziali dei 27 Paesi membri entro il 2030 e, prima del 2033, alla classe D. Sebbene ci attendano ancora diversi mesi di negoziazione fra i diversi stakeholder coinvolti prima di vederla pubblicata nella sua versione definitiva, sicuramente determinerà effetti importanti sui criteri con cui gli immobili verranno valutati e quindi sui valori e le dinamiche di mercato. Di certo chi oggi investe o finanzia immobili di classe energetica non particolarmente performante dovrà tener conto del "rischio di transizione" cui andrà incontro nel breve-medio periodo. A ciò si aggiungano i "rischi fisici" cronici ed acuti degli immobili per effetto di fattori climatici ed ambientali (terremoti, inondazioni, frane, vento forte) che non possono essere più ignorati, data la sempre più elevata frequenza con cui si manifestano. In sintesi, ogni immobile dovrà essere considerato sotto molteplici aspetti per non trovarsi fra pochi anni con brutte sorprese sui lavori da intraprendere per recuperarne il valore se non addirittura sotto il profilo della rivendibilità".
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