Retail&Locazioni: Inadempimenti da Covid-19 e provvedimenti d'urgenza

Mai come in questi ultimi tre mesi siamo stati richiesti dai nostri clienti, italiani e stranieri, di fornire chiarimenti e interpretazioni circa l'istituto della forza maggiore e sulla possibilità di applicazione dello stesso alle obbligazioni delle parti nei contratti di locazione commerciale e di affitto d'azienda, in conseguenza dei provvedimenti emanati dal Governo per l'attuazione e il coordinamento delle misure occorrenti per il contenimento e contrasto dell'emergenza epidemiologica da COVID-19.

Dopo l'ampio dibattito di questi mesi intorno all'istituto della forza maggiore e al principio di buona fede nell'esecuzione dei contratti, sono giunti i primi provvedimenti giurisprudenziali di urgenza sull'argomento con le ordinanze del Tribunale di Venezia, Sezione I, del 14 aprile 2020 (R.G. n. 3071/2020) e del 22 maggio 2020 (R.G. 3744/2020) e quella del Tribunale di Bologna del 12 maggio 2020 (R.G. n. 5503/2020).  Qui di seguito analizzeremo dette pronunce e formuleremo un auspicio di maggior chiarezza da parte del legislatore.

Tribunale di Venezia, Sezione I, del 14 aprile 2020 (R.G. n. 3071/2020):

Con il primo provvedimento del 14 aprile 2020, il Tribunale di Venezia, nella persona della Dott.ssa Daniela Bruni, ha ordinato a Monte dei Paschi di Siena S.p.A., fidejussore, di non pagare quanto richiesto dal locatore (ossia, il pagamento delle mensilità di mancato preavviso) e comunque di non rivalersi nei confronti della conduttrice, commerciante al dettaglio, che aveva cessato l’attività e risolto il contratto a seguito della chiusura dell’esercizio imposta dai recenti provvedimenti governativi per il contenimento e contrasto dell'epidemia.

Tribunale di Venezia, Sezione I, del 22 maggio 2020 (R.G. 3744/2020):

Il provvedimento del 22 maggio 2020, ancora del Tribunale di Venezia, ma a firma della dott.ssa Tania Vettore, conferma l'orientamento della precedente pronuncia. Questa volta nell'ambito delle vicende di un contratto di affitto di ramo di azienda sito in un centro commerciale, il giudice ha ordinando al concedente il ramo di non escutere e/o di non incassare alcun pagamento dalla banca in forza di atto di fidejussione bancaria a prima richiesta e ha ordinato alla banca fidejussore di sospendere e/o di non procedere al pagamento della somma richiesta dalla concedente in forza della predetta fidejussione e di non rivalersi nei confronti dell'affittuaria. A differenza dell'ordinanza del 14 aprile 2020, il secondo provvedimento del Tribunale di Venezia, nel valutare il requisito del fumus bini juris, ha ritenuto che le vicende del contratto di affitto di ramo di azienda oggetto di causa dovessero essere valutate alla luce della previsione di cui all'art. 91, DL 17 marzo 2020, n. 18, il quale, nell'integrare l'art. 3 DL 23 febbraio 2020 n. 6 (convertito con modificazioni con la L. 5 marzo 2020, n. 123), ha aggiunto dopo il comma 6, il comma 6 bis secondo cui "il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti".

Tribunale di Bologna del 12 maggio 2020 (R.G. n. 5503/2020):

Infine, l'ordinanza del Tribunale di Bologna del 12 maggio 2020 ha ordinato alla locatrice di un esercizio commerciale (adibito a "Centro Fitness ed Estetica") di non mettere all'incasso gli assegni bancari che le erano stati consegnati dalla conduttrice "a garanzia" del pagamento dei canoni locatizi relativi al periodo aprile-luglio 2020. La conduttrice aveva rappresentato l'impossibilità di procedere al pagamento dato che, a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia da Covid 19, era stata ordinata la chiusura dell'attività imprenditoriale. Nell'ordinanza, il giudice di Bologna ha osservato che la ricorrente/conduttrice aveva anche allegato la pendenza di concrete trattative con la trasmissione da parte della conduttrice di una proposta transattiva consistente nella pattuizione di una temporanea riduzione del canone locatizio nel periodo da aprile 2020 a settembre 2020. E' interessante notare che il giudice, nel disporre l'ordinanza e nell'assegnare alla parte resistente il termine per il deposito della memoria di costituzione, ha anche richiesto che la stessa prendesse posizione in ordine alle prospettive transattive.

Credo che sia interessante leggere la predetta ordinanza del Tribunale di Bologna anche alla luce di un provvedimento d'urgenza emesso dallo stesso giudice, dott. Marco Gattuso, il giorno immediatamente precedente, l'11 maggio 2020 (R.G. n. 21047-1/2019). Infatti, sebbene l'ordinanza dell'11 maggio abbia ad oggetto una diversa fattispecie rispetto a quella del giorno successivo, la pronuncia è interessante perché costituisce la prima valutazione della giurisprudenza sulla portata dell'articolo 91 del DL 17 marzo 2020 n. 18.

A tal proposito, il giudice di Bologna precisa che, nonostante qualche incertezza nella stessa formulazione di detta nuova norma, sembrerebbe opinabile, allo stato, la sua applicabilità all’ipotesi di incapacità patrimoniale del debitore, posto che la norma trova sicura applicazione nell’ipotesi in cui l’attuale emergenza sanitaria abbia dato luogo a una effettiva impossibilità di eseguire la prestazione oggetto di obbligazione (ad esempio del lavoratore autonomo o della piccola impresa che avendo perso per mesi, a causa della pandemia, ogni capacità reddituale sia oggettivamente impossibilitato/a effettuare un rilevante pagamento), mentre è invece dubbio che possa applicarsi in ipotesi di adempimento di obbligazioni pecuniarie, come in prima battuta parrebbe forse escluso dal rinvio all’art. 1218 c.c., che come noto presuppone una oggettiva impossibilità della prestazione e non già una mera impossibilità soggettiva di adempiere per mancanza di liquidità.

In sintesi, secondo il giudice di Bologna, la norma speciale di cui all'art. 3 comma 6 bis del D. L. n. 6/2020 non pare prefigurare una generale sospensione ope legis dei termini di pagamento (la quale è stata contemplata dal legislatore, a causa dell’emergenza sanitaria, solo per ipotesi specifiche: versamenti tributari e contributivi, pagamento di rate di leasing, pagamento di rate di mutuo prima casa ecc..)".

Appare chiaro che la norma speciale di cui all'art. 3 comma 6 bis del D. L. n. 6/2020, citata sia dalla seconda ordinanza del Tribunale di Venezia sia dal Tribunale di Bologna (nell'ordinanza dell'11 maggio 2020), assumerà un ruolo di rilievo nel contenzioso commerciale. Al fine di evitare l'ulteriore appesantimento del sistema giudiziario, sarebbe dunque auspicabile un intervento del legislatore. In verità, per quanto sintetico, anche il primo provvedimento veneziano, dicendo "che appare opportuno attendere, prima di disporre per il prosieguo, lo stato della normativa all’esito del deposito delle memorie delle resistenti, visto che essa è in continua evoluzione e segue l’andamento della epidemia", sembra invocare un più chiaro intervento del legislatore nel disciplinare le conseguenze sui contratti del fermo imposto dall'epidemia alle attività imprenditoriali.

La drammatica situazione determinata dal Covid-19 potrebbe essere l'occasione per accelerare la preannunciata modifica al Codice Civile dal (per ora, solo) disegno di legge recante la delega al Governo per la revisione e integrazione del codice civile (XVIII legislatura) che contiene, tra i principi e criteri direttivi che il Governo dovrà seguire nell’esercizio della delega, "il diritto delle parti di contratti divenuti eccessivamente onerosi per cause eccezionali e imprevedibili di pretendere la loro rinegoziazione secondo buona fede o, in caso di mancato accordo, di chiedere in giudizio l’adeguamento delle condizioni contrattuali in modo che sia ripristinata la proporzione tra le prestazioni originariamente convenuta dalle parti". Senza questa riforma, le teorie dottrinali dell’obbligo legale delle parti di contratti di durata di rinegoziare in caso di sopravvenuti eventi eccezionali e imprevedibili si scontrano con quanto attualmente previsto dal Codice Civile: la risoluzione per sopravvenuta eccessiva onerosità della prestazione.

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