Le premesse ci sono tutte per gli stranieri pronti ad affrontare il mercato del Bel Paese.
La voce ha iniziato a girare nell'autunno scorso, confortata dai dati di fine anno sullo stato di salute del capital market.
Ora la conferma arriva direttamente degli operatori.
Secondo la terza edizione della ricerca di Ey Trend Indicator Real estate assets investment Europe condotta in 15 Paesi europei (500 il totale degli intervistati, di cui 37 in Italia), oltre il 60% degli intervistati, infatti, ha considerato il nostro mercato attrattivo.
Analizzando in dettaglio i risultati emerge che circa il 65% degli intervistati si aspetta una crescita di disponibilità di prodotto in vendita (erano solo il 45% nell'analoga inchiesta fatta nel 2013) e il 70% prevede un aumento del volume delle transazioni (nel 2013 era il 30%).
Oltre l’80% dei partecipanti alla survey ritiene inoltre che nel corso del 2014 i player stranieri saranno acquirenti attivi.
“Il ritorno sul mercato italiano di molti operatori internazionali – conferma Marco Daviddi, executive director del transaction real estate di Ey – è l'effetto di un processo di revisione dei prezzi che, nel corso del secondo semestre 2013, ha riguardato più o meno tutti i settori e tutte le località”.
“Processi di ristrutturazione aziendale e di debito - aggiunge Daviddi - liquidazione di fondi immobiliari in crisi di liquidità o in scadenza e un ruolo più attivo da parte delle banche nella gestione dei crediti problematici, specie nel settore leasing, stanno determinando un forte incremento delle opportunità a disposizione per gli investitori.
Ma questo non può che avere un effetto sui prezzi, con una consistente tendenza al rialzo dei rendimenti che si è manifestata nel corso del 2013 e che continuerà nel 2014”.
In prima fila tra gli ostacoli alla ripresa viene indicata la scarsa disponibilità di debito per le operazioni immobiliari: il 68% degli intervistati ritiene che l’elevato livello di equity richiesto per completare le operazioni rappresenti uno dei principali ostacoli alla chiusura delle transazioni, anche se circa il 60% si aspetta tassi di interesse in diminuzione nel prossimo anno.
Visti con favore, quindi, gli strumenti alternativi di finanziamento (vedi fondi mezzanino, fondi di debito e compagnie di assicurazioni), replicando tendenze già consolidate in mercati europei più maturi.
La previsione sui prezzi degli immobili in vendita segna ribasso in tutti i segmenti, ad eccezione del residenziale di pregio.
“Ci sono comunque dei segnali positivi - conclude Daviddi - specie per quanto riguarda una certa crescita di attenzione verso mercati diversi rispetto a Milano e Roma, ad esempio Torino e Bologna”.
Questo invece il quadro sul fronte investimenti: “nel 2013 la domanda si è andata a concentrare su asset prime - fa il punto Andrea Guerzoni, Med managing partner del transaction advisory services - in location ottimali e con alte prospettive di ritorno.
Per il 2014 ci aspettiamo un ripresa di investimento anche in contesti diversi, a partire dai portafogli immobiliari in mano alle banche”.
Sul fronte nazionale, grandi attese anche nei confronti di compagni di assicurazione, enti previdenziali e fondi pensione, che oltre l’80% degli intervistati vede come protagonisti del mercato anche nel 2014.
“Anche nel 2013 tali soggetti hanno confermato l’interesse per il settore real estate, o investendo direttamente o mettendo le basi per una consistenze attività nel 2014, come alcuni enti previdenziali, quali Cassa forense e Cassa commercialisti, che hanno sostanzialmente completato il processo di selezione di Sgr per la gestione dei loro fondi di investimento immobiliare.
Per quanto riguarda l’attività di M&A (Mergers and acquisition), solo il 48% degli intervistati ritiene che nel 2014 assisteremo ad un consolidamento nel settore immobiliare, mentre solo il 44% ritiene che le attuali condizioni di mercato rendano attrattive e perseguibili ipotesi di Ipo.
Mercato dei Cmbs (Commercial mortgage-backed securities) ancora fermo, con il 75% degli intervistati che ritiene che si potrà assistere ad una ripresa delle attività nel 2014. “Mentre in altri settori – riprende Guerzoni - abbiamo assistito in Italia ad una ripresa dell’attività di capital market, con quotazioni rilevanti e ripresa delle transazioni, il settore immobiliare ha ancora della strada da fare per tornare ad attirare la fiducia degli investitori retail”.
L’evoluzione digitale, infine, non è vista come un rischio dagli operatori immobiliari; solo l’11% degli intervistati ritiene che ciò possa determinare una riduzione di spazi di lavoro nel settore uffici, percentuale che sale al 16% nel settore retail e al 22% in quello industriale.
Oltre il 50% degli intervistati ritiene che l’e-commerce possa tuttavia progressivamente sostituire il negozio “tradizionale” nelle location periferiche e secondarie.
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