La situazione di continua emergenza sanitaria sembra non impattare sulle dinamiche di crescita del settore immobiliare, e riporta al centro il concetto di casa come bene primario e investimento per le famiglie italiane.
Sul fronte mutui, il motore della domanda è stata la fascia di richiedenti con un'età inferiore ai 36 anni. Tale richiesta è esplosa grazie alle azioni messe in campo dal governo a sostegno dei mutui per i giovani, facilitazioni sui tassi e spese del mutuo e garanzia statali CONSAP che permettono di finanziare l'intero prezzo di acquisto dell'immobile sino a 250.000 euro. È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it IV Trimestre 2021.
Nel quarto trimestre 2021, le operazioni di acquisto casa sul canale online hanno rappresentato il 78% dei mutui richiesti, da confrontarsi con un 50% del quarto trimestre 2020. Continua in parallelo il declino della domanda con finalità surroga che nel quarto trimestre 2021 arriva a pesare il 17% del totale richieste raccolte sul canale online, il valore più basso registrato a partire dal primo trimestre dell'anno 2014. La battuta d'arresto della finalità surroga è spiegata da un lato dalla riduzione del bacino di utenti che è già ricorso alla surroga negli scorsi mesi, dall'altro, dalla riduzione della convenienza dell'operazione a seguito degli aumenti degli indici IRS registrati da gennaio 2021.
La fascia di richiedenti con età inferiore ai 36 anni traina la domanda di mutuo e continua ad aumentare il suo peso nel corso dell'anno: nel quarto trimestre 2021 arriva a spiegare il 42% delle richieste totali sul canale online, valore quasi doppio rispetto al 22% medio registrato nell'anno 2020, da confrontarsi con un 30,5% registrato a livello di sistema. Il crescente peso della componente di richiedenti con età inferiore ai 36 anni - richiedenti che normalmente sono interessati a mutui con durate più lunghe e che vanno a finanziare oltre l'80% del valore dell'immobile - ha un impatto diretto su due altri fronti: le durate medie e l'importo medio del mutuo richiesto. Nel quarto trimestre 2021 le durate oltre i 26 anni arrivano a spiegare circa il 41% del totale delle richieste raccolte sul canale online, in significativo aumento rispetto al 27% registrato nel primo trimestre 2021.
Si registra un aumento dell'importo medio richiesto che a dicembre 2021 raggiunge i 142.797 euro. Su base annuale l'importo medio richiesto si attesta a 139.110 euro, il valore più elevato registrato negli ultimi dieci anni. La domanda di mutui per acquisto casa gode anche di una situazione che continua a rimanere particolarmente favorevole sul fronte delle condizioni applicate, nonostante le prime tensioni al rialzo sui tassi di offerta mutui registrate nel corso del terzo trimestre 2021. La media dei migliori spread di offerta delle banche nel quarto trimestre 2021 - per una richiesta di mutuo di importo € 140.000, durata 20 anni, valore immobile € 220.000 - rimane prossima ai livelli minimi di sempre: 0,9% per i mutui a tasso variabile e 0,2% per i mutui a tasso fisso, che oggi raccolgono sul canale online circa il 95% delle preferenze totali.
Nel terzo trimestre dell'anno, i dati Agenzia delle Entrate mostrano un continuo aumento delle compravendite residenziali registrando un incremento del +21,9% rispetto al terzo trimestre 2020. La crescita risulta inferiore rispetto al +73,4% registrato nel secondo trimestre 2021, in quanto i dati del terzo trimestre 2021 subiscono il confronto con quelli del terzo trimestre 2020, periodo durante il quale si erano concentrate numerose compravendite immobiliari slittate durante la prima parte dell'anno a causa dell'inizio pandemia.
La crescita delle compravendite sui primi 9 mesi del 2021 risulta essere del +43,1% rispetto ai primi 9 mesi del 2020, dato che conferma in maniera inequivoca la centralità del progetto casa e dei nuovi desideri abitativi di privati e famiglie, frutto delle diverse modalità di vita e di lavoro sperimentate durante la pandemia. Per quanto riguarda l'andamento del valore degli immobili, nel quarto trimestre 2021 gli immobili usati registrano una crescita del prezzo al metro quadrato significativa, pari al +5,0%, contro il +4,1% degli immobili nuovi. Il prezzo al mq degli immobili sull'intero anno 2021 risulta in crescita del +1,6% per gli immobili usati e del +2,6% per gli immobili nuovi. A livello di mercato complessivo, per il secondo anno consecutivo il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario aumenta e segna un +0,2% nel 2021 rispetto all'anno 2020
Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it: "In un contesto economico profondamente impattato dall'epidemia Covid-19, l'anno 2021 si conclude confermando l'ottima resilienza del mercato immobiliare e di quello dei mutui, con compravendite immobiliari e volumi di mutui erogati attesi in crescita di oltre il 20% rispetto all'anno precedente. La ripresa economica, il rinnovato clima di fiducia dei consumatori, gli interventi governativi a sostegno dell'acquisto casa, specie quelli dedicati al segmento giovani, hanno generato un ritorno massivo di interesse sul tema casa e non a caso le richieste di mutuo con finalità acquisto casa sono arrivate nel mese di dicembre a spiegare oltre l'85% del totale richieste raccolte sul canale online. Ma sono molte le incognite che potrebbero incidere sull'andamento dei trend osservati nei prossimi mesi. La situazione Covid-19 in costante evoluzione, con i nuovi contagi e potenziali altre variazioni del virus, le spinte inflazionistiche e i probabili impatti su consumi e investimenti, le tensioni al rialzo degli indici finanziari di mercato e le prime ricadute sui tassi di offerta mutui, sono tutti elementi che invitano a mantenere cautela in uno scenario pur sempre di crescita attesa. Prezzi degli immobili a livelli molto attraenti e tassi di interesse vicini ai minimi continueranno a sostenere la domanda di nuove abitazioni e di mutui di acquisto sui prossimi mesi, ma l'andamento delle variabili macro andrà osservato con attenzione nel corso dell'anno, per comprendere a fondo il loro effetto sui trend positivi oggi in essere".
Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services: "Nel 2021 il mercato immobiliare ha performato ben oltre le più rosee aspettative, tanto che si pre consuntivano oltre 700 mila compravendite di immobili residenziali venduti, tornando quindi ai livelli del 2007/2008. Nell'ambito di un'intensificazione delle dinamiche di mercato, che quindi dovrebbe condurre a una crescita annua complessiva del 28%, i mercati di provincia si sono mostrati più effervescenti di quelli primari, mostrando quindi una progressiva diffusione territoriale del trend positivo, dovuta all'attenzione anche verso i centri secondari, che permettono di poter fruire di spazi più ampi a prezzi relativamente più contenuti rispetto ai mercati centrali.
La domanda di mutui però non è cresciuta allo stesso ritmo delle transazioni: nel 2021, infatti, la variazione è stata pari a un -0,2% sull'anno precedente. A partire dalla seconda parte dell'anno è venuto quindi progressivamente meno la componente delle surroghe, a causa del fisiologico ridimensionamento dei contratti per i quali la rottamazione risulta ancora vantaggiosa.
Altro trend emergente nel corso dell'anno è rappresentato dall'attenzione verso gli immobili usati che, dopo una lunga fase caratterizzata da riduzioni, hanno visto finalmente aumentare i prezzi al mq. Il patrimonio esistente, infatti, oggi è maggiormente in grado di esprimere le proprie potenzialità in quanto può essere riqualificato, anche radicalmente, potendo approfittare dei bonus fiscali per l'edilizia, ulteriormente prorogati e rimodulati dalla recente legge di bilancio. Grazie a tali meccanismi incentivanti – basti pensare che per il solo Superbonus 110% si contano circa 95.000 interventi in tutta Italia, con circa 16 miliardi di Euro di investimenti fatti – lo stock immobiliare sta incrementando la propria appetibilità relativa, anche rispetto al nuovo costruito. Ne consegue che efficienza energetica, rischio sismico, fattori ambientali e climatici rappresentano sempre più quei paradigmi che, oltre alle caratteristiche costruttive e localizzative, sono imprescindibili per valutare gli immobili e la loro appetibilità nel tempo".
