Logistica, living, retail e hospitality. Il Covid ha impattato su tutto il mercato immobiliare. Oggi il real estate italiano guarda al futuro con ottimismo. Cosa possiamo aspettarci dal settore?
Ne abbiamo parlato con Ofer Arbib, amministratore delegato di Antirion Sgr.
“Il mercato immobiliare italiano si sta riprendendo abbastanza bene. Le asset class più forti oggi sono la logistica e il living. Anche il direzionale sta registrando buone performance. Vorrei però parlare di quei settori che hanno sofferto maggiormente le restrizioni imposte dalla pandemia: il retail e l’hospitality.
Guardando al retail, in Italia abbiamo circa 1.200 strutture, 800.000 persone impiegate, 140 miliardi di fatturato. Parliamo del 4% del Pil, è un indotto importante.
Il Covid ha accelerato tendenze che erano già in atto. Con l’ingresso dell’e-commerce alcuni centri commerciali hanno cominciato a soffrire. Ci sono strutture e modelli, inoltre, un po’ obsoleti.
Se escludiamo dall’analisi i 180 giorni in cui i centri commerciali sono stati chiusi, notiamo che il fatturato è stato simile a quello dell’anno scorso. Questo significa che le persone non hanno perso l’usanza di frequentare il centro commerciale, ma si potrebbe fare di più. Ogni cento commerciale ha una galleria di negozi, di solito c’è una zona food e un ipermercato abbastanza grande. Abbiamo capito che un ipermercato di 8-10 mila mq è obsoleto, la superficie dovrebbe essere dimezzata e negli spazi liberati andrebbero inseriti i servizi. Ci sono già veterinari, dentisti, ambulatori, si possono inserire spazi per il coworking, sportelli per il finanziamento e tutto ciò che può essere utile ai cittadini. Serve che il centro commerciale diventi un centro per la comunità, affinché sia vissuto non solo nei giorni festivi.
I centri commerciali non hanno avuto un grande aiuto dal governo, al contrario di altre asset class. Questo sarà un problema da affrontare in futuro. C’è la necessità che i centri commerciali siano riorganizzati e ristrutturati. Il 50% dei conduttori nei poli commerciali che gestiamo e conosciamo bene sono negozi locali che non hanno la capacità né il denaro per iniziare a usare piattaforme di e-commerce. Serve un aiuto affinché entrino nel commercio online. La galleria stessa può diventare una galleria virtuale.
Parliamo ora del mondo hotels. Secondo l’ultima ricerca dell’ONU, la pandemia nel 2020 è costata al turismo 2,4 trilioni di dollari. Il turismo è legato agli spostamenti, la possibilità di viaggiare è connessa alla campagna vaccinale. Nei Paesi più sviluppati, dove la campagna procede, le perdite sono minori. Parlo degli USA, della Francia, parlo anche dell’Italia. I Paesi dove l’economia è in via di sviluppo e la campagna vaccinale procede lentamente sono quelli che registreranno le perdite maggiori. Questo ci dice che siamo molto legati al vaccino. Per me il vaccino è un atto di fede. Alcuni effetti collaterali li vediamo subito, altri dopo ma, senz’altro, più vacciniamo e più riusciamo ad aprire le nostre frontiere.
Noi abbiamo circa 33 mila alberghi. Alcuni alberghi sono gestiti da famiglie che, a volte, non hanno una continuità aziendale. C’è il problema della continuità, di strutture obsolete che devono essere ristrutturate. In Italia, inoltre, la penetrazione dei brand è molto bassa. Abbiamo un mercato molto frammentato.
Abbiamo calcolato, e ne abbiamo parlato anche lo scorso anno, che il ritorno ai numeri del 2019 sarà intorno al 2023-2024.
In Italia Antirion gestisce un fondo immobiliare tra i più grandi nel Paese. Abbiamo dei resort in Sardegna, in montagna. Tutti chiedono Luxury. Stiamo quindi andando in quella direzione. Durante la pandemia abbiamo chiuso i nostri alberghi, li abbiamo ristrutturati e ora li stiamo consegnando ai nostri gestori. Sia Villa Pamphili a Roma, sia Tocq a Milano hanno già aperto.
L’asset class che sta andando per la maggiore, che a mio avviso non è ancora un asset class consolidata, è la logistica. La penetrazione dell'e-commerce in Italia ha aumentato la necessità di spazi logistici, di conseguenza sono molti i fondi interessati a questo segmento. La criticità che noi vediamo si basa sull’analisi dei valori delle ultime transazioni, dove il rendimento è molto basso. Vedremo cosa riserverà il futuro per il mercato della logistica, senz’altro ora è molto ricercata.
Guardando al living, i nostri mercati principali sono Milano e Roma. Milano è una città dove i prodotti sono pochi e vengono venduti tutti. Attualmente non c’è convenienza economica per chi compra, ma per chi vende. Totalmente assente al momento è il mercato di Roma. Si è in attesa delle prossime elezioni comunali per capire se nella Capitale ci saranno cambiamenti che permetteranno maggiore apertura e certezza sui tempi, aspetto molto importante sia per gli investitori, sia per i gestori”.
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