Una riqualificazione intelligente nella zona Nord-Ovest di Milano, trasformata in un campus aziendale che sta raccogliendo marchi internazionali della moda, del design, della comunicazione, dei servizi.
A spiegare a Monitorimmobiliare la genesi e lo sviluppo di un progetto come La Forgiatura – i cantieri sono alle battute finali – sono Pietro Guidobono Cavalchini e Stefano Sirolli, a capo della RealStep Property management.
Nel campo del recupero di aree urbane i due soci hanno alle spalle un'esperienza importante – di oltre 15 anni – in quello che è stato il rilancio del quartiere milanese di via Tortona e dintorni (portano la loro firma, ad esempio, gli interventi dell'ex General Electric in via Tortona 25, dell'ex Riva Calzoni in via Stendhal 34-36, dell'ex Nestlè di via Bergognone – poi ceduta a Giorgio Armani - e dell'ex area Richard Ginori in via Ludovico il Moro-via Morimondo).
D: Come nasce La Forgiatura, vostro ultimo progetto in ordine di tempo?
Sirolli: Siamo partiti nel 2008 individuando un'area dismessa da acquistare e l'abbiamo trovata in via Varesina 158, a due passi da viale Certosa e dallo snodo della tangenziale, lungo la direttrice che porta alla Fiera di Rho e all'aeroporto di Malpensa.
La scelta è stata strategica dal punto di vista della viabilità e in prospettiva contiamo su un miglioramento delle infrastrutture: a pochi metri, presso la stazione Certosa del passante ferroviario, è infatti prevista una fermata della circle line, la futura metropolitana leggera milanese.
Il secondo passaggio è stata la bonifica con un piano di messa in sicurezza permanente di una piccola porzione dell'area.
Negli edifici di La Forgiatura fino al 2001 si producevano infatti componenti in acciaio speciale, destinati a vari settori tra cui l'industria aeronautica.
Cavalchini: L'intervento ha consentito di ristrutturare oltre 14mila mq di edifici pre-esistenti a cui si sono aggiunte oltre 10mila mq di nuova edificazione – complessivamente si tratta di sette edifici a destinazione direzionale e showroom - ottenuti recuperando le strutture di archeologia industriale da affiancare a strutture contemporanee (il progetto porta la firma dell'architetto Giuseppe Tortato, studio Milano Layout).
D: A che tipo di tenant vi rivolgete?
Cavalchini: La scelta fin dall'inizio è stata quella di costruire un polo per le aziende dove inserire anche spazi verdi, servizi come la ristorazione e un asilo nido, due parcheggi interrati da oltre 250 posti auto, ma senza loft ad uso residenziale, perché non permessi e perché siamo convinti che il mix uffici e abitazioni non funzioni e non sia un contesto ideale per le aziende.
Sirolli: Gli spazi possono essere usati con grande flessibilità con canoni di affitto dai 250-255 euro al mq l'anno.
Ognuno dei sette edifici (con standard energetici di classe A inseriti in un complesso che nel suo insieme ha standard di classe B) ha una struttura e predisposizioni impiantistiche per un uso custom made, adattabile quindi alle esigenze del futuro utente finale.
Il sito è totalmente carbon free, grazie all'installazione di pannelli fotovoltaici e a impianti alimentati con acqua di falda che permettono un'assenza totale di emissioni.
Abbiamo anche realizzato un tunnel sotterraneo che collega tutti gli edifici per i sotto-servizi, in modo che nessun intervento di manutenzione sia visibile in superficie.
Per garantire il caldo e il freddo il costo in bolletta è di 6 euro al mq l'anno: l'efficenza in tema di consumi energetici in poco tempo è migliorata molto, in progetti di appena qualche anno fa si arrivava a spendere dai 28-30 euro l'anno al mq.
D: Che tipo di mercato uffici state affrontando?
Cavalchini: E' un mercato difficile - il momento peggiore direi che è stato alla fine del 2011, quando diverse multinazionali hanno deciso di lasciare l'Italia - non c'è più quell'euforia che abbiamo vissuto all'inizio del 2000 quando abbiamo iniziato a sviluppare via Tortona, gettando le basi di quello che sarebbe diventato in pochi anni un vero rilancio di quella parte della città.
Cosa che ci aspettiamo accada anche nell'area della Forgiatura, certo con tempi un po' più lunghi rispetto a via Tortona, visto il contesto di mercato in cui ci muoviamo.
Detto questo, noi sappiamo bene di avere un prodotto unico adatto a tenant con determinate esigenze.
Molti dei nostri potenziali clienti sono gruppi internazionali abituati a ragionare attentamente in termini di efficienza energetica, a cui dimostriamo come nell'arco di sei anni di locazione andranno a risparmiare anche l'80% sui consumi e fino al 40% sul totale dei costi rispetto ai quanto pagato oggi.
Si parla di cifre importanti nei bilanci delle aziende che, a fronte dei costi da sostenere per il trasloco in una nuova sede, possono raggiungere i 4-5 milioni di euro di risparmio l'anno.
Sirolli: Riceviamo almeno una visita al giorno di aziende interessate agli spazi della Forgiatura.
Il 20 maggio entra in circa 4mila mq di uffici la Vf Corporation, multinazionale americana di abbigliamento, a cui fanno capo 35 brand (Eastpak, Wrangler, Lee Jeans, Napapijri, 7 for All Mankind, North Face, Vans, solo per citarne alcune).
Andrà ad occupare l'edifico La Meccanica dove verranno accorpati gli uffici italiani del gruppo, accanto a sette showroom flessibili per i diversi marchi.
Il contratto di locazione sottoscritto è 6+6 anni.
Sempre con un contratto 6+6 è già entrato Schüco, specializzata nella fornitura di involucri edilizi (è anche partner de La Forgiatura, avendo fornito circa 8mila mq di infissi che abbiamo utilizzato nel progetto).
Occupa circa 100 mq nell’edificio Uffici, scelto come sede di rappresentanza per il Nord Italia.
A metà maggio è entrato, occupando circa 100 mq, lo studio di architettura Matteo Nunziati che collabora con aziende nel settore mobili, illuminazione e oggettistica, oltre ad essere specializzato in luxury hotels, wellness center, Spa e immobili residenziali.
Entro l’estate è previsto l'arrivo, anche qui con un contratto 6+6, di Roxx group, attivo nel settore pubblicitario.
Alla Forgiatura occuperà circa 730 mq nello spazio chiamato Astronave, sopra l'edificio Uffici.
D: E per il futuro quali sono i vostri piani successivi di sviluppo?
Cavalchini: L'idea è quella di andare con operazione di sviluppo piccole e veloci nella stessa zona in cui abbiamo rigenerato La Forgiatura.
Sirolli: Abbiamo già individuato sette-otto siti produttivi dismessi intorno a via Varesina, con superfici di varia estensione - dai 5mila agli 80mila mq - che potrebbero essere interessanti per interventi di riqualificazione in linea con quello che abbiamo fatto con La Forgiatura.
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