Fondi immobiliari e separazione patrimoniale, la Cassazione conferma l'orientamento

Con una recente ordinanza, relativa a un contenzioso civile su un contratto di locazione, la Corte di cassazione ha ribadito alcune caratteristiche dei fondi immobiliari derivanti dalla separazione patrimoniale rispetto alla SGR prevista dall'articolo 36 del TUF.

Nell'ordinanza n. 25875 del 22 settembre 2025, la Cassazione richiama la disciplina dell'articolo 36 del decreto legislativo n. 58/1998 (Testo unico della finanza). Il caso riguardava l'azione promossa da una società per azioni, conduttrice di un immobile di proprietà di un fondo immobiliare, contro il fondo locatore per un presunto inadempimento connesso a vizi dell'immobile. Al di là della vicenda, l'ordinanza si sofferma su tre profili: l'assenza di autonoma soggettività giuridica del fondo; la configurazione del fondo come centro di imputazione autonomo di effetti giuridici; il rapporto tra fondo immobiliare e SGR, inclusa l'eventuale SGR subentrante nella gestione.

Il fondo immobiliare, in quanto OICR, non è un soggetto giuridico autonomo, ma un patrimonio autonomo e separato appartenente alla SGR, ai sensi dell'articolo 36 del TUF, in linea con l'orientamento della Cassazione consolidato dal 2010.

L'ordinanza precisa che gli immobili del fondo sono intestati alla SGR, che ne detiene la titolarità formale; è la SGR a esercitare tutti i diritti relativi agli immobili, imputando profitti e perdite al fondo; delle obbligazioni del fondo risponde la SGR con il patrimonio imputato al fondo.

In questo quadro, la Cassazione evidenzia che: (i) la legittimazione processuale nelle controversie relative al fondo spetta necessariamente alla SGR; (ii) in caso di sostituzione della SGR in pendenza di giudizio, si applica l'articolo 111 del codice di procedura civile sulla successione a titolo particolare nel diritto controverso.

La Corte rileva che, per effetto dell'articolo 36 del TUF, dei debiti relativi all'attività del fondo risponde formalmente la SGR, unico soggetto giuridico legittimato ad agire, ma nei limiti del patrimonio del fondo, e non con il proprio patrimonio o con quello di altri fondi gestiti. Tale principio è considerato pacifico poiché discende dalla definizione legale di fondo comune d'investimento, non da una mera separazione contabile-gestionale.

Ne consegue che l'azione dei creditori può incidere solo sul patrimonio del fondo immobiliare, non su quello della SGR che lo gestiva nel periodo oggetto di controversia né su quello della SGR subentrata. Pur non affrontando espressamente la separazione tra fondi diversi gestiti dalla stessa SGR, quanto affermato tra fondo e SGR vale anche tra i vari fondi gestiti.

L'ordinanza non definisce espressamente la nozione di "debiti del fondo" e non distingue tra tipologie di passività. Dalla motivazione si ricava tuttavia che la separazione patrimoniale riguarda tutti i debiti connessi all'attività di investimento immobiliare del fondo, quale che sia la loro fonte. La limitazione di responsabilità al solo patrimonio del fondo si applica quindi sia alle passività di fonte contrattuale, incluse quelle risarcitorie da inadempimento, sia a quelle di fonte legale, come le imposte relative agli immobili del fondo.

Di conseguenza, dei debiti tributari relativi all'attività del fondo risponde il patrimonio del fondo stesso, non il patrimonio della SGR. Diversamente, si violerebbe l'articolo 36 del TUF e si introdurrebbe una nozione fiscale di fondo diversa da quella prevista dal TUF, che non è ammessa, poiché le due nozioni coincidono.

L'assenza di autonoma soggettività giuridica del fondo, come affermato dalla giurisprudenza della Cassazione, incide soprattutto su profili procedurali, ad esempio l'individuazione del soggetto che deve agire o resistere in giudizio, più che sulla ripartizione della responsabilità patrimoniale.

Riferimenti: articolo 36 del D.Lgs. 58/1998 (definizione di fondo comune di investimento); Cassazione civile, sezione I, sentenza n. 16605 del 15 luglio 2010.