Inervista a Guido Lodigiani, direttore corporate di Immobiliare.it.
Qual è stato l’andamento del mercato immobiliare nel tempo?
L’andamento del mercato immobiliare è stato ciclico nel dopoguerra.
Fino al 1969 i prezzi reali delle abitazioni sono rimasti sostanzialmente costanti, poi si sono susseguite salite e discese.
In particolare i picchi sono stati nel 1974, nel 1982, nel 1991 e nel 2007.
I cicli hanno avuto la stessa durata?
L’ultimo ciclo è stato decisamente più lungo degli altri, sia in fase discendente sia soprattutto nella fase di accumulo e aumento del valore.
Rispetto ai quattro, quattro anni e mezzo di diminuzione e successivo aumento, si è giunti a un ciclo con cinque anni di flessione (1991-1996) uno di stasi (1997) e dieci di crescita (1998-2007).
Quali sono i motivi di questo comportamento?
L’ultimo ciclo ha mostrato un’accelerazione (2001-2002) quando sembrava in fase di raffreddamento e questo per una serie di coincidenze, che hanno portato a un allungamento della fase espansiva.
Gli elementi principali sono stati l’introduzione dell’euro, unita a politiche creditizie degli istituti di credito molto accomodanti e alla fuga dalla borsa verso il mattone, con la bolla internet del 2001.
Negli anni successivi in Italia si è vissuto poi l’ingresso di banche straniere nel settore dei mutui.
Questi istituti per conquistare quote di mercato e forse con una scarsa conoscenza della clientela italiana, hanno adottato criteri molto permissivi, con erogazioni superiori al 100% del valore degli immobili, concedendo mutui senza adeguate garanzie.
L’aumento dei valori immobiliari è continuato fino al 2007.
Il resto della storia è ormai attualità, con il disimpegno di alcune banche straniere dal mercato italiano, il ridimensionamento delle erogazioni da parte dei grandi istituti italiani, i parametri di Basilea 2 da rispettare.
Com’era il quadro dei prezzi?
Questi cambiamenti sono avvenuti in un contesto di prezzi degli immobili ormai squilibrato, con quotazioni cresciute eccessivamente rispetto agli stipendi comuni.
Basti pensare che prendendo come base la retribuzione annua di un operaio dell’industria, nel 1999 erano necessarie, in media nelle grandi città, 7.5 annualità di stipendio per acquistare un bilocale di 60 mq, mentre nel 2007 si è arrivati a 11.8 annualità.
Con delle punte a Roma (16.1) e Milano (15.5) veramente elevate.
Ci sono stati altri cambiamenti rilevanti?
Si, negli anni sono andate affinandosi anche le esigenze dei clienti, sempre più preparati sulle normative esistenti sui capitolati, sulle certificazioni, sulle modulistiche.
Dal punto di vista abitativo, si è consolidata la consapevolezza delle tematiche energetiche e della qualità del costruito, in soluzioni, che con la parcellizzazione delle famiglie e la vita frenetica attuale, hanno visto una diminuzione degli spazi dedicati alla cucina e ai connettivi (ingressi e corridoi), un aumento di quelli per il benessere e tempo libero (bagni e logge-terrazzi).
Qual è lo scenario attuale?
Siamo in uno scenario quasi certo di double deep immobiliare, con una ricaduta dei prezzi e delle transazioni, che tornano a scendere dopo il leggero incremento (a 611 mila unità) del 2010.
Potrebbe accadere in modo speculare quanto era avvenuto nel 2000-2001, con un allungamento della fase di crescita.
Sono assenti del resto tutti i fattori che sono stati almeno in parte presenti nelle passate crescite immobiliari:
- Componente di aumento demografico (Baby boom anni Sessanta).
- Migrazione sud-nord anni Cinquanta-Sessanta
- Miracolo economico anni Cinquanta e aumento dei redditi
- Inflazione a due cifre negli anni 1980-1984
- Passaggio Lira/Euro nel 2001
- Politiche creditizie delle banche accomodanti
- Provincializzazione dei mercati immobiliari
Gli unici indicatori che vanno nella direzione dell’aumento strutturale della domanda immobiliare, sono quelli dei divorzi-separazioni e la frammentazione dei nuclei familiari, con una flessione del numero medio di componenti per famiglia.
Lo scenario che si prospetta a questo punto, è quello di un riallineamento dei prezzi a tassi medi intorno al 5% annuo, per un paio d’anni, con una contrazione del numero di compravendite, che dovrebbero stabilizzarsi intorno alle 580 mila unità nel 2011.
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