Gli immobili perderanno fino al 6,2% del valore nei prossimi 30 anni

Il nuovo regolamento europeo CRR 3 (Capital Requirements Regulation) definisce norme più stringenti sui requisiti patrimoniali delle banche che, dal 1 gennaio 2025, devono fornire stime prudenziali dei valori degli immobili a garanzia dei finanziamenti. Il quadro nasce dalla consapevolezza che i valori immobiliari possono subire fluttuazioni cicliche significative, con effetti sulla stabilità economica degli istituti di credito.

Alla luce di ciò, il regolamento richiede il calcolo del property value, ossia la perdita potenziale di valore di mercato di un immobile, rispetto al valore attuale, per l'intera durata del finanziamento.

Nomisma, tramite un modello proprietario aggiornato semestralmente che stima l'evoluzione ciclica del mercato in un orizzonte di medio-lungo periodo sulla base dell'andamento storico dei valori immobiliari, rileva che la perdita attesa di valore immobiliare nei prossimi 30 anni dovrebbe attestarsi mediamente tra il -4,2% e il -6,2% per effetto del ciclo del mercato residenziale. L'entità della perdita potenziale è legata alla dimensione del comune e alla localizzazione urbana.

Dall'analisi dei dati storici emerge che, in generale, il valore di fine ciclo risulta superiore al valore di inizio ciclo. Ciò implica che, all'interno di un ciclo, la perdita massima di valore si misura come differenza tra il punto di massimo e il punto di fine ciclo. Poiché il mercato è nella fase iniziale di un nuovo ciclo immobiliare, i valori attuali sono presumibilmente inferiori ai valori di fine ciclo; pertanto, in assenza di shock estremi, lo sconto da applicare ai valori medi di mercato per il calcolo del property value si colloca su livelli minimi.

Nei capoluoghi di provincia italiani la possibile perdita di valore immobiliare a 30 anni si attesta mediamente a -4,50%, con tenuta dei prezzi nelle localizzazioni centrali rispetto a quelle periferiche. Le città metropolitane evidenziano flessioni inferiori rispetto agli altri capoluoghi, confermando la stabilità del mercato nei centri urbani di grandi dimensioni. Nei comuni minori si ipotizza una perdita potenziale maggiore, pari a -6,25%, collegata al calo demografico e alla minore domanda abitativa. Le località turistiche registrano una flessione contenuta (-4,24%) grazie a una domanda stabile sia per utilizzo proprio sia per investimento.

Per sviluppare proiezioni di medio-lungo periodo, Nomisma ha messo a punto un modello basato su banche dati proprietarie e su una serie storica dal 1988 a oggi, in grado di rappresentare i cicli immobiliari passati, con copertura su tutto il territorio italiano e riferimento alle principali tipologie immobiliari. Nel complesso, i dati elaborati indicano che la localizzazione dell'immobile rimane un fattore determinante per il mantenimento del valore nel tempo: le aree centrali e metropolitane, insieme alle destinazioni turistiche, mostrano resilienza ai cicli di mercato, mentre i centri minori risultano più esposti alle oscillazioni economiche e demografiche, con una perdita di valore potenzialmente elevata, come illustrato da Enrico Bronchi, head of finance market e real estate business development di Nomisma.