Il rallentamento del mercato immobiliare cinese è stato un fattore determinante nel frenare la crescita del PIL del Paese.
L'ascesa del mercato è iniziata con la politica di privatizzazione degli alloggi negli anni Novanta, che ha stimolato una massiccia attività edilizia. Dal lato della domanda, due motori hanno prevalso: un'urbanizzazione intensa, che ha attratto milioni di persone nelle città, e un rapido aumento dei salari delle famiglie. Il boom dell'edilizia residenziale ha sostenuto per oltre vent'anni la crescita del PIL.
Alla fine degli anni 2010, molti acquirenti hanno iniziato a lamentare l'accessibilità economica delle case e il governo ha segnalato timori di bolla. Nel 2020 e nel 2021 diverse città hanno inasprito le restrizioni all'acquisto e le banche hanno reso più severi i criteri di prestito agli sviluppatori più indebitati. La combinazione di queste misure ha generato problemi di liquidità per alcuni operatori ad alto rischio, sfociati in inadempienze sul debito.
Tra il 2010 e il 2020 i prezzi degli immobili nelle 70 principali città sono aumentati di quasi il 60%. Dal 2021 i prezzi sono in calo; gli acquirenti sono diventati più cauti e meno propensi all'acquisto. Nel 2025 i prezzi delle abitazioni continuano a diminuire su base annua.
I costruttori con elevato indebitamento sono stati i più colpiti. Dopo anni di espansione alimentata dal credito, il cambio di sentiment e la maggiore difficoltà di finanziamento li hanno esposti a cali delle vendite e restrizioni dei flussi di cassa, con conseguenti inadempienze e una crisi di fiducia nel settore.
Molti sviluppatori, con minore accesso al credito bancario, hanno fatto ricorso in modo aggressivo al mercato obbligazionario, emettendo debito in dollari statunitensi con rendimenti fino al 10%. Gli obbligazionisti globali, attratti da tali rendimenti, hanno poi registrato perdite significative a causa delle insolvenze.
Non emergono rischi elevati per i mutui ipotecari. La quota di crediti inesigibili sui mutui nel settore bancario cinese è leggermente aumentata, ma resta sotto l'1% nelle principali banche. La sottoscrizione è stata in genere conservativa, con regole severe sugli acconti. Pur avendo la Cina abbassato i minimi nel maggio 2024, le autorità locali mantengono flessibilità e spesso richiedono percentuali più alte nelle grandi città. A Shanghai l'acconto minimo resta al 20% per la prima casa e al 30-35% per la seconda.
Di conseguenza, gli immobili cinesi beneficiano di un margine di sicurezza dato dal valore delle proprietà dei proprietari, che funge da cuscinetto contro il calo dei prezzi. In Cina non esistono mutui subprime e le famiglie non sono eccessivamente indebitate.
La crisi non ha portato al fallimento delle banche. Pratiche di prestito conservative e rigorosi requisiti di garanzia hanno fatto sì che la maggior parte dei prestiti immobiliari fosse coperta da consistenti attività sottostanti. Inoltre, le banche hanno mantenuto ampie riserve per perdite su crediti, come richiesto dai regolatori.
Dal 2022 il governo ha adottato un pacchetto di interventi per stabilizzare e sostenere il mercato immobiliare: allentamento dei requisiti e dei tassi sui mutui per favorire la prima casa e i miglioramenti abitativi; ottimizzazione delle restrizioni all'acquisto, mantenendo misure anti-speculative; sostegno al finanziamento dei costruttori qualificati; promozione della riqualificazione urbana e degli alloggi a prezzi accessibili con maggior offerta sovvenzionata.
Alla luce di questi fattori, la probabilità che il rallentamento del mercato immobiliare generi rischi sistemici per il sistema finanziario cinese appare bassa. È più probabile un graduale processo di stabilizzazione dei prezzi che un rimbalzo marcato.
Il boom edilizio sembra alle spalle. Secondo l'Ufficio nazionale di statistica (NBS) cinese, nel 2024 sono stati venduti 814,5 milioni di metri quadrati di nuove abitazioni a livello nazionale, in calo del 14,1% su base annua. Fitch Ratings prevede una domanda media annua di circa 800 milioni di metri quadrati nel periodo 2024-2040, in diminuzione rispetto a 1,6 miliardi del 2021. Questo cambiamento strutturale continuerà a pesare sulla crescita del PIL.
Un aspetto potenzialmente favorevole è che oneri ipotecari meno gravosi potrebbero liberare parte del reddito delle famiglie, sostenendo la spesa in altri settori e una crescita più ampia dei consumi.
Secondo Goldman Sachs, il calo del settore immobiliare dovrebbe ridurre la crescita annua del PIL reale di circa 2 punti percentuali nel 2024 e nel 2025, con un impatto che potrebbe attenuarsi a circa 0,5 punti nei prossimi anni. Poiché lo sviluppo immobiliare ha storicamente rappresentato il 20-25% degli investimenti fissi, la contrazione di nuove costruzioni e acquisti di terreni incide direttamente sul PIL, deprime la produzione industriale e i settori manifatturieri collegati, e riduce le attività di servizi finanziari, legali e di intermediazione legate alle transazioni immobiliari.
La risposta politica per sostenere la crescita è stata una strategia multiforme orientata a innovazione tecnologica, manifattura di fascia alta, transizione verde e rafforzamento della domanda interna. Questi indirizzi, in linea con la strategia della doppia circolazione, hanno contribuito a mantenere un tasso di crescita del PIL intorno al 4-5%.
L'effetto ricchezza negativo legato agli immobili ha inciso sul sentiment dei consumatori dal 2021. Le abitazioni rappresentano circa il 70% del patrimonio delle famiglie urbane; il calo dei prezzi ha spinto a maggiore prudenza, con un aumento del risparmio. Negli ultimi cinque anni i depositi bancari delle famiglie sono quasi raddoppiati.
Impatto sul mercato azionario: storicamente gli investitori cinesi hanno privilegiato risparmi bancari, immobili e azioni domestiche. La crisi immobiliare ha pesato sul sentiment nel 2022-2023, dirottando la liquidità verso l'attesa. Il successivo calo dei prezzi azionari, il declino dell'immobiliare e tassi di interesse contenuti all'1-2% hanno posto le basi per un recupero del sentiment nel 2024. Si osserva un maggiore orientamento verso le azioni nazionali e un rimbalzo del mercato.
Un andamento analogo si è visto in altri mercati durante crisi immobiliari. Negli Stati Uniti, tra il 2007 e il 2012, i listini hanno toccato il minimo nel 2009 dopo il calo del 2008, per poi recuperare negli anni successivi.
Riteniamo che la Cina segua un percorso simile e che la tendenza sia in atto. Consideriamo il contesto un'opportunità per gli investitori di lungo periodo per costruire posizioni in società di qualità a valutazioni interessanti.
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