CRIF: nuovi mutui in aumento, variabile in vantaggio

Secondo le rilevaizoni di Crif, nel III trimestre 2025 aumentano le erogazioni di nuovi mutui; nel primo semestre 2025 il progresso è pari a +40,5%. La domanda complessiva (nuovi mutui e surroghe) cresce del +16,4% nei primi nove mesi, con settembre a +7,6%. Con tassi favorevoli, i prezzi al metro quadrato degli immobili a garanzia dei mutui salgono del +3,4% e crescono le compravendite sostenute da mutuo ipotecario. In calo i tassi per il variabile, che torna competitivo.

La Banca d'Italia indica che nella prima metà dell'anno i nuovi mutui erogati registrano una crescita del +40,5% rispetto al periodo corrispondente del 2024. La domanda di nuovi mutui e surroghe è a +16,4% nei primi nove mesi dell'anno, con settembre a +7,6% dopo il picco mensile di gennaio (+26,8%).

Nel terzo trimestre sale al 68% la quota dei mutui con finalità acquisto prima e seconda casa, in aumento rispetto al 50% del secondo trimestre 2025. Si registra una frenata delle richieste di surroga: nel terzo trimestre 2025 il loro peso scende al 26% del totale delle richieste raccolte sul canale online, contro il 38% del trimestre precedente.

Nel terzo trimestre 2025 il prezzo al metro quadrato degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario aumenta del +3,4% su base annua, con valore medio attorno a 172.000 euro. In questo contesto, per sostenere l'acquisto di un'abitazione, cresce il ricorso a un nuovo mutuo: la percentuale di compravendite residenziali assistite da finanziamento sale nel secondo trimestre 2025 al 45,9% (41,4% nel secondo trimestre 2024).

Mentre i tassi fissi applicati ai mutui sono tornati a crescere, il mercato dei mutui a tasso variabile mostra maggiore interesse. La discesa dell'Euribor e la contrazione degli spread sui variabili suggeriscono che il tasso variabile potrebbe offrire rate più contenute per i prossimi 3 o 4 anni rispetto ai corrispondenti mutui a tasso fisso.

A valle dell'ultima riduzione dello 0,25% a giugno, il tasso BCE è al 2,15%. L'Euribor a 3 mesi, che determina il costo dei mutui a tasso variabile, al 15/10/2025 è al 2,02%, -0,70% rispetto a gennaio 2025. Le previsioni vedono l'Euribor sostanzialmente stabile sui livelli attuali o lievemente inferiori fino alla seconda metà del 2027, per poi tornare a crescere lentamente. L'IRS a 20 anni, riferimento per i mutui a tasso fisso, è al 2,88%, circa +0,40% rispetto a inizio anno.

L'aumento del costo dei mutui a tasso fisso ha inciso sulla domanda di surroga, più sensibile al prezzo: nel III trimestre la domanda online di surroghe è al 26%, in contrazione rispetto al 38% del primo semestre. Nel terzo trimestre i migliori spread sui nuovi variabili sono attorno allo 0,4%, dimezzati rispetto allo 0,8% del primo trimestre 2025. I migliori spread sui fissi restano prossimi allo 0%. In questo quadro i migliori variabili offrono la prospettiva di rate più basse dei fissi per i prossimi 3 o 4 anni. La preferenza per il fisso resta però predominante: nel terzo trimestre 2025 il fisso spiega il 94% delle richieste sul canale online, in lieve calo. Per le richieste di surroga e sostituzione, il fisso vale il 95%.

Una simulazione di Crif, con riferimento a un mutuo acquisto casa di 140.000 euro su immobile da 220.000 euro e durata 25 anni, per un richiedente di 35 anni, indica oggi un migliore tasso fisso pari al 2,73% con rata mensile di 644 euro. Per la stessa operazione, il migliore variabile è al 2,19% con rata mensile di 606 euro. In base alle attuali previsioni sull'andamento dell'Euribor, la rata variabile dovrebbe restare inferiore alla corrispondente rata fissa per i prossimi 4 anni, con un risparmio nel periodo superiore a 1.700 euro.

La maggiore convenienza dei mutui per l'acquisto contribuisce alla ripresa delle compravendite residenziali. La percentuale di compravendite assistite da mutuo nel terzo trimestre 2025 è pari al 45,9%, in crescita rispetto al 41,4% del medesimo trimestre 2024. L'importo medio erogato è 136.540 euro, in aumento sul trimestre precedente, a fronte di 152.720 euro mediamente richiesti. La fascia di importo tra 50.000 e 99.999 euro spiega circa il 30% dei mutui erogati, mentre il 68% prevede una durata superiore ai 20 anni, in lieve crescita rispetto al primo trimestre 2025. Le richieste di importo inferiore a 100.000 euro sono il 28% del totale delle istruttorie presentate online, quota stabile rispetto al secondo trimestre. La fascia di richiedenti under 36 si attesta al 33%, in aumento rispetto al 29% del trimestre precedente.

Le compravendite residenziali crescono del +8,1% nel secondo trimestre 2025 secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate. Quanto ai valori, nel terzo trimestre 2025 i prezzi al metro quadrato degli immobili a garanzia registrano un nuovo incremento: per gli immobili nuovi +4,0%, per gli usati +2,8% e per i ristrutturati +5,4%. Nel complesso, nel III trimestre i prezzi al mq accelerano al +3,4% contro il +3,1% del trimestre precedente. A livello territoriale, l'incremento maggiore è nel Nord Ovest (+5,2%), seguito da Nord Est (+3,3%), Sud e Isole (+2,3%), mentre il Centro segna +0,9%. Il valore medio dell'immobile a garanzia nel terzo trimestre 2025 è attorno a 172.000 euro e la superficie commerciale media sale a circa 110 mq.

"Nel primo semestre 2025 le compravendite residenziali segnano +10,3% anno su anno: +11,2% nel primo trimestre e +8,7% nel secondo - commenta  Stefano Magnolfi, executive director di CRIF Real Estate Services. Per l'intero anno, secondo Nomisma, si potrebbe raggiungere quota 750.000 compravendite, sostenute da un ricorso al credito immobiliare in aumento, con la quota di transazioni con mutuo al 45,9%. Sebbene si osservi un parziale raffreddamento su alcuni ambiti legati alla sostenibilità, le famiglie mostrano una sensibilità in crescita verso gli immobili efficienti e i mutui green arrivano al 16% del totale, +4 punti rispetto al 2023. In attesa del regolamento attuativo nazionale della direttiva case green (EPBD), il mercato incorpora il possibile rischio di transizione, con una forbice tra i valori delle abitazioni nelle classi energetiche più performanti e le altre. Si tratta in prevalenza di un 'brown discount', che evidenzia la minore appetibilità delle abitazioni con profilo prestazionale limitato. Le classi migliori mostrano maggiore resilienza ai cicli immobiliari futuri, con prezzi più compressi al ribasso per le abitazioni più energivore. La preferenza per i prodotti efficienti è condizionata dalle attese normative ma anche supportata da un mercato bancario che più frequentemente finanzia abitazioni efficienti, secondo la tassonomia UE e i requisiti prudenziali di erogazione introdotti dal 2025 dalla regolamentazione di Basilea (CRR3)".