Dopo la lunga stagione della correzione, il settore immobiliare comincia a presentare opportunità di investimento, che potrebbero rafforzarsi nei mesi a venire. Partendo da questa considerazione, Banca Generali ha deciso di lanciare una nuova gestione patrimoniale Gp Real Estate, che guarda al mondo del mattone da un punto di vista nuovo per il mercato retail italiano. Il focus non è sulla casa in città o di villeggiatura dalle incognite fiscali, con il peso delle tasse e l’illiquidità in caso di necessità di realizzo che ne derivano, ma piuttosto gli asset finanziai presenti sui mercati internazionali. Come racconta Enzo Ruini, project manager della private bank del Leone.
Come nasce l’idea di questa gestione patrimoniale?
Siamo partiti da un’analisi delle difficoltà dei mercati e dalle esigenze di ricercare valore per i risparmi dei nostri clienti. Cercavamo una soluzione per la fascia elevata di clientela, in grado di offrire opportunità svincolate dalla volatilità delle Borse o dai rischi di un rallentamento della congiuntura. Da tempo i nostri gestori internazionali tenevano d’occhio alcuni investitori molto capaci nel segmento real-estate, che hanno dato prova nell’ultimo biennio di ritorni interessanti con un controllo molto competente del rischio. Abbiamo allora messo in piedi questa gestione miscelando gestioni molto innovative che ha subito riscontrato grande successo tra i nostri clienti.
Com’è strutturato il prodotto?
Una parte degli investimenti convergerà sulle operazioni di debito mezzanino attraverso l’operatore londinese specializzato Tyndaris, che vanta una grande expertise nelle operazioni di finanziamento nel segmento realt-estate, in quella parte di credito che sta “in mezzo” tipicamente tra un istituto erogante il prestito e la liquidità investita dal sottoscrittore. Per questo tipo di operazioni, in mercati come Regno Unito, Germania e Francia, le condizioni domanda-offerta restano molto appetibili considerando le garanzie dell’asset e le coperture fornite dal proprietario.
E il resto?
Puntiamo su due nuove strategie affidate a case terze tramite il veicolo Bg Sicav Alternative. La prima riguarda la selezione di senior loans nel mondo corporate ed è affidata ad Invesco. In pratica verranno ricercate in modo esclusivo tranche di debito diretto in aziende, sostanzialmente mid-cap dai flussi importanti, che garantiscono l’investimento con asset collateralizzati. La seconda affida invece ad Ubs la ricerca di fondi orientati al real-estate globale ma con la caratteristica di ricercare solamente la parte meno volatile del comparto, ovvero quelle tipologie di immobili in America, Europa e parte sviluppata dell’Asia, dove presenti soluzioni di qualità affittate, in grado così di generale rendimento.
Come mai investite nel settore, nonostante sia ancora in difficoltà?
Le difficoltà del settore immobiliare in Italia sono note. Le transazioni hanno sì mostrato un timido segno più lo scorso anno ma restano sostanzialmente dimezzate rispetti ai picchi pre-crisi del 2008. I prezzi faticano a risalire con discese medie, con le dovute differenze, del 20% circa con punte superiori in ambito commerciale. Il real estate però non è solo abitazione, ma ha molte altre sfaccettature, alcune delle quali - se affrontate con le competenze giuste - mostrano prospettive interessanti. Come tutti gli italiani, anche i nostri clienti hanno nel loro patrimonio un peso superiore alla media mondiale delle proprietà immobiliari.
Vedete opportunità di business nei non performing loans?
Il nostro compito è fornire advisory alla clientela, aiutarla a efficientare le posizioni. Per questo abbiamo avviato, per primi in Italia, un servizio dedicato per aiutare chi ne fa richiesta nelle esigenze fiscali, successorie, di riqualificazione delle proprietà, analizzando le stesse alla stregua di come facciamo per gli asset finanziari. L’investimento della nostra “Gp Real Estate” nasce da queste premesse e da lì spazia al bacino internazionale. Per filosofia di investimento noi di Banca Generali siamo molto prudenti e non ci incamminiamo in percorsi inediti senza le dovute garanzie. In futuro non escludiamo le opportunità dagli Npl.
Qual è la vostra view in merito?
Siamo molto cauti sullo scenario del mercato domestico per gli spunti che ci forniscono i dati. L’equilibrio domanda-offerta resta squilibrato sulla seconda con la curva demografica del Paese che va incrinandosi da tempo. L’invecchiamento della popolazione e le minori nascite necessariamente portano a minore domanda di abitazioni. L’appeal del mattone per investimento è poi finito dopo che si è rotto il meccanismo con cui le banche commerciali erogavano mutui in qualunque occasione e la mano del Fisco era assente. Ora la lotta all’evasione, le problematiche degli affitti e dei pagamenti, la scure del rinnovo del catasto e il bisogno di liquidità dal Tesoro, sono più che indizi per farci comprendere che forse, per una nazione che in cui l’80% circa delle famiglie possiede una prima casa di proprietà e dove siamo primi al mondo per seconde e terze case, c’è poco spazio per una domanda trainante degli acquisti.
Il mercato si è stabilizzato su determinati livelli e ci saranno poi le operazioni di riqualificazione, ma in termini di pianificazione patrimoniale la sfida di oggi è guardare in prospettiva a come migliorare la liquidità del proprio portafoglio diversificando al meglio.
A che tipologia di cliente è rivolto il vostro prodotto?
A una clientela qualificata, di fascia elevata e con disponibilità di risparmi, che possa diversificare una parte del proprio portafoglio in un’iniziativa molto interessante aperta alle dinamiche internazionali. Non dimentichiamo infatti che oltre i nostri confini ci sono asimmetrie di crescita tra le diverse aree che svelano opportunità da non trascurare, anche nelle diverse sfumature del real estate.
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