I dati relativi ai primi sei mesi del 2023 confermano il rallentamento del mercato degli investimenti immobiliari. Incertezza macroeconomica, inflazione elevata, stretta creditizia e aumento del costo del finanziamento e dei rendimenti dei titoli di stato concorrono a generare una contrazione delle operazioni di investimento sul mercato italiano, un trend in linea con il resto dei Paesi europei.
Il primo semestre 2023, con volumi di investimento pari a 2,1 miliardi di euro, secondo quanto riporta l’ultima analisi di IPI è risultato in contrazione del 67% circa rispetto allo stesso periodo del 2022 e di circa il 38% rispetto alla media quinquennale. I dati relativi al secondo trimestre hanno evidenziato, tuttavia, segnali incoraggianti registrando compravendite per 1,2 miliardi, in aumento del 38% rispetto al primo trimestre dell’anno.
Logistica, Office, Leisure e Living, nelle diverse declinazioni, si confermano i settori più dinamici, raccogliendo oltre il 70% degli investimenti. La domanda rimane focalizzata, trasversalmente per tutte le asset class, su immobili di qualità, in prime location, con alti standard in termini di efficienza e sostenibilità.
Nonostante il rallentamento dei volumi, il settore della Logistica, con circa 550 milioni di euro, di cui 257 milioni nel secondo trimestre, si è dimostrato il più resiliente e attrattivo dei comparti (26% degli investimenti complessivi) grazie a una serie di operazioni localizzate principalmente nel nord Italia. Il segmento si conferma maturo, caratterizzato da una domanda dinamica e generalizzata verso le diverse tipologie di prodotto. Si registra una stabilità dei canoni prime e dei rendimenti, che si confermano al di sopra del 5%.
Nel corso del Q2 2023 l’asset class Office, con 342 milioni di euro di compravendite, ha superato la battuta d’arresto registrata nel corso del primo trimestre. I volumi complessivi nel corso del semestre, pari a 440 milioni di eurp, evidenziano tuttavia il momento di attendismo generale degli investitori. Milano e Roma hanno rispettivamente registrato nel periodo transazioni per circa 220 milioni e 120 milioni di euro, mentre i restanti mercati regionali hanno registrato investimenti per 72 milioni di euro con buone performance per Firenze e Napoli. A livello di assorbimento, si conferma la dinamicità del mercato, con Milano che raggiunge 189.000 mq (in contrazione del 26% rispetto al H1 2022) e Roma che, grazie a un’operazione atipica, tocca quasi 155.000 mq assorbiti (+80% rispetto allo stesso periodo del 2022).
A Milano si registra l’aumento dei prime rent che raggiunge 690 €/mq/anno, mentre Roma si mantiene stabile a 475 €/mq/anno nel CBD e a 360€/mq/a all’Eur. I rendimenti netti nelle due città si confermano stabili e rispettivamente pari al 4,0% e al 4,25%.
Il mercato Leisure ha registrato volumi pari a circa Euro 290 milioni, confermando l’interesse degli investitori per questa asset class caratterizzata dai principali indicatori in netto miglioramento. Le operazioni più significative, nel corso del periodo, hanno riguardato Milano per circa il 46%, Roma per l’8% e il restante 46% le principali location turistiche del nord Italia.
Continua l’ottimo momento del comparto Living, con volumi di investimento pari a 265 milioni di euro (13% del totale). L’attenzione degli investitori è sostenuta dalla domanda e dalle prospettive positive del comparto sia per i livelli di vacancy, sia per gli andamenti previsti dei canoni. Nel corso del trimestre il 75% dei capitali investiti si sono polarizzati su Milano con iniziative di sviluppo residenziale e di riqualificazione urbana, in prevalenza correlate al Build to Rent. La pipeline per il comparto risulta particolarmente ricca a evidenza dell’interesse crescente per questa asset class malgrado l’aumento dei costi di sviluppo.
Nel corso del semestre il comparto Retail ha assorbito volumi pari a circa 236 milioni di euro, in crescita rispetto ai primi tre mesi del 2023, grazie ad alcune operazioni che hanno riguardato la componente “Big box” oltre all’High Street.
Ottime performance per il comparto Healthcare che, nel corso del periodo, ha segnato 206 milioni di euro di volumi investiti nel comparto grazie, soprattutto, a un’importante operazione M&A di un gruppo francese. Gli investitori sono sempre più attenti al mercato sanitario, soprattutto perché la pandemia ha accentuato l’importanza di un sistema di cura ben funzionante, sostenibile e innovativo. Un quadro che lascia intuire ampi margini di crescita per questa asset class caratterizzata da una domanda potenziale in forte aumento.
I restanti volumi investiti, pari a circa 120 milioni di euro, riguardano investimenti in immobili Mixed use (109 milioni di euro) e alcune operazioni più contenute nel comparto Alternative che riguardano Centraline telefoniche e Self Storage per un totale di 11 milioni di euro.
Escludendo i portafogli in località miste, complessivamente gli investimenti a Milano hanno rappresentato il 30% delle operazioni (pari a circa 640 milioni di euro), gli investimenti a Roma l’11% del volume complessivo (pari a 238 milioni di euro), mentre le altre località hanno totalizzato volumi per il 58%, pari a 1,23 miliardi di euro grazie, soprattutto, agli investimenti nei comparti della Logistica, Leisure e Retail localizzati in diversi mercati regionali.
Le operazioni chiuse nel corso del primo semestre evidenziano, per quanto riguarda la provenienza dei capitali, una predominanza della componente internazionale (60% dei volumi complessivi) segnale di una ritrovata attenzione degli investitori internazionali rispetto al trimestre precedente.
In conclusione, continua la contrazione evidenziata a partire dall’ultimo trimestre del 2022; si rilevano comunque segnali incoraggianti di ripresa con la chiusura prevista di diverse operazioni nei prossimi mesi a venire.
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