Case in montagna, analisi Tecnocasa: prezzi in rialzo in Lombardia e Trentino

Nella prima parte del 2025, secondo le analisi dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, i valori delle case nelle zone di montagna hanno registrato un aumento dei prezzi dell'1,0%. Spicca la Lombardia con +7,3%, trainata in particolare dal comprensorio del Passo del Tonale e dalla provincia di Sondrio con Tirano. A seguire il Trentino-Alto Adige, i cui valori immobiliari sono cresciuti del 3,8%. Il Veneto ha segnato un aumento dello 0,4%. Sostanziale stabilità per le località turistiche della Valle d'Aosta (-0,3%), Abruzzo (-0,6%) e Piemonte (0%).

Valle d'Aosta

Le località della Valle d'Aosta hanno evidenziato una diminuzione dei prezzi dello 0,3%. A Cogne i valori sono stabili nella prima parte del 2025; si conferma l'interesse per i comuni di Introd, Saint-Nicolas e l'omonima vallata, e Saint-Pierre. Quest'ultimo è apprezzato per il posizionamento che consente di raggiungere facilmente Cogne, Pila e Courmayeur. Si registra interesse per il comune di Vetan, nella vallata di Saint-Nicolas, con sporadici acquisti da parte di stranieri. La Valsavarenche, nel Parco del Gran Paradiso, ha prezzi più bassi rispetto a Cogne: da 1400 a 1800 euro al mq. L'offerta include baite e rustici di montagna. La Valsavarenche offre una pista da fondo, Rhêmes-Notre-Dame una pista di discesa. Gli acquirenti sono prevalentemente italiani e si orientano su bilocali o trilocali fino a 80 mq, per i quali si è disposti a spendere rispettivamente intorno a 150-200 mila euro e 250-280 mila. Cogne è la realtà più costosa, fino a 3500 euro al mq per una soluzione ristrutturata.

Quotazioni sostanzialmente stabili nella Valle del Gran San Bernardo e nella Valpelline, appartenenti alla vallata del Grand Combin. Un leggero aumento interessa Gignod, per acquisti anche di abitazioni principali vista la vicinanza ad Aosta. Il mercato della casa vacanza è alimentato da acquirenti lombardi e piemontesi. In crescita la presenza di stranieri, soprattutto svizzeri e belgi, che prediligono soluzioni indipendenti nei pressi dei boschi, spesso case tipiche in pietra e legno da ristrutturare completamente, con prezzi da 1800 a 2300 euro al mq. Tra i comuni preferiti Etroubles, Saint-Oyen e Saint-Rhémy-en-Bosses. Etroubles, borgo storico del '700-'800, concentra la maggioranza dei servizi e piace agli acquirenti italiani, mentre gli stranieri preferiscono le soluzioni più isolate. Ad Ollomont una soluzione in buono stato costa 1500 euro al mq. L'area più richiesta è quella vicina al "Crevacol", con pista di 25 km, dove una tipologia indipendente di buona qualità costa 1900-2000 euro al mq. Poche le nuove costruzioni, a 2500-3000 euro al mq. La domanda di affitto è buona sia d'inverno sia d'estate e sostiene gli acquisti per investimento. Nei mesi di dicembre e gennaio si affitta a 120 euro al giorno; negli altri mesi a 500 euro al mese.

Stabili i prezzi nella Bassa Valle (Châtillon, La Salle, Champorcher) e nell'Alta Valle (Cervinia, Valtournenche, Torgnon), dove si segnala un incremento di compravendite da acquirenti stranieri in arrivo da tutta Europa, interessati a tutta la valle. Si prediligono soprattutto i bilocali: da 150 mila euro a Torgnon fino a 200-250 mila euro a Cervinia. A Cervinia i prezzi medi sono di 6000-7000 euro al mq nelle zone centrali, con punte di 10 mila euro al mq per il nuovo. I valori scendono a 4000 euro al mq a Cheneil e a 2300 euro al mq a Cielo Alto. Torgnon continua ad attrarre: nelle zone centrali si vende a 2200 euro al mq. Gli italiani preferiscono soluzioni servite, nei pressi delle piste. A Saint-Vincent il mercato è vivace grazie a Terme e Casinò. In centro (via Chanoux, viale Piemonte, via Vuillerminaz, via Roma e viale IV Novembre) un buon usato anni '60 costa 1000-1500 euro al mq; per immobili anni '90 1600-1700 euro al mq, anni 2000 circa 2000 euro al mq. Sulle colline, a Col de Joux, si acquistano baite in legno e pietra. Chamois, accessibile solo in funivia, resta un mercato di nicchia, apprezzato da chi cerca tranquillità, con prezzi medi di 3000 euro al mq. Valori stabili a Gressoney. Si segnala l'acquisto di appartamenti da parte di operatori turistico-ricettivi per ospitare dipendenti, vista la difficoltà di reperire immobili in locazione. L'area è in attesa dell'elettrificazione della linea ferroviaria Aosta-Ivrea.

Piemonte

I prezzi delle località turistiche del Piemonte sono invariati. A Bardonecchia, nella prima parte del 2025, non si registrano variazioni significative, con domanda di casa vacanza vivace. Il collegamento ferroviario favorisce l'arrivo da Milano, Torino e Genova, con prevalenza di acquirenti torinesi; sporadici gli acquisti da parte di inglesi e francesi. Forte la richiesta di bilocali da 40-50 mq, valore medio 130-140 mila euro, con picchi di 180-200 mila euro per posizioni privilegiate, ristrutturati in stile montano e con box. Si preferisce la presenza di spazi esterni. Un usato in buono stato costa 2800-3000 euro al mq; sono in corso interventi di riqualificazione e il nuovo si attesta a 5000-6000 euro al mq. Apprezzate le borgate Melezet, Les Arnauds, Millaures, Gleise con Cianfuran; meno richiesta Rochemolles, dove si acquista a 2500-2800 euro al mq per la minore presenza di servizi. Per la stagione invernale (dicembre-marzo) canoni di 3000-3500 euro per bilocali o piccoli trilocali. Più contenuta la quota di investitori che acquistano per mettere a reddito.

A Sestriere il mercato è dinamico, con domanda in aumento da Genova, Milano, Torino e provincia. Crescono gli acquisti di monolocali da 50-70 mila euro per investimento o per attività di bed and breakfast. Per la stagione invernale un monolocale costa 3000-3500 euro; un bilocale da quattro posti letto 4500-5000 euro a stagione; in estate fino a 1500 euro. Apprezzato il colle di Sestriere, con condomini costruiti tra gli anni '60 e '80 che, in buono stato, costano 2800-3000 euro al mq, e baite dei primi anni 2000. Il ristrutturato si colloca a 4000-5000 euro al mq. Con budget più contenuti si guarda a Grangesises e Sauze di Cesana, intorno a 2500 euro al mq, con possibilità di baite a valori più elevati.

Lombardia

A Clusone si registra un aumento dei prezzi (+6,7%) nella prima parte del 2025. Il mercato è attivo, con acquirenti prevalentemente dalle province lombarde e, sporadicamente, dal Nord Europa, che acquistano bilocali e trilocali tra 70 e 110 mila euro. Prevalgono immobili costruiti tra gli anni '70 e '90, apprezzati se dotati di balcone abitabile. Presenti acquirenti orientati all'investimento, con affitti brevi. Piacciono i posizionamenti nel centro di Clusone e di Castione della Presolana, con usati in buone condizioni tra 900 e 1200 euro al mq. A Bratto e Dorga, frazioni di Castione, le tipologie più richieste toccano 1300-1400 euro al mq. Poche le nuove costruzioni, a 2400-2600 euro al mq. Con budget più contenuto si sceglie Rovetta, con punte massime di 900 euro al mq; villette a schiera anni 2000 si scambiano a 1700 euro al mq. L'area è apprezzata per i servizi e per gli impianti sul Monte Pora, rinnovati negli ultimi anni; altri impianti a Colere.

Prezzi in aumento a Ponte di Legno (+10,8%) e Temù (+13,6%), dove l'attesa per le Terme e la domanda elevata a fronte di scarsa offerta sostengono i valori. La clientela arriva da Brescia, Bergamo e Milano, alla ricerca di bilocali e trilocali; questi ultimi sono richiesti dalle famiglie con bambini. A Ponte di Legno piacciono le case fronte piste o in zone soleggiate; per un bilocale in buono stato si spendono 260-270 mila euro. Sono in corso nuovi interventi acquistabili a circa 7000 euro al mq, con punte di 10 mila euro al mq per costruzioni green. Con budget più contenuto ci si orienta su Temù, con piste collegate al comprensorio del Tonale: un bilocale con box costa 200-210 mila euro. Presenti investitori che acquistano per reddito, in particolare bilocali da affittare nel paese di Ponte di Legno a 5000-5500 euro per l'intera stagione invernale (novembre-aprile). È in corso un progetto di ampliamento del demanio sciabile nella zona di Cima Sorti al Passo Tonale, con collegamento funiviario tra la stazione intermedia della cabinovia Ponte-Tonale, Serodine e cima Bleis, nuove piste e rifugi, nuova cabinovia Corno d'Aola con rifugio all'arrivo a 2000 metri, funicolare di collegamento al Passo Tonale tra la stazione a monte della cabinovia Ponte-Tonale e la statale del Tonale, e rifacimento della seggiovia Valbiolo.

A Tirano i valori crescono di poco più dell'8%, per carenza di offerta: molti proprietari preferiscono gli affitti brevi e non vendono, anche grazie alla crescita dei turisti del Trenino Rosso del Bernina che soggiornano a Tirano. Gli investitori sono prevalentemente locali; chi compra una seconda casa proviene da altre province lombarde o dall'estero (in particolare Australia, Stati Uniti e Scozia). Piace la pista ciclabile che collega Bormio con il lago di Como. Soluzioni anni 2000, usate e in buone condizioni, si vendono a 2000-2500 euro al mq; immobili anni '70 da ristrutturare a 1000-1200 euro al mq e, in buone condizioni, a 1600-1800 euro al mq. Numerosi interventi col superbonus; il nuovo o ristrutturato a 3000-3400 euro al mq. Terreni edificabili acquistati da costruttori a 250 euro al mq. Per budget contenuti, il vicino comune di Grosio offre immobili medio-alti a 1100-1500 euro al mq. Sono molto praticati gli affitti brevi turistici, ma negli ultimi mesi diversi proprietari li stanno riconsiderando per l'impegno gestionale e l'irrigidimento normativo: ci si attende una diminuzione degli affitti brevi e, di conseguenza, un aumento delle vendite.

A Bormio i prezzi sono stabili. I lavori su parcheggi e rotonde hanno ridotto il traffico interno migliorando la mobilità. In vista delle Olimpiadi si stanno predisponendo eventuali pass auto per residenti e lavoratori. Il mercato delle compravendite è prudente, con attesa del termine dei Giochi. Gli affitti sono vivaci con domanda e offerta elevate: per un bilocale ristrutturato da quattro posti letto in centro, il mese di febbraio si colloca intorno a 8000-9000 euro; per un trilocale circa 12-13 mila euro per il solo mese di febbraio. Le zone più richieste sono limitrofe a via Roma e via De Simoni. I venditori cercano liquidità; i potenziali acquirenti provengono da Lecco, Como e Brianza. Per l'affitto sono numerose le richieste di lavoratori fuori sede.

Chi acquista è prevalentemente residente in altre province lombarde, alla ricerca di una seconda casa per uso personale, orientandosi su bilocali e trilocali. A Bormio i prezzi medi dell'usato si attestano a 4000-5000 euro al mq; il nuovo arriva a 8000 euro al mq. Gli investitori si muovono con cautela per i prezzi elevati e si indirizzano verso Sondalo, dove un bilocale si può acquistare a meno di 100 mila euro e affittare per il mese delle Olimpiadi a 4000-5000 euro, rispetto ai 1000-1200 euro al mese di gennaio.

A Santa Caterina Valfurva i prezzi sono più contenuti, intorno a 4000 euro al mq; in Valfurva scendono a 2000-3000 euro al mq. A Santa Caterina stanno rinnovando il centro, ampliando le strade, creando parcheggi e adeguando la funivia. Acquirenti e immobili sono simili a quelli di Bormio; la domanda proviene da Lecco, Como e Brianza, con preferenza per bilocali e trilocali ben tenuti, anche non ristrutturati, con sfogo esterno (giardino o terrazzo). Sia Bormio sia Santa Caterina si trovano nel Parco dello Stelvio; non vi sono limitazioni particolari al nuovo, che si concentra comunque su ristrutturazioni.

Prezzi in aumento a Morbegno (+7,7%), Val Masino e Gerola. In Val Masino è previsto il riavvio dei Bagni di Masino. La zona è apprezzata per passeggiate, arrampicate e trekking. Gli acquirenti sono prevalentemente lombardi, con qualche tedesco. Il comune più ricercato è Gerola Alta, dove un buon usato oscilla tra 800 e 1200 euro al mq; poco il nuovo. Residenti a Milano e provincia optano per Morbegno per la raggiungibilità, acquistando bilocali, piccoli trilocali e soluzioni indipendenti o semindipendenti. Gli impianti più vicini sono quelli di Pescegallo. Nella vicina Colico i prezzi raggiungono 5000 euro al mq; l'usato medio si colloca a 1400-1800 euro al mq.

Trentino-Alto Adige

Nella zona di Arco, nei primi sei mesi del 2025, i prezzi sono stabili. Si nota un aumento della domanda per nuove costruzioni, anche per gli effetti attesi della direttiva europea sulle case green. Il mercato della casa vacanza ad Arco è marginale: acquistano soprattutto acquirenti dall'Europa dell'Est e, in parte, italiani residenti in Emilia-Romagna e Lombardia, appassionati di arrampicata. Si cercano bilocali o piccoli trilocali su cui investire con budget di 250-300 mila euro. Un usato in ottimo stato costa 3000-3500 euro al mq nel centro storico e 3500-3800 euro al mq se non lontano dalle falesie. Le nuove costruzioni, spesso frutto di demolizione e ricostruzione di usati, hanno prezzi medi 4500-5200 euro al mq, anche per l'aumento del costo della superficie utile netta arrivata a 1050 euro al mq. Sono in corso diversi interventi di questo tipo. Le soluzioni nuove sono acquistate da chi possiede già un usato; l'usato è scelto da chi compra per la prima volta una casa vacanza. Nel centro storico operano investitori per affitti brevi, fenomeno in rallentamento dopo l'incremento dei valori locativi dei contratti a canone concordato.

A Lavarone e Folgaria, nella prima parte del 2025, si registra un leggero incremento. La domanda di casa vacanza è in aumento poiché i prezzi sono più contenuti rispetto alla Val Gardena. Folgaria è apprezzata per la posizione rispetto a Padova, Bologna e Verona. La maggioranza degli acquirenti proviene da queste province, con budget medio intorno a 200 mila euro. Le frazioni di Costa, Serrada e il comune di Lavarone hanno prezzi più accessibili e registrano domanda in crescita, soprattutto da famiglie alla ricerca di trilocali da 65-70 mq costruiti tra gli anni '60 e '90. A Folgaria un usato costa 1900-2000 euro al mq; a Costa si arriva a circa 100 euro al mq in più. Con budget più limitati, Serrada, San Sebastiano e Carbonare offrono valori tra 1500 e 1800 euro al mq. In queste zone vige la Legge Gilmozzi: si realizzano solo riqualificazioni che, nel centro di Folgaria, possono raggiungere 5000 euro al mq. Gli impianti di Folgaria e Lavarone attraggono turismo invernale e l'area è molto frequentata anche d'estate per le attività outdoor. Per questo non mancano investitori che mettono a reddito sia in inverno sia in estate, con canoni di 1500-2000 euro al mese per un trilocale.

Veneto

Nella prima parte del 2025 i prezzi delle case ad Asiago e Gallio sono in leggero aumento per la bassa offerta: dopo la pandemia chi possiede una seconda casa è meno propenso a vendere. La domanda è elevata, da altre province del Veneto, dall'Emilia-Romagna e, in parte, dal Bresciano. Si cercano bilocali e trilocali, possibilmente con spazi esterni, difficili da trovare se non in condominio. Poche le nuove costruzioni, a 4500-5000 euro al mq. È cresciuto l'interesse per la zona di Ekar, a pochi chilometri da Asiago e più tranquilla. Laghetto e Aeroporto restano tra le aree preferite, con prezzi intorno a 2900 euro al mq. Tra i punti di forza di Asiago la possibilità di praticare e-bike.

Abruzzo

Nella prima parte del 2025 i valori immobiliari di Roccaraso sono in leggera diminuzione (-8,5%), soprattutto sull'usato, anche per le numerose nuove costruzioni in classe A e B in corso, che si vendono a 3500-4000 euro al mq. Negli ultimi anni sono stati realizzati vari interventi sul territorio; si costruiscono tagli da 40 a 80 mq. La corsa all'acquisto post pandemia ha rallentato e i potenziali acquirenti, provenienti soprattutto da Lazio e Campania, sono più prudenti e ricorrono al mutuo. Si acquistano case dal valore medio di 200 mila euro. Nelle zone centrali i valori sono in leggero aumento e un buon usato si vende intorno a 3500 euro al mq. Roccaraso concentra servizi e impianti, aspetto apprezzato da famiglie e vacanzieri sportivi. Buon riscontro per Castel di Sangro, ricco di servizi; il nuovo supera i 3000 euro al mq. Gli investitori guardano a Roccaraso per appartamenti da mettere a reddito in stagione invernale e per affitti brevi. Per la stagione invernale un bilocale da quattro posti letto si affitta a 3000-3500 euro.