Covivio: ricavi in crescita del 4,8% al 30 settembre 2025 e outlook confermato

I risultati di Covivio al 30 settembre 2025 mostrano una crescita dei ricavi.

Investimenti: in aumento del +2% in Europa nei primi nove mesi, con accelerazione delle operazioni sugli immobili a uso ufficio e volumi significativi nel comparto alberghiero.

Uffici in Europa: stabilizzazione del take-up e inversione della tendenza sul remote working.

Residenziale in Germania: crescita dei prezzi e dei canoni rispetto all'anno precedente (+3%, di cui +5% a Berlino).

Hotel in Europa: nonostante gli effetti negativi attesi nel terzo trimestre (dovuti a eventi come i Giochi Olimpici e gli Europei di calcio nel 2024), i ricavi per camera disponibile (RevPAR) sono previsti in aumento in media del +1,7% nel 2025 e +2,0% nel 2026.

Prosegue la dinamica dell'asset management.

Uffici: 35.300 mq commercializzati e rinnovati nel terzo trimestre, con il totale sui nove mesi che raggiunge 67.900 mq. Residenziale in Germania: miglioramento delle rinegoziazioni per rilocazioni, a +25%, di cui +39% a Berlino.

Hotel: rafforzamento di 400 milioni di euro (quota di pertinenza del gruppo) con un rendimento del 6%, principalmente tramite progetti di trasformazione di uffici in hotel.

Prosegue il consolidamento della qualità del patrimonio: 191 milioni di euro di accordi di vendita (297 milioni di euro al 100%), principalmente su immobili non strategici, e 311 milioni di euro di investimenti nei nove mesi (401 milioni di euro al 100%), soprattutto in posizione centrale.

Ricavi: 533 milioni di euro quota di pertinenza del gruppo (798 milioni di euro al 100%), pari a +4,8% a perimetro corrente, grazie a una crescita a perimetro costante del +3,5% e alla rotazione degli immobili (rafforzamento nel settore hotel, acquisizione del 25% della torre CB21).

Uffici: canoni in aumento del +3,6% a perimetro costante e tasso di occupancy al 95,5%. Residenziale in Germania: accelerazione dei canoni a perimetro costante al +4,8% (rispetto a +4,3% nel 2024). Hotel: crescita del +7,5% a perimetro corrente e del +1,5% a perimetro costante nonostante gli effetti negativi attesi nel terzo trimestre.

Il tasso di occupancy (97,2%) e la durata dei contratti di locazione (6,4 anni) si mantengono su valori elevati.

ESG: risultati e rating in miglioramento. Il 99% degli immobili è dotato di una certificazione ambientale (HQE/BREEAM/LEED, ecc.). Covivio ottiene dal GRESB un rating in aumento di +3 punti, a 91/100, con conferma dello status "5 stars". Migliora il rating ISS ESG, portato a B, con conferma dello status "Prime". Confermati anche i rating MSCI (AAA) e Sustainalytics (negligible risk).

Outlook 2025 confermato: obiettivo di risultato netto ricorrente 2025 (EPRA Earnings rettificato) a circa 515 milioni di euro, in crescita dell'8% rispetto al 2024 (+4% per azione).

Mercati immobiliari: nel contesto economico e politico ancora incerto, i volumi di investimenti immobiliari in Europa registrano un aumento del +2% nei primi nove mesi del 2025, a 130 miliardi di euro. Complessivamente nel 2025 è atteso un aumento intorno al +7%, a 210 miliardi di euro.

Uffici: le operazioni registrano un'accelerazione. In Île-de-France gli investimenti crescono del +83% nei nove mesi, attestandosi a 3,3 miliardi di euro (+64% nel terzo trimestre). In Germania si conferma un ritorno di interesse, con volumi in crescita del +23% nei nove mesi, a 4,5 miliardi di euro secondo BNP (di cui +27% a 1,8 miliardi di euro nel terzo trimestre).

Hotel: volumi in crescita con un terzo trimestre a +120% a 5 miliardi di euro, che porta i volumi da inizio anno a 17 miliardi di euro, in aumento del +37% su base annua.

Residenziale in Germania: i volumi di investimento crescono del +7% a fine settembre su base annua, raggiungendo 6,3 miliardi di euro (> 30 unità). Il credito erogato ai privati registra una crescita del +28%, a 232 miliardi di euro.

Locazioni uffici: il mercato europeo mostra segni favorvoli di ripresa. Nel primo semestre Savills evidenzia un take-up in aumento del +8% e prevede un aumento del +5% sull'intero 2025.

A fine settembre, l'Île-de-France registra un take-up in contrazione del -8% nei nove mesi, a 1,2 milioni di mq, penalizzato dall'assenza di grandi operazioni (> 5.000 mq), mentre le operazioni sotto i 5.000 mq mostrano una tenuta migliore (-5%). A Milano i volumi crescono del +1% su base annua (a 280.000 m²), vicino alla media decennale, mentre nelle sei principali città tedesche segnano +7,5% (a 1,9 milioni di mq).

Domanda focalizzata su immobili centrali e dotati di servizi, con crescita dei prime rents rispetto all'anno precedente: +4% a Parigi (a 1.250 euro/mq), +7% a Milano (a 800 euro/mq), +5% nelle sei principali città tedesche (a 537 euro/mq). Diminuiscono i giorni medi di remote working (1,3 giorni a settimana in Francia, rispetto a 1,5 di un anno fa) e aumenta il numero di imprese che prevede di ridurre i giorni di lavoro da remoto; cresce anche la quota di imprese pronte a incrementare le superfici locate (21% contro 7% un anno fa).

Offerta: livelli medi di spazi disponibili elevati (tasso di vacancy dell'11% in Île-de-France, 7,8% nelle sei principali città tedesche, 9,4% a Milano, in calo). La pipeline di nuove consegne è in forte contrazione negli ultimi semestri (-40% in media nelle tre aree da fine 2023). L'obsolescenza degli uffici accelera: circa il 30% dell'offerta disponibile in Île-de-France è vuota da più di 4 anni; escludendo tali immobili, il tasso di vacancy effettivo scenderebbe all'8%.

Residenziale in Germania: si accentua la scarsità di alloggi. I permessi di costruire assegnati registrano una contrazione del -1% a/a, a 224.125 unità a fine luglio 2025, su livelli storicamente bassi.

In questo contesto prosegue l'aumento di canoni e prezzi, in particolare a Berlino. Secondo Immoscout24, i canoni degli immobili di nuova costruzione e dell'esistente a Berlino crescono rispettivamente del +2% e +5%, mentre i prezzi segnano una crescita annuale del +4% per il nuovo e +3% per l'esistente (a 4.774 euro/mq).

Hotel: RevPAR in Europa in aumento del +1% a fine settembre, con previsioni di +1,7% nel 2025 e +2,0% nel 2026. Come previsto, nel terzo trimestre il settore è penalizzato dagli effetti legati ai Giochi Olimpici di Parigi e agli Europei di calcio in Germania del 2024. L'andamento è eterogeneo: Europa meridionale in crescita (Spagna +4,9%, Italia +3,2%), Francia stabile (0,0%), Germania in contrazione (-4,7%) per calendario eventi sfavorevole e debole crescita economica. Il quarto trimestre è atteso in aumento, con RevPAR in Europa intorno a +1,7% nel 2025. A medio termine, le prospettive restano positive per domanda strutturalmente elevata (pernottamenti attesi a +4% annuo fino al 2030), offerta scarsa (pipeline camere -5% in un anno) e regolamentazioni più stringenti su affitti brevi e nuove costruzioni.

Asset management: accelerazione delle commercializzazioni di uffici. Nel terzo trimestre commercializzati e rinnovati 35.300 mq, oltre la metà del volume dei nove mesi (67.900 mq). Accordi in Francia (47%), Germania (29%) e Italia (24%). In Germania, 4.400 mq nell'immobile Loft a Berlino centro (consegnato nel terzo trimestre 2025 e locato al 75%). In Francia, 4.300 mq nella torre CB21 a La Défense, 1.760 mq nell'immobile Urban Garden a Issy-les-Moulineaux (occupancy al 100%) e 1.000 mq prelocati nell'immobile Beige nel CBD di Parigi (canone 1.100 euro/mq) con consegna prevista per metà 2026. A Milano, 3.800 mq nell'immobile Piazza San Fedele (CBD), con canone di 760 euro/mq per gli uffici.

Nella CB21, a La Défense, a seguito dell'uscita di Suez (44.000 mq), 9.000 mq su 10.000 mq in esercizio sono già stati rilocati. Avviati i lavori sui 34.000 m² in riqualificazione, con 7.500 mq in trattativa avanzata. Il tasso di occupancy degli uffici a fine settembre si conferma al 95,5%.

Residenziale Germania: forti rinegoziazioni e conferma di ammodernamenti e privatizzazioni. Nei primi nove mesi rilocati 2.032 alloggi, con aumento dei canoni del +25% (+39% a Berlino). Investiti 52 milioni di euro (34 milioni di euro quota gruppo) in ammodernamenti, prevalentemente a Berlino, con ritorno atteso intorno al 7%. Vendite di singoli alloggi, prevalentemente sfitti, per 52 milioni di euro (34 milioni di euro quota gruppo) dall'inizio dell'anno, con prezzi medi di 5.725 euro/m² e margine del +33%.

Hotel: rafforzamento di 400 milioni di euro quota gruppo, con rendimento del 6%, principalmente tramite conversioni ufficio-hotel. Nel terzo trimestre consegnato l'Ibis Styles a Bruges, completando l'operazione di asset management su due hotel adiacenti in posizione centrale. Dopo il riacquisto nel 2022 delle attività alberghiere, è stato rinnovato il Novotel (da 3 a 4 stelle) fino al 2024; quindi ristrutturato l'Ibis, ora Ibis Styles. I lavori hanno riguardato il rinnovo completo di 128 camere, la creazione di ulteriori 12 camere e la riorganizzazione dello spazio terrazza tra i due hotel; i team operativi sono stati aggregati per migliorare le sinergie. Investimenti totali per 20 milioni di euro, con rendimento marginale del 14%.

Avviata la ristrutturazione dell'Holiday Inn a Le Touquet (88 camere, acquisito nel 2016) con investimenti per 23 milioni di euro e creazione di 25 camere aggiuntive, per un ritorno atteso superiore al 10%.

Proseguono i progetti di trasformazione uffici-hotel: avviato un nuovo processo di conversione di un immobile a Montparnasse (Parigi). Avviate gare per i gestori su tutti i progetti, tra cui l'hotel Bobillot (100 camere) nel 13° arrondissement di Parigi (esclusiva negoziata), Molitor (130 camere) a Boulogne-Billancourt e Voltaire (145 camere) nell'11° arrondissement. In Italia, supporto alla crescita del partner B&B a Bologna (213 camere).

I cinque progetti in consegna tra 2028 e 2029 rappresentano 180 milioni di euro di capex, per un rendimento atteso di circa il 6% sul budget totale (365 milioni di euro, compreso il valore dei terreni). I quattro immobili di Parigi e Boulogne sono stati liberati prima del 2025 e nel 2025 non hanno generato canoni. Con l'aumento della partecipazione in Covivio Hotels (dal 52,5% al 53,2%) e l'acquisizione di un hotel a Porto nel primo semestre, il rafforzamento nel segmento alberghiero ammonta a circa 425 milioni di euro (400 milioni di euro quota gruppo), con rendimento del 6%.

Rotazione del patrimonio: dall'inizio dell'anno firmati nuovi accordi di vendita per 191 milioni di euro quota gruppo (297 milioni di euro al 100%), con un margine medio del +2% sui valori di perizia di fine 2024. Uffici: accordi per 109 milioni di euro (154 milioni di euro al 100%), principalmente su immobili non strategici in Germania e Italia. Residenziale tedesco: vendite per 49 milioni di euro quota gruppo (74 milioni di euro al 100%), principalmente singole unità. Alberghiero: vendite totali per 34 milioni di euro quota gruppo (69 milioni di euro al 100%), tra cui la vendita congiunta dell'immobile e della relativa attività con Essendi (ex AccorInvest) e di hotel non strategici in Germania.

Investimenti: 311 milioni di euro quota gruppo (401 milioni di euro al 100%). L'84% (260 milioni di euro) è destinato a generare maggiori ricavi e riguarda, oltre all'acquisizione di una quota di minoranza in CB21, progetti di edificazione o ammodernamento, soprattutto in aree centrali: il progetto mixed-use Alexanderplatz (60.000 m², consegna 2027) nel centro di Berlino, il centro direzionale Beige nel CBD di Parigi (11.200 m², consegna 2026), gli hotel Ibis a Bruges e Met a Leeds, e i programmi di ammodernamento nel residenziale in Germania.

Ricavi e indicatori operativi: sui primi nove mesi del 2025 i ricavi crescono del +4,8% a perimetro corrente, a 533 milioni di euro quota gruppo (798 milioni di euro al 100%). Il rafforzamento nell'alberghiero, l'acquisizione della quota di minoranza in CB21 e i risultati operativi nelle tre classi di immobili hanno più che compensato l'effetto delle vendite, soprattutto negli uffici. La crescita a perimetro costante (+3,5%) supera l'inflazione, grazie all'indicizzazione (2,0 punti) e all'aumento di occupancy e canoni in occasione di rilocazioni e rinnovi (1,5 punti).

Uffici: canoni +3,5% e crescita like-for-like +3,6% (2,1 punti indicizzazione, 1,1 punti rilocazioni, 0,4 punti rinegoziazioni) e contributo della quota CB21; occupancy 95,5%; durata media dei contratti 4,9 anni. Residenziale Germania: crescita dei canoni like-for-like +4,8% (vs 4,3% nel 2024), trainata da indicizzazione (2,3 punti), ammodernamenti (1,5 punti) e rilocazioni (1,1 punti); impatto degli sfitti strategici -0,2 punti; occupancy 98,9%. Alberghiero: crescita dei ricavi +7,5% a perimetro corrente e +1,5% like-for-like; ricavi variabili -1,7% (Francia e Germania rappresentano i due terzi dei variabili), canoni fissi +3,5%; occupancy 100%; durata media dei contratti fissi 10,9 anni.

Il tasso di occupancy medio del portafoglio è 97,2%, la durata media dei contratti di locazione fissi è 6,4 anni.

ESG: il 99% del patrimonio vanta una certificazione ambientale. La quota certificata (HQE, BREEAM, LEED o equivalenti, in esercizio e/o costruzione) è pari al 99% (98,5% fine 2024; 95,3% fine 2023). La quota di uffici con i livelli massimi di certificazione (Very Good e superiore) è 71,3% (stabile nel 2025).

Rating: nel 2025 Covivio raggiunge il primo posto nella propria categoria nel segmento Gestione del GRESB, con rating 91/100 (+3 punti) e status "5 stars" confermato; confermato 98/100 nel segmento Sviluppo Uffici. Il 13 ottobre 2025 ISS ESG ha portato il rating a B (da B-), con status Prime confermato. Confermati il rating AAA di MSCI e il giudizio "negligible risk" di Sustainalytics.

Prospettive 2025: confermato l'obiettivo di risultato netto ricorrente (EPRA Earnings rettificato) intorno a 515 milioni di euro, pari a circa +8% rispetto al 2024 (+4% per azione).