Il mercato immobiliare italiano conferma nel primo trimestre del 2026 il percorso di ripresa avviato nella seconda metà del 2024, registrando circa 2,8 miliardi di euro di investimenti, in aumento del 12% rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo le analisi di Gabetti. Il retail è la prima asset class per volumi (28% del totale) con 767 milioni di euro, in crescita del 33% sul Q1 2025. L'hospitality registra 557 milioni di euro (+15%), confermando l'interesse degli investitori per il segmento. Il living raggiunge 304 milioni di euro (+90% su base annua), trainato da student housing e BTS. L'office scende del 30%, con circa 397 milioni di euro, riflettendo una maggiore selettività verso asset prime. L'industrial & logistics si attesta a 360 milioni di euro (-47% rispetto al Q1 2025) dopo trimestri di intensa attività su portafogli, con domanda per asset di qualità che rimane solida. L'healthcare/RSA supera i 200 milioni di euro su due operazioni, segnale di crescente istituzionalizzazione del segmento. Gli investitori esteri risultano attivi e rappresentano circa il 60% dei volumi del trimestre.
Il risultato si inserisce in un contesto macroeconomico caratterizzato da crescita moderata e da fattori di incertezza, tra cui tensioni geopolitiche e pressioni inflattive. In questo scenario, gli investitori internazionali adottano strategie più selettive, privilegiando operazioni di riposizionamento degli asset (capitale Value Add) e approcci con profili di rendimento più opportunistici. L'Italia, insieme ad altri Paesi del Sud Europa, emerge come mercato in grado di offrire una rinnovata forma di certezza, grazie a un ampio patrimonio immobiliare riqualificabile e coerente con strategie di equity attiva.
Contesto macroeconomico
In Italia, secondo le stime preliminari del Fondo monetario internazionale, il PIL è atteso in aumento dello 0,5% nel 2025, in continuità con il trend avviato nel 2020, seppur con intensità in rallentamento. Sul fronte dei prezzi, si osserva una ripresa dell'inflazione a livello globale: nell'area euro è al 2,5% a marzo 2026, mentre negli Stati Uniti si attesta al 3,3%. Italia e Germania evidenziano un'accelerazione (1,7% e 2,7% rispettivamente), riflettendo la sensibilità del quadro alle tensioni internazionali.
Lo spread tra BTP italiani e Bund tedeschi, rimasto sotto i 100 punti base per gran parte del 2025, ha mostrato segnali di risalita con l'acuirsi delle tensioni geopolitiche. L'escalation in Medio Oriente e le criticità lungo le principali rotte hanno determinato un rialzo dei prezzi delle materie prime, con il petrolio vicino ai 100 dollari al barile, alimentando pressioni inflattive e volatilità finanziaria.
Le principali banche centrali, tra cui BCE e FED, hanno mantenuto invariati i tassi di interesse, confermando un approccio prudente. Le più recenti stime della BCE indicano una revisione al rialzo dell'inflazione attesa e una crescita economica moderata nei prossimi anni, anche per gli effetti delle tensioni geopolitiche su fiducia, consumi e costo dell'energia.
Retail: prima asset class con 767 milioni di euro
Nel Q1 2026 il retail totalizza circa 767 milioni di euro, in crescita del 33% rispetto ai 576 milioni del Q1 2025. Il dato conferma il ritorno del comparto avviato nel 2024 e consolidato nel 2025, sostenuto dall'interesse per outlet, shopping center e high street prime. Questi segmenti concentrano i deal di maggiori dimensioni, mentre il formato GDO registra operazioni più numerose ma di entità contenuta.
Hospitality: 557 milioni di euro
L'hospitality consolida il proprio ruolo con 557 milioni di euro (+15% rispetto al Q1 2025), con attenzione per asset di fascia alta e operazioni di riqualificazione. Il dato si colloca in continuità con i livelli elevati registrati nel 2025, spesso connessi all'ingresso di brand internazionali di fascia alta.
Office: 397 milioni di euro, selettività in aumento
Il comparto direzionale registra nel Q1 2026 circa 397 milioni di euro, in calo del 30% rispetto al Q1 2025, riflettendo una crescente selettività degli investitori in un contesto di evoluzione dei modelli di lavoro. Milano rappresenta il 25% del totale investito in uffici nel trimestre. Il dato, inferiore al 60% del 2025, risente del peso della transazione del portafoglio della Regione Sicilia. I 'trophy asset' del CBD continuano a trainare, a conferma della maggiore selettività in un contesto di mutamento strutturale del modo di lavorare e vivere gli uffici. Diverse operazioni a Milano hanno riguardato nell'ultimo anno riconversioni d'uso, prevalentemente da uffici verso l'alberghiero e, soprattutto, verso il residenziale.
Industrial & logistics: 360 milioni, normalizzazione dopo i picchi
Il segmento industrial & logistics registra circa 360 milioni di euro, in calo del 47% rispetto al Q1 2025 (674 milioni di euro), segnando una fase di normalizzazione dopo i picchi dei trimestri precedenti, pur con fondamentali solidi nel medio-lungo periodo. Se il Q1 e il Q4 2025 hanno beneficiato della presenza di grandi portafogli, nel Q1 2026 le operazioni sono risultate più frammentate. Il Nord Italia, in particolare l'asse Milano-Bologna, rimane l'area principale per le operazioni logistiche grazie alla rete autostradale e alla vicinanza agli hub europei.
Living: 304 milioni, quasi il doppio del Q1 2025
Il living registra la crescita più marcata, con 304 milioni di euro su 12 operazioni (+90% rispetto al Q1 2025). La componente build-to-sell (66% del totale) e lo student housing (33%) sono il motore della crescita, in linea con la domanda abitativa e la trasformazione degli asset urbani. Il build-to-sell continua ad attirare investimenti, soprattutto con strategie value-add: il mercato favorisce il riposizionamento di asset residenziali di fascia alta in centro città, la conversione di immobili obsoleti e la conversione da uffici. L'80% del volume living si concentra su Milano e area metropolitana, con Padova e Firenze in crescita per student housing e riqualificazione residenziale. Sono in aumento le operazioni in forward purchase nello student housing.
Healthcare: 202 milioni, istituzionalizzazione in atto
Il comparto healthcare e RSA mostra segnali di crescente istituzionalizzazione, con oltre 200 milioni di euro investiti nel Q1 2026, sostenuti da dinamiche demografiche e dall'interesse di operatori internazionali specializzati.
Asset class emergenti: data center, fotovoltaico e self storage
Le asset class alternative totalizzano circa 160 milioni di euro (+558% rispetto al Q1 2025) nei primi tre mesi del 2026, con focus su data center (in scia all'interesse per infrastrutture digitali), self storage (rilevante l'acquisizione da parte di un investitore istituzionale della maggioranza di Casaforte Self-Storage) e fotovoltaico (diverse operazioni di piccole e medie dimensioni con investitori istituzionali e privati).
Provenienza dei capitali: esteri in primo piano
Gli investitori internazionali rappresentano circa il 60% dei volumi complessivi nel Q1 2026. I maggiori investimenti per volume provengono da Francia, Paesi Bassi e Belgio; per numero di operazioni, Stati Uniti, Francia e Germania. I capitali domestici si concentrano su asset direzionali e retail high street e di prossimità, e su operazioni living di natura value-add per BTS.
"Il primo trimestre del 2026 conferma il consolidamento del mercato immobiliare italiano, con una crescita sostenuta e una progressiva ricomposizione delle asset class. In un contesto macroeconomico ancora complesso, gli investitori mostrano un approccio sempre più selettivo, premiando strategie orientate alla valorizzazione. Il dinamismo di retail e hospitality, insieme all'accelerazione del living e allo sviluppo delle asset class alternative, evidenzia una trasformazione strutturale del settore. In questo scenario, l'Italia si conferma attrattiva per i capitali internazionali, che continuano a rappresentare una componente dominante dei flussi, riconoscendo nel nostro Paese - e più in generale nel Sud Europa - opportunità interessanti grazie all'ampio stock immobiliare da riqualificare. La crescente attenzione verso asset class alternative, come data center e infrastrutture energetiche, completa un quadro di mercato in evoluzione, sempre più diversificato e orientato al lungo periodo" secondo Daniele Martignetti, CEO GREAT - Real Estate Advisory & Transactions.
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