Il futuro del Real estate nella Relazione annuale della Banca d’Italia

Il 31 maggio di ogni anno l’attenzione dei media è rivolta alle Considerazioni finali del Governatore della Banca d’Italia. Quest’anno, in particolare, l’interesse si è accresciuto perché si è trattato della prima volta del Governatore Fabio Panetta; il documento è quindi diventato subito virale e i messaggi del Governatore si sono diffusi attraverso tutti i mezzi di comunicazione. 

Ma, oltre alle indicazioni del Governatore, la Banca d’Italia produce anche una Relazione annuale molto ricca e dettagliata che merita molto attenzione perché si configura come una vera e propria miniera di notizie e di valutazioni utili per delineare le prospettive per i diversi settori dell’economia e della finanza.

Proviamo quindi a scorrere la Relazione alla ricerca di elementi rilevanti per il settore immobiliare.

Lo scenario macroeconomico indica che, mentre negli USA il prodotto ha accelerato, in UK e area euro il rallentamento è marcato.  La crescita globale resterà frenata con rilevanti rischi al ribasso legati ai conflitti in Ucraina e nel Medio Oriente.
In Italia il mercato immobiliare ha continuato a indebolirsi per il costo dei finanziamenti: le compravendite di abitazioni sono diminuite di circa il 10%. I prezzi delle case hanno rallentato dell’1,3%, salendo molto meno dell’inflazione al consumo. Si salva la dinamica delle quotazioni delle abitazioni di nuova costruzione per l’impatto della classe energetica. In Italia il 53% delle abitazioni si colloca, infatti, nelle classi più basse (G e F), mentre solo il 12% è ad alta efficienza (classi da A1 a A4). La Relazione ne desume che le misure di sostegno pubblico dovrebbero coprire solo una parte dei costi di miglioramento dell’efficienza energetica, perché i benefici saranno in parte capitalizzati nel valore di mercato dell’immobile. 

Il valore aggiunto nelle costruzioni ha continuato ad aumentare (3,9% a fronte del 10,7% nel 2022), con una marcata accelerazione per la possibilità di usufruire dei più generosi benefici fiscali connessi al Superbonus, ancora in vigore sino alla fine del 2023. Nel 2024 circa il 39% delle imprese di costruzione con almeno dieci addetti trarrà ancora vantaggio dal Superbonus. Il Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR) porterebbe nell’anno in corso benefici al 52% delle imprese. Sul dopo si vedrà. Il dubbio è il PNRR sarà in grado di sostituire il Superbonus.

Il numero di fondi aperti di diritto italiano che promuovono investimenti con caratteristiche ESG (nel rispetto della Sustainable Finance Disclosure Regulation, SFDR) ha continuato a crescere; il loro patrimonio è passato da 95 a 121 miliardi. L’aumento è interamente riconducibile ai fondi light green (ex art. 8 SFDR). Ampio spazio resta per l’espansione di quelli dark green, tuttora marginali.

Anche nel 2023 è proseguita l’espansione del settore dei fondi di investimento alternativi (FIA) chiusi italiani, con un ampliamento del patrimonio a 171 miliardi, da 163 del 2022, e una raccolta netta di 6,7 miliardi. Circa il 70% del patrimonio del comparto è riconducibile ai FIA immobiliari, il cui valore degli attivi è salito da 117 a 121 miliardi, beneficiando di una raccolta netta positiva (circa 4 miliardi). 

Questo lo scenario che indica prospettive improntate alla prudenza, ma anche ampi margini di miglioramento.

Per scegliere l’approccio giusto, a questo punto, per guardare ai progetti futuri del Real estate possiamo tornare alle Considerazioni del Governatore Fabio Panetta puntando due passaggi che sembrano tagliati su misura per il settore immobiliare.
Il primo è la necessità di un mercato europeo dei capitali perché l’economia non potrà crescere senza il preponderante apporto del risparmio privato, anche sotto forma di ventur capital per l’innovazione. E, in effetti, anche la finanza immobiliare potrebbe mostrare uno sviluppo maggiore al servizio del settore, non solo quanto a dimensione dei flussi di finanziamento ma anche per quanto riguarda soluzioni, forme tecniche e prodotti innovativi. 

Il secondo è il ruolo della tecnologia nell’influenzare l’attività finanziaria ed economica. La tecnologia è indispensabile per acquisire efficienza anche nell’industria immobiliare e non solo per la digitalizzazione dei processi esistenti ma anche per utilizzare le capacità, in primo luogo predittive, dell’Intelligenza artificiale generativa. Su questi due fronti si gioca la partita del futuro del Real estate, anche se non solo.

L’auspicio è che il prossimo anno potremo trovare nella Relazione annuale della Banca d’Italia notizie positive e segnali incoraggianti.