Mercato immobiliare: crescita confermata nel 2026 ma con ritmo più contenuto

Il mercato immobiliare italiano entra nel 2026 con un passo ancora positivo, ma più misurato. Il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma fotografa un settore che ha ormai superato la frenata del 2023 e consolidato la ripresa avviata nel 2024: le compravendite crescono, i prezzi restano in aumento, i tempi di vendita si riducono e il divario tra domanda e offerta appare meno marcato. La conclusione, però, è prudente: il mercato continua a correre, ma non più con la stessa velocità. Il caro-mutui, i valori immobiliari elevati e la limitata capacità di spesa delle famiglie impongono infatti un rallentamento fisiologico, che non cancella la domanda ma ne condiziona la forza.

Nel 2025 le compravendite residenziali sono aumentate del 6,4% a livello nazionale, rafforzando il trend espansivo già emerso l'anno precedente. La crescita è stata più intensa nei comuni non capoluogo, segno che una parte rilevante della domanda continua a cercare soluzioni più accessibili fuori dai centri principali. Anche i 13 mercati intermedi analizzati da Nomisma - tra cui Bergamo, Brescia, Modena, Parma, Salerno, Trieste e Verona - confermano il quadro favorevole, con transazioni in aumento complessivo del 6%. È un dato importante perché segnala una ripresa non limitata alle grandi città, ma diffusa anche in territori dove il mercato immobiliare resta più vicino alla capacità economica reale delle famiglie.

Mutui e prezzi: la leva del credito torna centrale

Uno degli elementi più significativi del report riguarda il ruolo del credito. Dopo la fase di incertezza legata al rialzo dei tassi, il mutuo torna a sostenere in modo più evidente la domanda abitativa. La quota di acquisti finanziati tramite mutuo è salita dal 40,1% del 2023 al 41,7% del 2024, fino al 45,9% del 2025. Il dato mostra che molte famiglie non hanno rinunciato all'acquisto, ma hanno dovuto ricorrere maggiormente alla leva finanziaria per sostenere prezzi ancora elevati.

Qui si apre però il primo nodo critico. Nomisma segnala che, all'inizio del 2026, lo spread tra i tassi italiani sui nuovi mutui di durata superiore ai 10 anni e quelli dell'area euro ha raggiunto i 32 punti base, il valore più alto degli ultimi due anni. Non si tratta di un dettaglio tecnico: per le famiglie significa un costo del credito più pesante e, quindi, una minore capacità di acquisto. In un mercato in cui la domanda resta vivace, ma i redditi non crescono con la stessa intensità dei prezzi, il rischio è che una parte degli aspiranti acquirenti venga progressivamente esclusa.

Sul fronte dei valori, i prezzi delle abitazioni nei mercati intermedi continuano a crescere, ma con intensità più contenuta rispetto al triennio precedente. Nei primi mesi del 2026 le abitazioni in ottimo stato segnano un aumento del 2,3%, mentre quelle in buono stato crescono del 2,7%. La maggiore crescita degli immobili meno pregiati evidenzia una pressione più forte sulla fascia accessibile del mercato: chi compra cerca di contenere la spesa e accetta compromessi sulla qualità dell'immobile, purché l'acquisto resti sostenibile. I tempi medi di vendita, intorno ai 5 mesi, e lo sconto medio dell'8,6% confermano comunque un mercato ancora liquido, nel quale l'offerta viene assorbita con relativa rapidità.

Affitti sotto pressione e offerta ancora insufficiente

Il comparto delle locazioni residenziali conferma una dinamica positiva, ma anche le tensioni strutturali che caratterizzano ormai da tempo il mercato. Nel 2025 sono stati registrati in Italia oltre 1 milione di contratti di affitto, in crescita dell'1,4% rispetto al 2024. I canoni, tuttavia, continuano ad aumentare più dei contratti: la crescita media annua è pari al 3,4%, segnale di una domanda ancora sostenuta e di un'offerta insufficiente.

La questione è pratica e sociale insieme. Chi non riesce a comprare si riversa sull'affitto; ma chi cerca casa in locazione trova canoni più alti, tempi rapidi di assorbimento e scarsa disponibilità. Nomisma osserva che le restrizioni introdotte o annunciate sugli affitti brevi possono riportare sul mercato tradizionale alcune unità immobiliari, ma in quantità troppo limitate per modificare davvero gli equilibri complessivi. È un passaggio rilevante: gli interventi regolatori possono incidere ai margini, ma non bastano se non aumentano stabilmente gli immobili disponibili per la locazione ordinaria.

Il rendimento totale medio lordo annuo del segmento abitativo si attesta all'8,4%, dato dalla somma del rendimento lordo da locazione del 5,7% e dell'aumento dei prezzi del 2,7%. Per i proprietari-investitori il mattone resta quindi competitivo. Per famiglie, giovani e lavoratori mobili, invece, la casa in affitto rischia di diventare sempre più onerosa. I tempi medi per concludere un contratto, pari a 1,6 mesi, confermano la velocità del mercato, ma anche la scarsità di alternative per chi cerca un'abitazione.

Le prospettive: crescita sì, ma selettiva

Per il 2026 Nomisma prevede una prosecuzione del trend positivo, ma con un ritmo più contenuto. Le compravendite residenziali dovrebbero crescere dell'1,8%, attestandosi intorno a 780 mila transazioni, un livello destinato a rimanere sostanzialmente stabile anche nel biennio successivo. È una previsione di continuità, non di accelerazione: il mercato resta solido, ma entra in una fase più selettiva, nella quale conteranno sempre di più reddito, accesso al credito, qualità dell'immobile e localizzazione.

Lo scenario, in assenza di shock economici, resta dunque favorevole. Ma il dato di fondo è che la domanda abitativa italiana continua a essere sostenuta da una forte preferenza culturale ed economica per la proprietà. L'acquisto resta percepito come più conveniente dell'affitto, anche quando mutui e prezzi rendono l'operazione più difficile. Il punto critico, allora, non è la tenuta del mercato in sé, ma la sua accessibilità. Se la crescita dei valori e dei canoni continuerà a superare la capacità di spesa delle famiglie, il rischio sarà un mercato formalmente dinamico ma sempre meno inclusivo.